买二手房如何砍价，实战经验分享砍下35万！

今天想和大家分享“二手房如何砍价”，以下的谈价过程全部来自我的实战经验， 当然亲弟弟是房产中介也在辅助我更快的了解当中的门道；

请大家耐心地看下去，只要你看下并去消化它， 买房就可以省出十万甚至几十万，这相当于白领的一年工资水平， 是不是非常值得？

首先我们先来了解砍价最基础最基础的工作，就是要清楚你要购买小区的成交均价以及二手房价格的价格体系是如何构成的？

1）近期的成交均价， 建议参考兔博士和链家, 数据相对比较可靠和真实；

成交均价：是指小区在一段范围之中的实际成交的平均成交单价，成交均价接近小区一般位置栋数的中高层北向价格；

那二手房子的价格体系又是如何的呢？二手的价格影响因素包括这些：楼层(40%)， 朝向(30%)，噪音(15%)， 景观(10%), 保养（5%）等；

从整体来看： 小区花园中心的价格一定比小区边缘的栋数价格高，楼王单位常常就是指的望向花园中心的南向单位， 安静景观好， 楼王单位价格是：小区均价X(1.1-1.15)

小区边缘的栋数一般都会受到马路噪音或者小区会所或者小区商铺街道噪音的影响，边缘的栋数一般景观也较差, 小区栋数一般：小区均价， 小区边缘最差噪音最大的栋数：小区均价X(0.9-0.95)

楼层：价格以中高层的价格为最高， 顶楼和最低一层价格最低， 同一栋楼差价在200块钱一平方米，多数小区低楼层多采光不佳， 小区的绿化树木可以到达小区的4楼左右甚至5楼，绿化会直接遮挡掉一部分采光；

朝向：南北通透最佳， 其次正南， 东南， 东向，西南， 东北， 西北， 北向；

以盈彩美居小区为例，南向以4.2的价格成交， 北向的价格可以低到3.8万到3.9万之间， 南北向差价差不多在2000到3000元一平方米；

景观：现在的人越来越在意景观，一线望江和望不到江价格差异巨大， 一般的花园小区以中心花园景观最佳， 如望向城中村， 停车场会略微减分；

这上面的一切都是为了让你在脑海里建立一套价格体系， 当你看一套房时，应该在均价上面加分，还是减分，加多少合适减掉多少合适， 得出你所看的这套房子合理的市场价格；

当你了解完成交均价和清楚上面的价格体系后，那你就可以实地和中介一起踩盘了，那盘要怎么踩才可以做到心里有数呢？才可以帮到你后面出价呢？

下面就踩盘的小区， 我专门分享了两个表格给大家做参考， 分别对应不同的两个小区；

那从这两个小区的表格里又可以得出哪些结论呢？

1）根据兔博士和链家的数据， 盈彩美居的平均成交单价是4.2万元， 美林湖畔花园的平均成交单价是4.8万元

你会发现一个现象，中介带你看房报的是总价， 从不会报单价！

那你有没有想过为什么报总价， 不报单价呢？

因为报单价很容易让买家感觉出房子的价格高低，总价对于大部分人来说没有单价来的敏感；

当中介报给你总价时，你应该拿出手机计算下单价是多少一平方米；

一般中介一天可以带你看几套房， 如果你来不及做数据， 那就先用手机备忘录的功能记下你需要的数据， 回家后再做复盘分析；

从这2个表格里还可以看出什么呢？

美林湖畔的业主南向单价普遍放盘高于成交均价的2000-5000一平方， 盈彩的业主南向放盘价格普遍高于成交均价的2000-3000一平方米;

