西安楼市限购升级：6次调控抵不过7次人才新政？

6月21日电(薛宇飞)20日，西安的楼市限购升级，从市外迁入户籍的居民家庭要落户满一年或连续缴纳有一年的社保、外地人要提供5年的社保或个税才能在限购区域内购房，同时，郊区临潼区也被纳入了限购范围。

西安新城区的一位的房产经纪人20日下午告诉中新经纬客户端：“新政一出台，我有3个客户买不了房，他们首付款都准备齐了。”

调控升级，在一些人意料之中。3天前，国家统计局公布的5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，西安新房销售价格环比涨幅居70城首位，同比涨幅更是连续6个月占据了70城榜首。在分析人士看来，西安房价快速上涨与其宽松的人才政策有很大关系。

房价连续39个月上涨

从2016年下半年开始，西安楼市渐显威力。

2017年新年伊始，西安加入限购队伍。从2017年1月1日开始，西安市及非西安市户籍居民家庭，在城六区(新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、灞桥区)范围内只能新购一套住房(含新建住房和二手住房)。

2017年4月，西安提高了商业住房贷款和公积金贷款的首付比例，并进一步扩大了限购范围，新房二手房限售2年。2017年6月底，新房限售期延长至5年，外地人购房需提供连续缴纳2年以上(含2年)的个税或社保证明。

2017年9月，限价政策出台。2018年6月24日，西安又暂停向企事业单位及其他机构销售住房。再加上此次限购升级，西安至少出台过6次大的调控举措。房地产市场的限购、限贷、限售、限价政策，都在西安落地，力度不可谓不严厉。

西安限购政策一览 来源：诸葛找房数据研究中心

但房价却依然“我行我素”。国家统计局数据显示，至2019年5月，西安新建商品住宅价格环比涨幅已经连续39个月的上涨，新建商品住宅价格同比涨幅则是连续41个月上涨。今年5月，西安新房销售价格环比上涨2%，涨幅居70个大中城市首位；同比上涨24.4%，涨幅连续6个月占据了70城榜首。

上述房产经纪人称，从2016年底开始，西安的房地产市场行情一直不错，房价是一路看涨。诸葛找房研究中心数据显示，西安5月份新房销售均价为13100元/平方米，二手房挂牌均价为15791元/平方米。国家统计局数据显示，与2015年相比，西安新房价格已经累计上涨了58.8%，与合肥是并列70城第一位，二手房则累计上涨23.6%。

7次升级户籍政策

西安楼市调控政策之所以未见明显成效，在业内人士看来，与其宽松的人才政策有很大关系。据统计，西安在两年内7次升级户籍政策，使其落户政策宽松程度居全国前列。

2017年3月1日，西安市出台户籍新政，率先在全国同等城市中推出“流程最简、门槛最低、条件最少”的落户政策，放开普通大中专院校毕业生的落户限制、放宽设立单位集体户口条件、放宽对“用人单位”的概念界定，降低技能人才落户条件、降低投资纳税落户条件、降低买房落户条件、降低长期在西安市区就业并具有合法固定住所人员的社保缴费年限。

2017年6月，西安将本科以上学历落户年龄放宽至45岁，硕士研究生及以上学历人员不设年龄限制。2018年，西安先后四次升级人才引进政策，从各方面放松落户限制。2019年2月，全国高等院校在校学生均可落户西安，本科(含)以上学历不受年龄限制。

2017年9月发布的《西安市人民政府关于进一步稳定住房市场发展有关问题的通知》明确指出，经批准引进的各类人才购买自用住房的，不受限购政策限制。

西安宽松的人才引进政策也成功吸引到了大批人才落户。数据显示，自2017年3月1日西安户籍新政实施，至2019年4月30日，西安共迁入落户115.1万人，户籍人口达1004.9万人。

中原地产首席分析师张大伟对中新经纬客户端称，百万人口的涌入，让西安的房地产市场出现了失衡。人才引进政策实施前，有学历的人本就能够很轻松地落户，新政对他们影响不大。倒是那些没有学历或者学历低的人，通过落户取得了购房资格，在房价上涨预期的推动下，纷纷涌入房地产市场。

张大伟认为，包括西安在内的许多城市出台的人才引进政策，标准都过低，例如大专学历就能落户。这与其说这是人才引进，不如说是引进劳动力。他称，这两年出台了人才引进政策的二线城市，都在一定程度上突破了限购政策，助推了房价上涨。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫对中新经纬客户端表示，人才引进与户籍改革，对西安房价的连续上涨确实起到了推波助澜的作用，甚至可以说是起到了关键作用，这让楼市调控的力度打了折扣。

吸引人才与调控楼市，如何平衡？

楼盘 中新经纬 贾亦夫 摄

有分析认为，一个城市或区域大力招揽人才，本身是一件十分值得鼓励的事情，但如何在招揽人才、满足人才住房与稳定房价间作出平衡，又显得十分重要。

从此次出台的政策能看出，限购升级主要是为人才政策“打补丁”。政策第一条要求，自本通知下发之日起，从市外迁入户籍的居民家庭(退伍转业、家属随军落户的除外)在本市住房限购区域范围内购买商品住房或二手住房的，应落户满1年，或在本市连续缴纳12个月的社会保险(或个人所得税)。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，该政策就是为了防范“落户炒房”现象的出现。类似政策在别的城市也有，比如之前有部分人通过落户杭州郊区进而到杭州市区购房，当时也有管控。西安此次政策的核心在于，户籍政策会继续放宽，但也会打击借落户来炒房的行为。

张大伟认为，城市的人才引进还是需要有一定的标准，不能毫无条件地吸引各类人员落户。对于取得户籍的新市民，应该要求具备一定社保年限才能购房，这样才能不让炒房者钻了政策漏洞。

谢逸枫表示，政府不应该将人才的住房需求直接推向市场，而应以提供公租房、保障房、人才房的方式解决居住需求。加大供应，才能稳定房地产市场。