??住宅、商品房价格微幅上涨；新增量环比增加；成交量微幅下降、但网签量同比仍处于高位；无商住用地公开供应及成交……
??新货多、认购率涨、开盘均价下降
??4、5月期间，中山部分项目多次开盘，推货量较大，5月推售总套数环比上涨56%，同比下降38%。
??5月开盘项目分布区域较广，共7个镇区有推货。其中神湾镇推货量最大，其次为民众镇和西区，另外17个镇区暂无新货推出。
??新开盘产品中以三四房户型为主，带装修项目仅占总开盘项目数量的63%。
??5月中山开盘认购率为49%，同比涨幅明显，主要是部分项目开盘价格较低，认购率较高，对整体认购率影响较大。
??开盘均价方面，2019年5月，全市重点监测项目约为11827元/平，环比下降约28%，同比下降约11%。
??5月南部组团神湾镇项目开盘推货价格较低，且其推货量相对较大，拉低了全市整体开盘价格。如雅居乐星玥项目，5月两度开盘均售罄，开盘均价低至“7字头”。
??8个镇区上涨 开发区环降22%
??根据中山发改委公示的备案价，5月中山全市住宅（不含别墅和公寓）均价约为14208元/平米，环比4月上涨4.42%，其中有13个镇区有新产品预售备案。
??从区域来看，有8个镇区均价上涨，11个镇区均价持平，5个镇区均价下降。其中涨幅最大的是横栏镇，环涨27.8%；降幅最大的是火炬开发区，环降22%，主要是个别项目备案价格较低，对所在区域影响较大。另外，住宅备案均价最高的仍是东区，达22160元/平米；均价最低的是大涌镇，约7535元/平米。当前中山仅剩5个镇区备案均价未破万，6个镇区备案价达15000元/平以上。
??客量&成交涨幅明显 港珠澳客增多
??鉴于“五一”黄金周影响，5月中山在售项目来访量及成交量均涨幅明显。其中来访量环比上升46%、同比上升30.5%；成交量环比上升31.7%，同比上升2.8%。
??转化率方面，则有待改善。全市每月平均成交转化率约为11%，2019年5月成交转化率约为11%，环比持平，且与每月平均值持平。
??根据中山中原地产周数据，2019年第18-22周，成交转化率走势较为波动，幅度在6%-12%之间；近52期每期成交转化率均值约为10%，2019年5月底成交转化率仅为8%，低于平均值，市场走势尚不明朗。
??总体而言，中山本地客户依然是市场的主力军。
??从近24个月来看，中山客户占比相对比较为稳定，约占总数的6-8成，5月本地客户环比上月微幅上涨，约占总数的8成。“五一”黄金周成交客户同样以本地客户为主，外来客户微幅下降。
??网签同比量价齐升 去化库存15.1月
??中山5月住宅网签4158套，均价约12667元/平，网签总额约60.57亿元，网签总面积约47.82平米，在珠三角重点城市中处于相对较低的位置。
??5月商品房与住宅金额环比3、4月份基本持平，网签面积有所下降。当前中山商品房网签限价正逐步提高，5月已达到9500元/平米，这也直接影响中山的网签面积及金额比。
??同比2018年，5月中山网签住宅宗数、住宅面积、商品房金额及均价都有明显涨幅，其中住宅面积网签同比涨幅最高，达125.2%。
??通过网签的住宅中，面积段多为90平米以上，高达82%，其中100-120平米户型占比最高，达40%。
??存量方面，随着2018年底中山网签加速，已多个月降至8万套以内，且5月达到近13个月最低位，共77134套。全市平均去化时间为15.1个月，其中坦洲镇货量最高，去化时间需34.3个月。
??放眼珠三角，中山住宅存量面积在珠三角热点7市中排位较高，仅次于惠州，存量面积约887万方，去化时间大约需要15.1个月。
??大湾区中山指数上涨 楼市涨势概率大
??2019年5月，中原大湾区指数为113.83，环比4月上涨3.53%。其中，中原大湾区中山指数为105.73，环比4月上涨0.64%，涨幅相对较小。但总体而言，5月市场供需相对平衡，成交量略有上升、价格基本稳定，没有出现过大的波动。
??再看看另外一个指数：2019年5月，二手经理人指数走势呈微幅下降趋势，但指数基本高于55点，市场情况虽然较为动荡，但是走势依然向好。一手成交量亦比前期较乐观，5月实际成交有所恢复，预计后市走势上涨的概率较大。
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