【筑·言】关于旧城改造的小总结——众说纷纭

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  旧城改造原则

  

  1.旧城改造重点

  旧城改造要解决的问题很多, 不同规模、不同类型的城市要根据各自的财力、物力情况,从实际出发,解决生产、生活中最急须解决的问题。旧城改造要遵循加强维护、合理利用、适当调整、逐渐改造的原则。改造的重点是危险房、棚户集中地段及市政公用设施简陋、交通阻塞和环境污染严重地区。

  城市的基础设施落后或基础设施长期超负荷运行,新建或改建住宅时没有相应地建设基础设施便会积累新的问题。因此,改善和加强城市的基础设施势在必行。

  2.旧城改造效益

  旧城改造效益要综合经济效益、社会效益和环境效益。要防止片面强调经济效益而忽视社会效益和环境效益。近年来,旧居住区的改建中多以出房为目标,片面追求余房率,忽视必要的绿地和公共服务设施或只建住房而不相应地建设基础设施和公共服务设施等。无法改善和提高城市的整体功能,反而给当前的生产、生活带来诸多不便,甚至给今后的改造带来困难。应结合各类城市、各改造地段的具体条件, 进行协调和平衡。

  3.旧城改造的速度和标准

  旧城改造的标准和速度取决于经济、社会的发展水平,要与国家的经济实力相适应。城市中旧居住区和住宅的改建应根据具体条件采取多种标准,把改善、改建、整治和改造结合起来,不宜强求一致。

  4.旧城改造要保护文物建筑

  旧城改造会遇到新旧关系、保护与改造的关系问题。对旧城全部加以更新改造或全部加以保护的想法都是不现实的。城市空间环境应反映人们现实的社会生活,对传统文化特色全盘肯定或者盲目取消的观点和做法都不可取。应既有继承又有创新,在继承中创新。应注意以下几点。

  (1)在有价值的文化建筑的历史地段周围地区增补新建筑时,新建筑在规模、 尺度、 体型、色彩等方面要跟原有的文物建筑和历史地段的传统风貌相协调。

  (2)旧城范围内须安排利用外资项目时,项目选址应符合城市总体规划要求,不能迁就外商的不合理要求而破坏有价值的文物建筑和历史地段传统风貌。

  (3)在一些历史文化名城或古城的街道改建规划中,重新修建或复建文物建筑,设想恢复传统的格局和建筑风格,应经过严格考证,慎重处理。

  (4)改修、修建一条街的做法,要作具体分析,区别对待。对生产、生活带来方便,对提高城市总体功能起积极作用则可行,但要量力而行,讲究实效,不能盲目追求形式,耗资甚大而功能单一。

  (5)处理好建设新区和改造旧区的关系。权衡开发新区还是改造旧区须统筹规划,考虑包括住宅、公共建筑、商业服务设施、市政公用事业等在内的综合造价,以及征地、安置、动迁补偿的代价等,要进行综合平衡。

  

  旧城改造的类型

  01

  城市中心区改造: 中心旧城区内通讯、供水、供电等基础设施完备,学校、医院、金融、商店等配套设施相对集中,且城市中心区拥有核心区位与交通枢纽优势。但建筑密度大,公共绿地少,生活环境质量差,停车场及停车泊位少等。宜采用功能多元,高端引领的策略。

  02

  历史文化区改造:城市历代古城建筑真实记录了城市的发展和演进,是不可再生的宝贵资源,也是城市底蕴和魅力所在,更是城市竞争优势之一。对历史文化街区改造宜采用维系文脉,挖掘价值的策略。

  03

  混合居住区改造:混合居住区通常位于城区的中间圈层,集中了居住、商业、工业、市政设施等多种土地类型,道路狭窄,建筑密集,区域内人口购买层次低,无力承担改善居住置业的成本,且混合区内工业以小型企业居多,拆迁难度大。宜采用配合政府,统筹操作的改造策略。

  04

  城市边缘区改造:城市边缘区是因城市扩展所包围的原城边村居。许多城市边缘区仍有集体经济与行政合一的组织机构,建筑杂乱密集,最典型的形态当属城中村。改造措施宜采用城乡一体,监管并重的措施。

  05

  工业聚集区改造:工业企业的布局因城市规模增大,城市功能调整等变得不再合理。工业区产权结构与建筑结构简单且容积率较低,拆迁量相对较小。工业区供电、供气、给排水设施的容量优于普通住宅,工业区改造可免除大规模的市政投入。但工业聚集区改造牵涉到产业设计与厂房再利用。针对工业聚集区的改造宜采用依托基础,发挥特色的策略。

  

  旧城改造模式

  我国现阶段旧城改造有新天地模式、住宅物业开发模式、商业物业开发模式、综合物业开发模式4种。

  (1)新天地模式。以上海新天地广场项目为典型代表,对项目地块进行重新规划和改造,对国家政策规定保护或具有保护价值的历史文物予以保留,并进行维修、维护和包装。

  (2)住宅物业开发模式。以上海中远两湾城、广州江南新苑项目为典型代表,在城区中原有的工业厂房、学校、露天仓库等面积较大地块,保留较好的绿化环境,周边生活配套设施齐全,充分利用原有的基础设施及景观配套设施,结合项目的地方文化特色建设中高档的园林生态社区。

  (3)商业物业开发模式。以佛山东方广场项目为典型代表,在人口密集,交通方便,周边缺乏大型购物中心,附近居民消费力强,地块商业价值高的区域,建造大型集购物、娱乐、休闲、餐饮于一体的商业中心。

  (4)综合物业开发模式。以成都金色夏威夷项目为典型代表,在建设房屋楼宇及住宅小区住的基础上,为方便生活,建设与生活、工作、生产相配套的多种特约便民、经营服务。

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  END

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安利种草君

终于等到你,还好我没放弃~

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