美林的业主的报价更虚高， 也就验证了和业主的交谈中得到的感觉，美林业主心态更好， 更强硬；

按照82平方米的房子计算，一平方米高出2000-5000元，美林的业主放盘价高于成交均价的164000-41000元；

盈彩美居的业主放盘价格高于成交均价的164000-246000元， 高出的这部分就是我们最起码要砍掉的价格了；

那你是不是可以通过表格的数据，结合平均成交均价和价格体系的加减分就可以得出你所看中的房子的正常市场价格大概是多少，你还价的幅度出到多少你才不吃亏？

这样做起码可以保证你买到的是市场价格的房子， 你不会吃亏；

卖家放高价已经是普遍现象， 只要你买房你就必须得砍价， 作为卖家都想自己的房子多卖一点钱，

而中介为了得到业主的房源， 也会千方百计的给业主信息你这个房子可以卖这个价格， 中介费是按照房子总价来提取的，卖的越高中介费越高， 双方的目的就导致了普遍放盘价过高的现象。

那你知道了房子的合理市场价格和制定砍价的幅度， 那能砍多还是砍少呢？

这就涉及到下面要说的砍价的方法和策略了，这些技巧可以帮助你买稍微低于市场价格的房子；

砍价必知：二手房砍价能否成功、能砍掉多少，主要取决于当前的买卖双方心理、成交量两大因素。

一般情况下，市场成交量高的时候， 卖家价格预期普遍都是高的，砍价难度就会加大；

市场冷淡期，两部分业主容易砍价：一是预期低的业主，二是着急卖房的业主，例如要换房腾资格、要移民急于变现， 生意周转困难等。

砍价格前的准备工作：

1） 看房时不要马上表现出非常满意这套房子， 自己先仔细看房，适当的和卖家寒暄几句；

确定想买这套房要二次看房， 二次看房要带不同的人， 看看不同人的意见， 听听亲戚朋友们的意见再决定也不迟；

2）自己在看房的过程中，主动和业主了解卖房的原因， 有个别业主不透露的就通过中介了解卖房原因；

通常卖房的原因无非是置换改善、急需名额、移民卖房、解决目前的资金困难等；

如果碰到解决目前的资金困难和急需卖房腾出名额的这种是最容易讲价的；其次是移民卖房， 移民卖房基本业主就不会回国了， 想处理掉国内的房产， 这种条件一般较好， 也有谈价的空间；

但如果碰到的是改善刚需，是最难谈的，这种卖房的也是占了主流，基本分文必争，能谈价的空间就有限；

3）谈价格要选择地点：不要在业主家里谈价格， 业主自己的家， 地理位置及熟悉感会加大业主的气场，谈价格业主会占优势地位；

4） 出价前要仔细核算自己要出的价格， 出了价格不要随意更改，也不要听从中介的鼓动；

接下来谈砍价常用的几种策略和方法；

1）细致对比，得出房子的实际市场价格，找到房子的优缺点，谈的时候可以和业主说说你对这房子基本满意，就是有些地方还是有所担心，实际上也是没有十全十美的房子；

比如之前买房我就和业主表达了担心马路的小噪音，实际那条马路隔得很远，对房子没有影响， 但是我会表达我对噪音及其敏感， 业主刚开始说不会影响， 看我一直看着马路担心， 也说出了可能有一点点影响， 实际这只是我的一种说辞而已；

2）拿家人说事，这次买房我是主要谈判人， 我就会拿我先生来说事， 比如可以这样说“我是比较倾向于买3房的， 我们的钱也只能这个小区买两房;

这个价格基本可以买盈彩的3房和金碧的3房了（附近的小区，卖家知道的小区），但是老公比较喜欢这个小区的环境，他要买这边等等， 让卖家觉得我们也是有可能做其他选择的；

3）和中介打配合，谈价格时也适度和卖家透露在谈其他小区的房子， 现在就看哪套的价格能谈下来就定哪一套了;

这时候就需要中介出来打配合证实我们还在谈另外一套房的价格，表明我们现在就是到价既签， 哪家的价格到位我们就签哪一家， 这时候到价既签是给卖家下定心针用的；

4）哭穷卖惨， 和业主谈谈现在年轻人出来打工， 好不容易存这点钱， 还四处和亲戚朋友借钱凑的首付就为了广州买一套房， 现在赚钱又难， 反正有多惨说多惨， 让业主产生同情心， 谈价就好谈些；

