作者：樱桃
昨天，西安再度升级限购，新落户家庭社保连续满1年、非户籍家庭社保满5年方可在限购区域购房，并将临潼区纳入限购范围。
这次也是预料之中，其实西安早该调控了，因为西安已经连续6个月涨幅排名全国第一。明显是属于房价上涨过快的城市，再不控制房价市场就要飞了。
而为什么出台这几条政策，跟西安过去一年敞开怀抱抢人有关。
2017年3月以来，西安大幅放宽人才落户门槛，涉及全国高等院校在校生均可落户，本科以上学历不受年龄限制等。
关于西安抢人力度，之前网上流传的一个段子，很好地将其展现了出来。
去西安走亲戚，警察问：“是西安人吗？”答：“不是，是来走亲戚的。”警察：“带回派出所，按投亲靠友条件落户。”
去西安站转车，警察问：“是西安人吗？”答：“不是。”警察问：“什么学历？哪年毕业？”答：“本科学历，今年毕业。”警察：“带回派出所，按学历落户，火车票报销。”
截至到2018年末，全市户籍人口986.87万人，同比增加81.19万人，两年时间，西安新增户籍人口约101万人，户籍新政成效显著。
2018年，西安常住人口从961.67万人增加到1000.4万人，增加38.7万人，仅次于广州和深圳，排名第三，在全国来说成绩算不错。
但值得注意的是，西安的常住人口远不及户籍人口增加的多，相差一半，说明了什么？有40多万去西安落了户，但并没有在西安常住！
我所知道的案例是，有成都人去西安落户就是纯粹为了买房，还有杭州人去武汉落户买完房又把户口迁回了杭州。
户口一落，就有了购房资格，直接破除限购。
人来了，自然就会有一些购房需求，受此推动，西安房地产市场持续高热，房价上涨动能十足。
（西安各区房价4、5月环比、同比涨幅
图片丨易居研究院）
国家统计局的70个大中城市房价数据显示，2019年5月份西安房价同比涨幅高达24.4%，连续6个月领跑全国。
人口增长给城市带来经济发展的同时，也炒高了房价。
成都当时也是因为抢人造成房价上涨压力过大，去年515新政就给新落户的人口政策打了补丁，需要缴纳一年社保才能买房。
515调控组合拳之后的大半年，成都二手房价格就下跌了20%左右。
这次西安政策算是迟到的补丁吧，落户可以，但也要交一年社保才能买房，这样对炒房客来说便有了时间成本，因为一年之后市场怎么样谁也不知道，会让他们望而却步。所以这一招还是有利于遏制投机性购房需求，稳定市场预期。
抢人买房政策通常来说，会给后期房价调整埋下隐患，因为一旦人口增长放缓了，房价上涨就失去了上涨的动力。
但西安的抢人落户政策估计还会继续放松下去，在今年年初发布的《西安国家中心城市建设实施方案》中，西安明确提出：到2020年，西安户籍人口要超过1200万，常住人口超过1500万。
现在离这一目标还有一段距离，户籍人口只差200多万了，要达到目标比较容易，但常住人口还差500万，比户籍人口更难完全，因为落户可以放松，但你要吸引人来常住，必须是要有就业机会才行。
不过短期对楼市来说，多少还是有点作用的，否则调控白调的话，西安又有压力了。
接下来除了西安之外，其他可能升级的城市还有哪些呢？
根据国家统计局数据，在70个大中城市里，相比于去年，新房房价同比涨幅最大的五个城市分别是：西安（+24.4%）、大理（+22.2%）、呼和浩特（+21.4%）、贵阳（+20.5%）、秦皇岛（+20.3%）。主要是二三线城市。
2019年5月份呼和浩特新建商品住宅库存面积同比下降18%，其新房库存明显不足，这也间接导致了二手房价格上涨过快，其二手房价格指数同比涨幅已连续7个月位居全国70城首位。
如果按照住建部这个标准的话，下一步这些城市都该调控了吧！但大理、秦皇岛这些都是四线城市了，关注度不是很大。而呼和浩特的经济又不太好。看看贵阳的可能性还大一些。
另外，成都最近土地拍的比较火热，溢价率较高，而且楼盘倒挂的新闻老上媒体头条，所以估计压力也较大。
苏州爆出来部分银行最近因为额度用完，暂时停贷了，想办理贷款至少要等2个月以上，市场对贷款是最敏感的，一旦贷款收紧，市场短期肯定会受影响。
其实苏州5月调控之后，降温已经很明显！
市场活跃度明显下降，除了性价比高、限价红盘卖的不错，苏州许多新盘首次开盘就遇冷！
5月27号，相城紫郡兰园开出654套，当天才卖了约100套左右；
5月30号，相城纯新盘东原阅境，开盘当天仅卖了一半；
6月3号，海玥名都开出637套，当天仅卖出3成左右；
二手房成交量下降，成交价也开始下跌，中介能明显感觉到放盘量和成交量的下跌；
6月上半月，苏州商品住宅成交均价为21181元/㎡，比5月同期下降了6.4%，价格开始下跌！
前几天，苏州又发布了一条通知，包括整治房地产乱象、严管二手房等，整治从7月1日开始，一直到9月30号结束，时间长达92天！
如果今年下半年苏州楼市出现笋盘，倒是个捡笋的好机会。
此外，厦门多家银行也停止房贷；东莞市全市首套房零利率上浮10-15%，其中有4家银行停止房贷业务，深圳额度也很紧张，有银行停止贷款，广州杭州南京合肥的房贷也都在上浮。
凡是银行收紧贷款的时候，市场都会受影响，一般成交量会下滑，议价空间会加大，也是刚需的好机会。
樱桃大房子，专注研究房地产十年，通过深入研究宏观经济走势，为读者把握房地产跌涨周期，不唯空，不唯多，只唯实。
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