油旺地区3100栋旧楼容积率太高改造成本大 香港市建局称或亏损2000亿港元

本报实习记者 黄琼 华夏时报（chinatimes.net.cn）记者袁晓澜 深圳报道

房地产规划和城市发展面临的各类矛盾，在香港旧宅区尤其突出。6月16日，香港市区重建局行政总监韦志成发布的一篇网志中提到，如重建油旺区3100幢旧楼，有可能会造成2000亿港元的亏损。

油旺地区3100栋旧楼改造或将亏损2000亿港元

据悉，油旺地区研究范围共有约3300多幢楼宇，当中，有800多幢楼宇因没有剩余地积比或地积比（容积率）已超出目前法例的上限而缺乏重建潜力；而余下当中约2,300幢（年过30）有剩余地积比可用的楼宇，一来所剩余的地积比不多；二来亦分布零散，必须靠规划手段重新整合，才有发展的潜力。

韦志成表示，市区重建局曾经为未来25年重建上述这两类约3100幢楼宇所涉及的财务承担作估算，结果反映若沿用现行的规划机制、开展重建项目的模式和收购补偿政策，并以市建局早前对大角咀重建项目提出实用面积每平方呎约18000港元的收购建议呎价作为参考水平，单单是收购成本将会超过1.1万亿港元，即使扣除项目所能获取的收益，仍然有可能面对超过2000亿港元的财务亏损。

他续称，这将会是一笔非常庞大的公共资源，最终要由纳税人支付。如果这3000多幢楼宇当中有较具潜力、较高回报的都被私人市场来做，市建局便要承担余下零星散布、规划及发展潜力更低的项目，难度将会加倍。

5月29日，香港发展局局长黄伟纶在做出关于油旺地区问题的书面答覆中说道，油旺地区研究预计在2019年年底或2020年年初完成，香港市建局将根据油旺地区研究结果，寻找更具效益和效率的方法推动市区更新。市建局会从研究所得的切实可行的理念和执行模式，用于其他地区，包括九龙东内多个旧区。

房地产规划和城市发展矛盾凸显

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，类似情况也说明了香港土地市场的管制依然是比较严的，同时也说明房地产规划和城市发展之间面临各类矛盾，类似矛盾对于香港市场来说，可以理解，尤其是从城市发展的角度确实会有各类限制，但市场本身所带来的住房需求又会使得此类矛盾加大。

从后续发展情况看，政策层面需要积极寻求新的用地，这样有助于导出部分住户的需求，同时在类似地积比等方面做一些调整。而从实际过程看，适当要发展租赁市场和业务，甚至在目前粤港澳大湾区建设的过程中，做到和内地相关城市进行住房政策方面的协作。

深圳中原董事总经理郑叔伦表示，部分旧楼群可能已经或差不多用尽“容积率”上限，所以重建诱因比较欠吸引！除非进行地区性规划重新修改，令准建的容积率增加，但此举又可能因而产生其他问题，如：区域密度增加、屏风楼效应和周边配套设施不足等。

郑叔伦认为，市建局收购价有官方限制，暂时法例规定以同区楼龄7 年大厦单位成交呎价计算收购价，如果收购项目因为各种原因延误或重建后市场情况波动，都会有可能令市建局亏损，所以亦有发生过市建局在收购中途因投资风险为由而取消计划。市建局是半官方机构，其营运资金亦要依赖政府拨款，所以营运亏损也间接令纳税人蒙受损失。

责任编辑：张蓓 主编：王冰凝