三年从百亿到千亿 融信中国激进狂奔

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  福建莆田欧氏三兄弟的创业史可谓光耀门楣。

  老大创办的欧氏集团多元投资风生水起,老二欧宗荣创办的正荣地产(06158.HK)和老三欧宗洪创立的融信集团(03301.HK)双双跻身地产销售千亿行列。

  其中,欧宗洪执掌的融信中国,仅用三年时间就完成了从百亿级到千亿级的跃升,速度之快令人咋舌。

  但仔细分析其成长史,高价格拿地、高负债经营一路相伴,彰显了这家激进的房企快速做大规模的野心。

  进入2019年,融信主动降速,力求优化财务报表,实现“有质量的增长”。但在融资成本高企,房地产调控政策密集出台的背景下,融信的这一目标能实现吗?

  

  拿地后遗症

  一战成名后,融信并没有停下扩张脚步。

  2018年,融信中国报告期内实现合约销售1218.84亿元,同比增加73.35%;而这一数字在在2015年还只有119.17亿元。

  这背后,伴随着对土地的大规模储备。在地王频出的2016年,融信因拿下“上海静安地王”在江湖中名声鹊起。

  该年8月17日,上海静安(原闸北)中兴社区的一幅住宅地块进入挂牌阶段,起拍价46亿,吸引了18家企业前来竞拍。

  最终融信以110.1亿的总价击败17家各路土豪,以10万/平米的名义楼板价,14.3万/平米的可售面积楼板价,139%的溢价率,创下中国土地成交史上最贵地王记录,未来项目售价毫无疑问将超过15万/平米。

  一战成名后,融信并没有停下扩张脚步。2017年,融信新收购地块78块,总建筑面积达1481.5万平米。

  然而,这两年高调拿下的地王,却迟迟不能贡献正向的销售额。有报道显示,2016年融信拍下的上海静安区中兴社区地王,至今仍面临解套难的问题,项目发展近乎停滞。

  南京仙林湖地块历时两年多建设,已有案名的融信世纪东方项目,曾宣传将于今年3月开盘。但据房产中介表示,该楼盘开盘时间已延期至4月中下旬或5月。

  

  大手笔拿地,加大了终端销售成本,于此同时,土地开发沉淀了过多资金,在以快字著称的房企竞争中,融信的去化效率也处于末位。

  据统计,存货周转率和资产周转率双项指标均低于均值的企业,仅有融信和泰禾两家闽系房企。其中,融信的存货周转率为23%,资产周转率仅为18%。

  在盈利能力方面,2016年高调拿地,导致2017年其销售毛利率大幅下降至16.56%;2018年回升至23.47%,但与规模相近的房企相比,仍不占优势。

  面对2018年融资成本上涨,以及调控收紧,曾经的“地王收割机”显得极为谨慎。2018年融信中国新增拿地显著下降,全年新增土储478万平方米,同比大幅下降68%;拿地总价191亿元,同比大幅下降73%。2019年计划拿地也相对不多,预计土地购置金仅200亿元。

  值得注意的是,2018年融信获取的24幅地块中,23幅全为合作开发的方式,新增土地储备权益建面占比仅为41%,相比2017全年继续下降了9个百分点。过多依靠合作开发,也将为公司盈利能力埋下隐患。

  高成本融资

  欧宗洪认为只有先降成本,后续发展才会更安全。

  进入千亿俱乐部后,欧宗洪更加注重企业生命质量。

  在2018年的业绩发布会上,欧宗洪认为只有先降成本,后续发展才会更安全。在回答投资者提问时表示,“降负债率是每个企业的问题,我们今年会特别关注。降负债率与规模增长平衡确实是一个问题”。

  欧宗洪表示,为后续发展更健康,今年公司将会更关注把各项成本包括融资成本等降低。融信执行董事张立新透露,融信总借款数为625亿元,一年内到期的债务248亿,而融信集团截至于2018年底现金仅有249.96亿元,刚好与一年内到期债务相持平。

  今年融信的短债规模248亿元,与往年差不多。欧宗洪目标是2019年底将短债控制在80亿左右,净负债率降到70%-90%,3年内降到合理水平。“有的企业今年解决规模,再解决利率和债、期权等问题,而我们是今年先解决债和期权、公司内部管理等问题。”

  梳理融信近两年的融资手段,其实正是通过借新还旧,多发长债来优化财务指标。

  据克尔瑞统计,2018年融信中国积极融资,在境外累计完成了10亿美元的优先票据发行;在境内完成了13亿资产支持证券,和20亿住房租赁专项公司债券发行。

  此外融信还于2018年6月通过增发配股,以每股10.62港元的配售价格配售1.035亿股,募集资金约11亿港元。

  单从融资成本来看,其发债利率基本都超过10%。2018年12月19日,融信中国发行2亿元美元优先票据,年利率11.5%。2019年2月19日,融信中国发行2.07亿美元优先票据,年利率11.25%;2月26日,融信中国发行3亿美元优先票据,年利率10.5%。

  今年4月18日,融信中国发布公告称,成功发行2亿美元、票息8.75%,年期3.5年的优先票据。该笔票据为融信中国上市以来发行的年期最长、利率最低的美元优先票据。

  但8.75%的利率并不低,同期发美元债的融创利率为7.875%,旭辉为6.55%,雅居乐为6.7%,近期整体房地产行业境外融资成本仅在6%至8%之间。

  在销售端,以“稳”为2019主基调的融信开始减速。6月3日,融信发布的5月未数据显示,该集团5月实现总合约销售额约110.88亿元,同比下降约9.18%。

  1-5月,融信中国实现总合约销售额466.48亿元,同比增长仅4.29%;总合约建筑面积约为249.38万平方米,同比增长约19.67%;但平均售价约为每平方米1.87万元,同比减少12.85%。

  在销售增速下降的情况下,销售均价也在下滑,一贯以高品质著称的融信,如何保证盈利能力?高频率高利率融资的情况下,如何保证负债水平的下降?

  至少目前,这些问题仍旧困扰着这家千亿黑马房企。

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