“千亿新兵”雅居乐高周转面临失控 投行称其缺乏有效增长引擎

内容来源：中国网财经

记者：舒越

住房和城乡建设部网站近期发布的消息显示，6月16日，海南省海口市秀英区雅居乐金沙湾健康教育新城项目A1001地块发生高处坠落事故，死亡1人。

上述发生事故的地块，建设单位为海南雅海旅游发展有限公司(以下简称“雅海旅游”)；施工总承包单位为广州振中建设有限公司；监理单位为广州市宏业金基建设监理咨询有限公司。

雅居乐2018年年报显示，雅海旅游是雅居乐集团的合营企业，上述金沙湾项目是雅居乐集团海南区域的旗舰项目。该项目环评报告显示，金沙湾片区开发定位为，建设滨海游乐观光、休闲度假和高档居住为主的社区，并结合中高档住宅的建设，发展旅游地产，成为海口市的标志性地段。据了解，雅居乐是在2017年3月拿下海口金沙湾片区6宗土地，面积共计37.65万平方米，交易价格为18.07亿。

中国网财经记者梳理发现，除了上述安全事故，雅居乐今年也频繁因监管处罚、业主维权被推向舆论漩涡，刚刚迈入“千亿阵营”的雅居乐，高周转模式面临拷问，而投行则认为，雅居乐仍然缺乏有效的增长引擎，资产负债表也将继续承压。

扬州中山项目接连被监管“点名” 武汉项目遭遇百名业主集体维权

今年2月19日，扬州市住房和城乡建设局网站发布《2019年1月行政处罚通报》显示，扬州雅居乐房地产开发有限公司存在违法违章情况，其建设项目扬州雅居乐国际F地块嘉轩酒店项目桩基础工程，未取得建筑工程施工许可证的情况下擅自开工建设。资料显示，扬州雅居乐国际项目的开发商为扬州雅居乐房地产开发有限公司。

公开信息显示，雅居乐旗下中山市长江高尔夫球场曾因环保违法遭监管处罚。处罚文书号为中环罚字[2019]078号，处罚日期为2019年4月17日。

处罚结果称：中山长江高尔夫球场违反建设项目“三同时”及验收制度；依据《建设项目环境保护管理条例》二十三条第一款的规定，并对照《中山市环境保护局行政处罚自由裁量量化标准》(中环规字[2017]2号)对其罚款45万元，并责令停止违法行为。

中山长江高尔夫球场官网显示，雅居乐长江高尔夫球会是由雅居乐集团于1996年斥资十亿元打造的国际锦标赛高尔夫球场，球场共占地190万平方米。

今年3月，177名业主集体将“武汉雅居乐国际花园”的开发主体——武汉长凯物业发展有限公司(以下简称“长凯物业”)告上法庭。资料显示，南京雅居乐房地产开发有限公司和中盈长江国际新能源投资有限公司各自持有长凯物业50%股权。

2018年年报显示，南京雅居乐房地产开发有限公司系雅居乐100%持股公司。此外，长凯物业的董事长为乔晓建，是雅居乐武汉区域总裁。

第一财经报道称，十几名业主于3月23日在售楼部维权时，遭不明身份人员攻击，有业主甚至肋骨被打折。对于这起官司，中国网财经记者曾致电致函雅居乐方面，不过未得到任何回应。

此外，今年1月，雅居乐还曝出贪腐事件。雅居乐地产集团海南区域总裁简毓萍和雅居乐地产集团广州区域副总裁蔡小鹏因严重廉政违纪双双被罚，简毓萍被开除解雇，蔡小鹏被劝退。

今年销售目标被指实现难度大 投行称仍缺乏有效增长引擎

雅居乐成立于1992年，是一家以地产为主，多元业务并行的综合性企业集团。

在房地产市场上，雅居乐一直以“高周转”著称。2018年雅居乐的存货周转率为0.46，总资产周转率为0.29。而克而瑞发布的研究报告显示，2018年171家典型房企的平均存货周转率为0.35。

2018年，雅居乐首次进入千亿销售阵营，房地产预售金额1026.7亿元，而年初公司设定的销售目标为1100亿元。2019年，雅居乐将销售目标定为1130亿元。不过瑞士信贷发布的研报称，雅居乐今年要想完成销售目标，意味着去化率需要达到57%。但随着低线城市及海南的市场持续疲弱，此目标看来颇具挑战性。

今年1-5月，雅居乐集团连同合营公司及联营公司的累计预售金额合计为456亿元，同比增长19.62%；对应的建筑面积为310.4万平方米；平均价为14693元/平方米。

中金公司在5月出具的一份研究报告上则也直接指出，雅居乐“依然缺乏有效的增长引擎”。

中金公司报告称，由于海南房地产政策收紧，雅居乐明星项目海南清水湾的销售有所放缓、项目交付有所推迟，这是雅居乐盈利低迷的部分原因。中金公司预计雅居乐2019年和2020年收入增速疲弱，毛利率将分别同比下降10个百分点和1个百分点至34.2%和33%。

报告进一步指出，雅居乐资产负债表继续承压。截至2018年底，雅居乐的净负债率为111%。“鉴于雅居乐2019年对多元业务投资预算为100亿元，我们预计当年经营现金流为赤字175亿元(2018年赤字为214亿元)，资产负债表尚无法修复。”

中金公司同时认为，雅居乐近期首席财务官的离职将给公司业务和财务表现带来更大的不确定性。

5月14日晚间，雅居乐公告称，张森因个人原因及需要更专注于家庭事务，已呈辞公司首席财务官职务，自2019年6月1日起生效。张森辞任首席财务官后，雅居乐副总裁潘智勇将接任张森在集团的职务。