售价上涨1465元/平,亦庄新增限竞房还靠“人大附光环”?

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  就在刚刚,亦庄河西区再入2宗宅地。X92R1地块由雅居乐拿下,X92R2地块被港中旅收入囊中,二者均为首次在京拿下住宅用地。详情戳下图查看,更多土拍信息可戳此处延伸阅读。

  这两宗宅地的争抢格外激烈。预报名阶段,就分别吸引到了超20家参与报名。雅居乐、港中旅在京首个住宅项目均落子于此,终于解锁“打卡北京”的任务。

  两宗地溢价率均在40%左右,与周边限竞房相比,每平米单价贵了1465元。

  细数一下,自有限竞房以来,亦庄土地市场除一宗(禧瑞天著)落子路东区外,其余六宗均位于河西区。

  

  (亦庄河西区在售、待售限竞房项目)

  而人大附中北京经济技术开发区实验学校无疑是以上项目的最大卖点。抢得先机的和悦华锦以网签793套,暂居大兴限竞房“销量王”地位。

  问题是,人大附这块金字招牌的含金量还剩多少。再具体点儿---

  亦庄分校在其整个“教育集团”中属于第几梯队?

  目前尚未正式运行,更无招生简章,未来周边限竞房业主子女入学的赢面又有多少?

  严肃君就以上两个问题咨询了教育界同仁,并询问了多位亲历过子女择校的网友,力求最大可能接近真相,更希望能和各位一起探讨交流。

  亦庄的教育“版图”

  实际上,亦庄有两个“人大附”。运行中的“人大附中北京经济技术开发区学校”,是原来的北京市第二中学亦庄学校,2017年与人大附中联合办学后更名而来(位于亦庄核心区)。

  根据《2019年北京经济技术开发区义务教育阶段入学工作意见的通知》,已运行中的各学校具体划片如下~

   人大附中北京经济技术开发区学校

  林肯公园(住宅)、新康家园、听涛雅苑、梅园小区、大雄城市花园、管委会宿舍、博客雅居、东晶国际、金泰公寓、一品亦庄、一栋洋房、鹿鸣苑、长新花园别墅、浉城百丽、卡尔生活馆、赢海庄园、金地格林小镇、上海沙龙、大雄郁金香舍、中央公馆、中芯花园等小区居民子女,符合开发区人才引进计划的海外归国人员及各类引进人才子女;亦庄镇所属villa、天宝园二里(原大粮台地区)和境界三个小区符合开发区入学条件的小区业主子女。

   北京亦庄实验小学

  瀛海镇南海家园一里、南海家园二里、南海家园三里、南海家园四里、南海家园五里、南海家园六里、南海家园七里等七个社区内(含亦庄镇宝善村)回迁居民子女,符合开发区人才引进计划的海外归国人员及各类引进人才子女。

   北京亦庄实验中学

   北京市建华实验亦庄学校

  通泰国际公馆(住宅)、经开壹中心(住宅)、汀塘小区(以实际入住为准)、亦城文园、亦城景园、亦城科创家园、定海园公租房居民子女,符合开发区人才引进计划的海外归国人员及各类引进人才子女。

   北京市大兴区亦庄镇第二中心小学

  亦城茗苑、博客雅苑、悦廷茗苑小区居民子女。

  亦庄是北京市唯一同时享受国家级经济技术开发区和国家高新技术产业园区双重优惠政策的国家级经济技术开发区。目前已经形成了核心商务区、路东高新技术产业园区和河西居住区三个板块。

  但广泛见诸开发商宣传的,是在建中的人大附中北京经济技术开发区实验学校(以下简称人大附中亦庄分校),位于河西区。

  位于河西区的现行学校,具体划片如下,其中浅黄色覆盖居民区对口学校为亦庄实验小学、亦庄实验中学;浅蓝色覆盖区为亦庄第二中心小学↓↓↓

  

  (粉色为在建学校)

  另据北青社区报梳理,亦庄第二中心小学对应的划片还包括泰河园几个小区,以及鹿海园一里、三里(蓝色片区)。

  其余如鹿海园五里,以及周边商品房北京城建海梓府、亦庄金茂悦等都尚未划分学区。

  目前河西区还有两所在建学校,分别是上文提到的人大附中亦庄分校,和北京二中亦庄学校,具体分布区位如上,预计都将于2020年开始正式运行。

  其中,北京二中亦庄学校为普通公办12年建制学校,计划办学81个教学班,其中小学42个班、初中24个班、高中15个班。学校将被纳入北京二中教育集团,作为第七个成员单位,实施统一管理。

  人大附中亦庄分校同样为12年建制公立学校,规划为96班制,包括48班小学、24班初中和24班高中。学校除教学楼外,还设有报告厅、剧场、艺术区、科技区等。

  眼花缭乱的人大附中联合学校

  亦庄河西区两所在建学校,直线距离不过2公里,但关注度可谓天壤之别。

  一方面是因为人大附中教育集团在北京的“巨无霸”地位。

  2012年,中国人民大学附属中学联合学校总校成立,旗下成员有公立学校,也有私立学校,有国内学校,也有海外学校、国际学校,有优质中学,也有普通学校,有中学,也有小学、幼儿园。

