房产专题─以商品房预订协议要求开发商交房为何没得到法院支持?

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  当今无论是个人还是企业,买房卖房已是一件普通的事情,这件事在当初决定买或卖的时候,所签订的合同协议的不同,结果就大不相同。下面给大家分享发生在重庆市的一个案例:购房人江某某与开发商重庆市尧房地产公司,在2008年3月下旬签订了《商品房预订协议》,协议表明江某某自愿预订商业用房一套,双方对房款及支付均作了暂时性的约定,江某某向开发商支付了100万元,暂作为开发商向江某某的借款并约定了利息,待开发商取得预售许可时双方再签订正式的《商品房买卖合同》。开发商在取得预售许可后,并没有与江某某签订正式《商品房买卖合同》,以及将所约定买卖的房产出售交付给江某某,而是将此房产出租给重庆市武隆县XX农业发展公司使用,在江某某找开发商要求按当初签订的订房协议履行时,开发商明确表示不愿按当初约定卖房给江某某,于是江某某将开发商起诉到法院,主张开发商继续履行房屋预订协议及交付房屋等。

  

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  人民法院经过审理后,依法驳回了江某某的诉求,江某某为何买房诉求没有得到支持呢?根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定,房屋买卖双方签订的房屋预订协议,如果协议条款不具备商品房买卖合同的主要内容时,它不属于正式房屋买卖合同,是为了保证签订正式的《商品房买卖合同》的缔约协议,如果将来双方中任一方不愿签订正式的《商品房买卖合同》,就应按照房屋预订协议承担违约责任,因此依据房屋预订协议不完整的约定,要求对方交付房屋,是得不到支持的。因此我们建议:在房屋买卖中,签订合同协议时,需要根据实际情况,全面了解后,如有疑问应委托有实务经验的专业人员介入,来参与房屋买卖过程,预防发生不必要纠纷与损失。

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合肥律师刘志汉

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