你对真实的凶宅交易,根本一无所知

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穷都不怕,还怕鬼?这说的就是神秘的凶宅市场。


前有香港8.8万人抢公屋凶宅,后有南京别墅凶宅138轮竞拍卖到800万,上个月,广州越秀区某凶宅带学位7折甩卖,上午放盘下午秒成交!


到底什么人在买凶宅?买凶宅真的能赚钱吗?凶宅交易都有哪些雷区?不小心买到凶宅怎么办?只要你想买二手房,这篇文章都要好好看!



到底什么人在买凶宅?


首先,死过人的房子都算凶宅吗?


当然不是。虽然法律上对凶宅没有准确的定义,但通常认为,高龄安逝、因病去世都不算,只有发生过非自然死亡(凶杀、自杀等)才算凶宅。


明知是凶宅,真的还有人愿意买?


便宜才是硬道理。凶宅转手,基本会以市价5-7折放盘,如果是法院拍卖,更可能低至3折起拍,换做谁都会心动,但不是谁都敢真的买。


根据机构调查,凶宅买家,除了贪便宜的硬核刚需,就是某些不信邪的专业人士。其中以医生护士和警察为主,特别是办案的法医刑警。


比如国内准备翻拍的日剧《卖房子的女人》,女主角就是房产中介,最后成功把人人闻之色变的凶宅,卖给了在附近医院上班的护士。

而在香港,由于凶宅管理高度透明,还诞生了专门的凶宅炒家,号称只要避开关注度太高的谋杀案,基本都有钱赚,出租回报率10%。


而且凶宅炒家还会提供一条龙服务,专门安排超度。而判断1套凶宅值不值得抄底的标准是,死亡人数不能超过2人,否则超度难度大。



投资凶宅真的能赚钱吗?


凶宅炒家通常会先把房子切割成不同房间出租,一方面,分租可以低价吸引租客,同时保证总的租金回报率不低,另一方面,可以短段时间内把凶宅“洗白”,降低转手难度。


具体流程就是:

低价购入→切割出租→舆论淡忘→高价套现


目前国内租房,通常不会告知是凶宅,而在日本,法律规定即便是出租,也要告知租客是凶宅。但只规定必须告知第一任租客,于是催生出新型高薪工作——凶宅试睡员!


只要在指定凶宅住够1个月, 为买家证明在凶宅生活没有发生任何异常,就能拿到百万日元的月薪 ,折合成人民币高达6万多!如果1年能试睡3个月,谁还想去上996的班?


清楚套路之后,再来看看凶宅炒家到底能赚多少?


香港“凶宅大王”伍冠流曾经说过,他的投资底线是,跳楼或烧炭自杀的凶宅,市场价7折属于合理,而凶杀或劫杀等非自然死亡的凶宅,因为太凶,价格要打到4-5折才值得买。

而买入的凶宅,通过分租给大学生,年回报率可以去到10%,如果转手,1套可以赚50-200万不等,而且放得越久,越接近市场价,不需要短期内着急转手,适合长线投资。

当然这是香港的情况,目前内地的凶宅市场还没这么暴利。比如开头提到的南京别墅凶宅,起拍价是3折425万,最后太多人抢,800万成交,而且知名度太高,以后套现难。



凶宅交易都有哪些雷区?


据某大型房产中介数据库系统显示,北京、上海和广州等一线城市,目前市面上至少有数千套凶宅。也就是说,不管你接不接受凶宅,只要准备入手二手房,都有可能踩坑。


为了说清楚问题,买买君找了真实的案例,帮大家划划重点。


广州市民霍女士,购买了荔湾区陈岗路某楼梯楼单位,房屋按市价交易,并一次性付款,但收楼后她才从邻居处得知,该房屋曾经有女租客自杀,一纸诉讼把原业主告上法庭。


一审判决,法院支持霍女士以公序良俗为理由要求退房退款的诉求,原业主需支付相当于房款10%的违约金,但二审判决指出,习俗不能上升为法律义务,撤销了违约金判罚。


按照我国《合同法》的诚实信用原则,出卖人在出售房屋时应如实告知买受人房屋的基本情况。


问题争议在于,在房屋交易中,凶宅到底是不是属于必须披露的内容?不披露是否足以构成欺诈?只有法院认定是欺诈,才能撤销合同并赔偿违约金。


但因为这个问题目前还没有准确答案,所以就算卖家确实没有告知是“凶宅”,律师一般也建议私下调解,各让一步,比如只退房退款,但不赔违约金。


而在这个案例中,买买君还发现几个雷区:


01

凶宅未必低价,也可能按市价出售


上述案例就是按市场价放盘,所以买家根本没起过疑心,但事实证明,按价格来判断是否凶宅不靠谱,不排除有卖家故意市价出售,掩人耳目。


02

可能委托别人卖房,声称“不知情”


上述的凶宅由业主母亲代为打理,事后业主称自己对命案不知情,这种情况还要调取命案的警察笔录查证,为避免麻烦,对委托卖房要留个心眼。


03

就算合同可撤销,各种税费不能免


一旦交易完成,就算最后法院判定合同撤销,卖家退回房款,但交过的契税、个税和中介费,都要不回来,在上述案例中是买卖双方各承担50%。


幸好上述案例是一次性付款,如果是贷款买房,还会产生提前还贷的成本。关于提前还贷,买买君专门写过分析的文章,没看过的朋友们戳这里:

总想着提前还贷,你是不是傻?


那么,对于普通买家,有什么避雷方法呢?

01

向周边邻居打听

上述案例就是邻居爆料才真相大白,如果在买房前先打听,可能就能及时刹车。不过邻居也可能担心影响自己的房价故意隐瞒,所以尽量多走访附近街坊。


02

写清楚合同细则

如果真的担心是凶宅,必须单独就凶宅的定义、违约责任等,列明清楚写进合同,后续如果发生纠纷,就不用担心触及法律盲区,可以直接按合同执行。


03

查小区过往新闻

通常非自然死亡都会有媒体报道,网上搜索可以事先大致排查小区情况,虽然不可能精确到具体房号,但如果整个小区都没出过新闻,基本可以放心。


04

小心长期空置房


房子长期空置通常存在不为人知的问题。所以买房前最好了解清楚房东是否自住、不自住的原因,如果出租,打听是否频繁更换租客、租客退租的原因。


万一真的买完才发现是凶宅,必须记住,对于合同撤销,法律规定是自当事人知道撤销事由之日起1年内行使。也就是说,超过1年,想告也没得告了。


而对于卖家来说,为了避免以后买家反悔,以“没有提前告知是凶宅”为由申请合同撤销,已经明确是凶宅了,最好也直接清楚说明,白字黑字写进合同。



广州都有哪些凶宅黑点?


荔湾广场


盘点广州最出名的“凶宅”小区,荔湾广场必须拥有姓名。

▲荔湾广场实景


因为坊间流传各种诡异传闻,加上频繁发生跳楼等非自然死亡事件,荔湾广场被称为“荔湾尸场”。

▲网友整理的荔湾广场历年事故统计


根据链家的数据,目前荔湾二手房的均价是3.3万/平,而荔湾广场作为电梯房,竟然均价只要2.4万/平,是周边电梯房的半价,比楼梯楼还卖得便宜。

▲荔湾广场房价只相当于市场价5折


在1997年,荔湾广场还曾经是广州卖得最贵的房子,深受香港买家追捧,作为传统老城区,在天河房价还只要2千/平的时候,荔湾广场均价已经破万。


虽然已经成为广州的“凶宅”黑点,但荔湾广场其实不是没人买。


根据链家的记录,近90天该小区成交了11套,平均1套房的成交周期只要40天左右,在今年二手市场低迷的情况下,已经跑赢了市区大部分老旧小区。


而除了荔湾广场,广州还有其他只有附近街坊才知道的“凶宅”小区。

翠馨华庭


比如海珠广州大道南的翠馨华庭,电梯住宅,而且还是复式,目前均价4.3万/平,比周边电梯平层还要便宜5千/平左右,原因就是曾经发生过碎尸案。

▲翠馨华庭小区实景

▲翠馨华庭是广州大道南冷门盘


天成大厦


龙口西路的天成大厦,位于天河最好地段,20年前发生过女主持人凶杀案,房子2年前出售,均价仅2.5万/平,不过现在整个小区均价已经涨到近5万。

▲天成大厦小区实景

▲2017年中介曾大推过这套凶宅

▲目前天成大厦与周边房价基本持平


可以看出,除非是荔湾广场这种完全“黑化”的小区,不然普通的凶宅,随着事件淡化,房价会不断缩短与市价的差距,尤其是地段好的小区,影响不大。


电影《维多利亚壹号》里,女主角努力存钱买房,碰上楼市暴涨,预算追不上房价,于是她开始在大厦里疯狂杀人,目的就是把房子变成凶宅,抄底买入。终于她连杀了11人,香港却遇上97金融危机,房价腰斩……


当下凶宅交投热度的抬升,某种程度也透露着小市民在高房价之下的无奈。


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