城镇老旧小区将迎蜕变，房屋价值有望追赶周边新小区

城镇老旧小区改造事关民生福祉，对提高居民居住生活质量、增强物业功能等方面都将带来崭新的变革，同时也与城市基础设施建设的完善、城市形象的提升等方面有着密切的关联。预计，经改造后的老旧小区房屋保有价值将有望达到周边新建小区的程度。

这次，中央再次发话了，6月19日召开的国务院常务会议对部署推进城镇老旧小区改造提出了明确要求，将顺应群众期盼改善居住条件。其中特别强调了老旧小区改造量大面广，涉及上亿人的基本现状。如此庞大的改造工程，与过去的老城改造有什么本质上的区别？改造后的小区将实现哪些功能？政策的推进对房地产市场又将产生什么样的影响呢？

笔者认为，政策具有多重利好，于市场大局而言有益于稳房价、稳预期，以及遏制房地产粗放开发和平衡市场供给的作用；对居民来说，自然是坐在家中享受旧貌换新颜带来的惊喜了！而且改造是为了达到质的蜕变，效果或许远超人们的想象。比如加装电梯、配建停车设施，还有水电气路及光纤等硬性设施，以及发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务。

如此一来，改造升级后的老旧小区在功能上、品质上将与新小区无异，最关键的——房屋保有价值也有望达到周边新建小区的程度！这才是最核心的焦点。

从今年全国两会召开以来，顶层已数次提到有关老旧小区改造的问题。此次国务院常务会议明确指出将于今年开展改造试点工作，说明此项政策已推进到具体的实施部署阶段，给城镇人居环境带来的利好也即将呈现。上亿人所期盼的小区革命终于要落地了！

老旧小区除了“老、旧”这两个基本特质外，对生活水平产生制约的两个要素便是一无地下停车场，二无电梯，这往往成了老旧小区房屋进入二手市场交易时价格偏低的主要原因。以昆明为例，棕树营老旧小区的房屋均价在1.1万元/㎡左右，而周边新盘以及新建小区的二手房已达1.5万元/㎡左右。不仅同一地段的新、旧小区之间存在较大价差，即便在同一个老旧小区里面，3、4两个楼层的房价必然要比5、6楼层的高得多，这是因为徒步上下6楼给身体不便的老人以及慵懒的年轻人造成了巨大不便。

现在，蜕变的机遇来了。相关部署不仅提到了关乎小区品质的电梯、停车设施两大重要硬件的升级改造，还将完善养老托幼等软性配套，体现了改造的系统性和实用性。这将很大程度上提升老旧小区物业的保有价值，缩短与周边新小区的差距。

老旧小区改造政策的加快推进，说明对老旧小区普遍实行拆迁、补偿、安置的改造模式已成过去时，凡非危房并有条件在原物业基础上改造的小区都有望纳入政策范畴。这将有益于转变一些购房者此前“买老旧小区等拆迁”的预期，对防止二手房市场的炒作将起到一定的作用，从这个视角看实际上也体现了稳房价、稳预期的导向。

相关政策还提出了鼓励社会资本和力量参与改造，这将有助于政策在全面落地过程中能够迅速铺开，加快执行进度。同时也向房企传达了一个积极的信号，即通过参与老旧小区的改造来实现经营业务的多元化和新增长。

实施老旧小区改造，还将有助于抑制改善性购房需求的过快增长，使之延缓释放。原因在于改造本身就包含了对居住生活水平的改善，老旧小区居民除了对住房面积有更新需求外，其余硬软性需求基本上都可以通过改造得已实现。由于量大面广，涉及上亿人，对如此庞大住房体量的盘活再生，也能更好地遏制房地产粗放开发以及平衡市场供给。

有关创新投融资机制方面，与拆迁再建完全不同的是，社会资本和力量的回报点或将更多地体现在后续参与经营小区的长效机制方面。参与改造的机构除了得到政策所提到的养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务的经营准入与扶持外，在经营物业管理、新型社区商业等方面也有望获得相关回报。

可以说，城镇老旧小区改造，对房地产行业、对房屋保有者、对相关社区服务领域都带来了巨大的机遇。