拿“地王”的房企要谨慎了!接下去将会面临……

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  头图 | 珊珊王 已获授权

   导 读

  如何有效地降杠杆、降负债,将会是未来房企们进一步发展的主要挑战。

  ◎ 作者 / 房玲、易天宇

  2019年5月17日,银保监会官网发布了银保监发(2019)23号文,明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。在此背景下,信托贷款余额在经历了三月份短暂的反弹后又于5月再次回落。此后6月初更是有消息传出,监管层已经将一些拿地激进、制造地王的企业纳入监管,并准备暂停地王企业的债券与ABS发行。6月13日,银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛上直接指出了防止房地产的投资行为。这也预示了未来房地产调控仍将不放松,融资可能进一步收紧的信号。

  

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  近期迎来新一轮的海外债浪潮

  在当前境内发债持续收紧的环境下,6月许多房企又发起了新一轮的海外发债浪潮。据不完全统计,截止6月17日就已有10余家房企发行及拟发行海外债,预计发行规模将达超30亿美元。其中如中南建设于6月11日就宣布了其境外全资子公司已完成了3.5亿美元的高级无抵押定息债券发行,此后6月12日,华南城也宣布成功发行于2021年到期的6000万美元优先票据。除此之外,雅居乐、蓝光发展、新湖中宝、融信中国等也都宣布完成发行美元债。

  

  事实上,早在5月房企的境内融资环境就已出现了收紧的态势。这主要由于此前部分房企加大投资力度、土地市场较为火热,部分地价涨幅过快,故而城市出现政策预警,在融资层面也受到了一定的限制。在此背景下,5月企业发债规模大幅缩水,85家典型房企境内外发债总量210.6亿元,环比下降73.1%,为2017年3月以来的最低值。其中境外债发行量为74亿元,环比大幅下降87%;境内债发行量为136.4亿元,环比下降37%。

  

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  6月融资成本或将出现较大上升

  从融资成本上来看,近期6月份发行的海外债票面成本普遍较高,部分甚至超过了10%,其中如华南城及新湖中宝的票面利率分别达到了11.875%、11%,若算上综合融资费用,实际成本还将更高。虽然海外债拥有较高利率,且与境内债的融资成本的差距在不断的拉大。但对于房企而言,目前如何融到资金维持自身发展才是重中之重,在此背景下房企不得不舍近求远,与海外进行发债。

  值得注意的是,5月份房企的海外债加权利率已达为9.8%,占总发债规模的35%。相信随着6月份房企发行境外债规模占比及融资利率的双重走高,6月房企的整体融资成本也将出现一个较大的增幅。

  

  展望2019年下半年,房地产信贷政策或将继续收紧。而对于房企而言,境外债虽然具有较高融资利率,但在境内融资不断收紧的当下,发行海外债仍是维持规模增长的必要途径。由此来看,未来如何在融资渠道上寻求进一步的突破,如何有效地降杠杆、降负债,将会是未来房企们进一步发展的主要挑战。

  

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