  联合方式多达七类,从当年成立之初的成员体系表,或可从中窥见一斑。人大附中亦庄分校属于第三梯队受托承办校类,也是新建校。

  

  另一方面是因为,人大附中往往是“好成绩”的有力保证。

  例子不少。通州三中更名“人大附中通州校区”后,两年内高考成绩一本率翻番;人大附中朝阳学校更是以火箭速度进入朝阳教育第一梯队。

  值得一提的是,成为人大附中联合学校中的一员,往往意味着拿到了进入本校就读的机会。

  33个家庭竞争一个学位

  回到亦庄这两所在建学校。明年同时正式招生,押宝人大附中亦庄分校的家庭,又是否考虑过具体划片问题

  教育部规定:中小学教学班规模,小学以不超过45人为宜,中学以不超过50人为宜。按照定格规模来算,人大附中亦庄分校可容纳4560名学生。

  忽略全区大摇号、京东员工子女优先入学等可能性,就算按照传统划片方式,未来竞争也很激烈。

  

  目前河西区尚未划片的小区,北京城建海梓府、亦庄金茂悦、亦庄金茂府以及鹿海园五里房源套数在6000左右,而近两年入市的限竞房和悦华锦、金隅·金麟府房源为2385套,筹备中的国际公馆和X89R1地块房源套数为2127套。再想想今天新拍的两宗宅地,预计未来将建1800套新房。

  也就是说,河西区尚未划片的房源套数为12000+,而人大附中亦庄分校规划有48班小学,理论上每个年级8班,那么,按照45人的上限计算,最多能提供360个小学一年级学位。

  12000户家庭竞争360个学位,相当于最激烈的配比是33:1。

  即使这个数值降低一半,谁又有底气保证能从中脱颖而出?

  限竞房均价5万+值不值?

  优质教育资源固然可贵,但生源质量与自身发展才是根本。

  比如著名的码农居住区昌平回龙观,教育水平本身一般。

  但在2017年的北京高考中,昌平区650分以上的9人全部来自昌平二中,其中大部分来自回龙观校区,这个成绩已超过牛山一中和北京朝阳外国语学校等西海以外的传统名校。

  昌平二中考生个个家长都是985、211毕业的。很多程序员(曾经或依然贫穷)住在遥远的回龙观,最早一代程序员的孩子们开始参加高考,造就了昌平二中回龙观校区的奇迹,硬生生把回龙观考成了学区房。

  用同样的情况未必不会在亦庄河西区再度上演。

  据今年年初公布的《亦庄新城规划(2017年—2035年)》,亦庄新城将在2035年建设成为世界一流的产业综合新城。

  在“打造高精尖产业集群”、“补足市政基础设施”、“提升教育、医疗等公共服务水平”的前提下,亦庄也将最大限度的吸引到优质人才聚集。

  在产业的支撑下,河西区也有成为下一个“人造学区”的潜力和实力。而且自2013年金茂入驻河西区以来,这个片区目前已有纯商品房北京城建海梓府、金茂逸墅、6大限竞房项目等,是不折不扣的高密度居住区,日常生活配套齐全,未来商业、医疗、教育等配套建设也值得期待。

  短板在于交通。

  河西区不仅现在没有地铁,未来有地铁规划的可能性也不大。以人大附中亦庄分校为起点的话,距离8号线瀛海站、亦庄线同济南路站直线都超4公里,公交至少需要半小时

  区域内倒是有几条有轨电车,但在严肃君看来,这更多是解决经济技术开发区内的交通需求,不管是在速度,频率,还是准达率上,都无法与地铁相提并论。

  唯一能自我安慰的是,河西区南侧紧邻六环,上京台或者京沪高速都很方便。


  (亦庄交通规划图,图片来自京房字)

  河西区限竞房价格优势也不明显。

  目前整个河西区二手房均价非常割裂。南海家园等大片回迁小区二手房均价3.6万-4.3万/平,海梓府、金茂悦等次新房均价都已接近6万/平。

  而在售、待售限竞房均价都在5万+,且拍地时间越晚,限均价越高,今日新出让地块限均价已超5.4万/平。

  硬从几个项目里挑的话,严肃君建议考虑和悦华锦,容积率最低且为纯洋房社区。国际公馆与金隅X89R1地块已确定将建成7层-18层的住宅社区,居住舒适度上略逊一筹。

  从销量来看,和悦华锦网签793套还不错,但若对比1823套的总套数,从去年9月开盘至今,近10个月的实际去化率仅43%,而金隅·金麟府仅网签99套。

  人大附中效应正在减弱,后来者又将何去何从?

  互动时刻:

  呼~终于写完这了学区房的选题,求轻拍。

  你怎么看限竞房扎堆供应的亦庄河西区?关于教育,你有什么想要分享的?欢迎在评论区留言~

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