未来5年，房价会怎么走？土拍趋势表明：未来的房子不再刚需

文|书晗今后房价以稳定为基调

我国的房价，在经历了过去几年的疯狂上涨之后，终于全面降温。虽然局部城市热度不减，但总体上已经趋于稳定。很多人问，未来的房价会怎么走，是否会重现过去几年房价持续上涨的态势？针对目前房价的形势做出判断，我认为未来已经很难再出现房价暴涨的现象。原因主要有以下几点：

1. 1. 过去房价的快速上涨，得益于M2的飙升，之前国家每年的M2增长连续几年维持在16%以上，如今已经降到8%左右。
2. 2. 由于过去几年房价的快速上涨，短期内集聚了大量的泡沫，居民杠杆率居高不下。因此，为了维持国家经济的稳定，未来去杠杆，化解楼市泡沫将成为主要基调。
3. 3. 楼市的主要基调已经非常明确，“房住不炒”不仅仅是一句口号，更是国家体现对楼市调控的决心。
4. 4. 人口出生率逐年下滑，未来适龄的购房群体将逐渐减少，楼市将彻底告别供不应求的状况。未来房地产将以更加宜居，更加自然，更加舒适的改善型需求为主导。

多城市颁布楼市禁令，涨幅控制在5%以内

5月24日，苏州政府召集各部门以及30余家地产商开展了座谈会，座谈会上苏州市透露，年内，房价的审核机制不会放开，苏州所有项目预售备案价不得超过4万元/平米。单个区域内新备案价格不得超过目前同类在售项目最高备案价，苏州全年房价涨幅目标必须控制在5%以内，一系列的调控纷至沓来，这都可能对苏州楼市产生影响，而当地将以6、7月作为过渡期，如果还没有得到控制，7月起楼市还会加码调控。

未来主导房价的主要因素将是品质和需求

过去几年，得益于房价的快速上涨，但是能够拿地建房的开发商，基本都赚得彭满钵盈。但是部分城市也因此透支了未来几年的房价，未来各个城市间的房价将继续出现分化，未来可能出现房价上涨的城市将主要集中在人口加速流入的热点一二线城市。绝大部分三四线城市，未来房价可能维持相对稳定，部分城市甚至可能出现稳中有降的趋势。马云曾说过：“高房价不仅毁了年轻人的梦想，更毁了年轻人的爱情。”也许，现实社会已经开始用一个个鲜明的真实案例，来验证马云的结论。相信未来的城市将对年轻人更加友好，未来的房价也将由品质和需求主导。

土拍新地皮，告别刚需盘，容积率越来越低

现在全国各地土拍热度已经下降，目前我们发现各个城市之间最新的土拍皮容积率都越来越低。虽然土拍价格逐渐走高，但是我们也可以看到，未来这些地皮修建的楼盘将以改善性需求为主。可以预测，这部分地皮上的建筑类型将主要为三类：别墅、洋房、小高层。因此，即便这些地方未来开出几万一平的单价，那也和刚需无关。因此，刚需还是应该将目标集中在目前的高层住宅上，如果碰到合适的房子就可以直接入手。