5）车轮战，当时也是中介配合我的， 让几个中介朋友轮番打电话去业主，都说有客户可以看房， 可以出什么价格买， 当然出的价格都是低于我的报价的；

如你没有可配合的中介， 那就找亲戚朋友帮忙，轮番上阵看房和报价， 都报低于你的价格，谈房子缺点，影响房东心理， 这样会直接降低业主的心理预期， 卖家还会觉得你才是个比较实在和有诚意的买家；

以上的只是策略和方法，大部分时候任由你说的天昏地暗也不降价也是正常的，卖家心甘情愿的降价肯定是你可以帮她解决目前的一些困难。

分享之前谈的一套房子， 成交价格直接比正常的市场价格少了42万，注意看哦是比正常的市场价格哦，这个卖家就是卖房周转的；

如果他的房子短期出手不成功房子可能被抵押公司做拍卖， 那被拍卖还不如自己卖了拿到更多的钱， 对吧？亏一些这些客户也会卖的；

砍价能砍成功的最重要原因还在于换位思考， 业主肯少那么多价格给你， 那他到底得到了什么？卖家没有好处那她凭什么不卖给其他人而卖给你？

请你试着回答以下这些问题：

1， 你在交易过程中切实帮业主解决了什么具体的问题？

2， 业主降价换来了什么？

3， 为什么是你解决了业主的问题， 而不是别人？

针对这些问题往上套，你可以帮业主解决什么问题？然后根据这些和业主谈你的优势；

比如我的卖家是想卖了这套房去买体育东路的学位房， 我了解到她要买的房子是父母认识的熟人，房子的所有人是年纪较大的人， 房子挂了很久还没有卖出去；

现在她的卖家可以较低价格卖给她，如果要买， 我的卖家的卖家要求全款而且尽快付钱， 要不就卖给别人；

而我的卖家的心态是担心给钱晚了， 她们就卖给其他人了，所以她的诉求就是她尽快卖出这套房子；

针对我卖家的情况，我们表达了我们的优势， 我们是二套必须五成首付，当时看房的几家都是三成首付（从中介处了解得知），首付多意味着她可以更快的拿到更多的钱（解决了卖家首付不足的痛点）；

另外我们也表达了我们买房的明确意愿， 只要价格到位， 我们就马上买， 这个买房我们筹措了好久， 首付准备的差不多了， 只要你点头我们的价格， 我们立马可以签订购房合同（解决了卖家快速卖出房子的愿望）；

这时候中介也表明我们的贷款资质和银行流水他们都审核了， 是优质的客户， 银行贷款没有问题， 实际上我们确实在购房前就做了这些工作的；

卖家之前买房都是全款的， 通过中介的旁敲侧击卖家， “有些人看房， 可能资质不好， 最后贷款什么的都麻烦一点， 另外有些人说买到后面也不一定买， 你现在可以和我们签， 我们的客户可以确定下来”等等；

其实也是利用了卖家急切的心理和信息差， 卖家的心态在不断动摇中， 最后卖家让我们给她3天时间， 她自己意思周末有个中介说有个客户来看房， 可以给出415万的价格， 好， 那我们就等等看， 实际上415万的价格我是绝对不肯给的；

当然在谈价的价格中， 态度要谦和语言要平和，整个氛围就没有那么紧张；

最后我们是以400万的价格成交， 业主报价是435万，少了35万！

最后来说说砍价中介起的作用吧， 我的中介是找的相对比较老实的， 是从几十名中介中选出相对靠谱的， 但是中介的砍价经验依然不足；

不过事先已经明确表示我会给中介费， 绝对不会跑了中介费， 中介相对来说也比较信任我，也同意我和卖家互相加微信沟通， 中介也起了配合的作用；

而一般人能找到愿意打配合的中介也不是容易的事情，中介的核心就是控制能控制的房源和制造紧张的氛围让客户冲动签约收取中介费；

砍价他们大部分情况是不会花精力去做的， 他们的目的只有成交收中介费， 至于什么价格成交就要看买家和卖家双方的博弈，哪边比较容易被说服， 所以砍价这种活儿还是要自己多上心；

以上全部分享来自我以往的实战经验， 希望可以帮助到有需要的你！