再也不被踢皮球:承租人在拆迁中的损失谁来补偿?

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  无论是集体土地征收还是国有土地上房屋的征收,承租人也是有获得补偿的权利的。但现实中常存在征收部门不对承租人履行补偿职责,跳过对承租人的补偿,只对土地或房屋所有人进行补偿,还会出现承租人直到被要求退出土地或腾退房屋才知道土地或房屋被征收的事实,严重侵害承租人的权益。本文将从集体土地的承租人角度,分析在征收过程中集体土地承租人享有哪些权益。

  一、集体土地承租人是否具有原告主体资格

  在承租人通过诉讼方式维护权益的过程中,法院常以在行政征收法律关系中,被征收土地的所有权人、使用权人或者被征收房屋的所有权人才是征收法律关系的相对人或利害关系人为由,不认为土地承租人是适格原告。理由通常是通过该种租赁关系取得的土地使用权人不是行政征收法律关系中的法定被征收人,其作为承租人与相关征收行为不具有法律上的利害关系,故不认为适格原告。

  但在最高院审理的“许江涛、襄阳市襄城区人民政府城乡建设行政管理:房屋拆迁管理(拆迁)再审”【(2018)最高法行再150号】一案中,最高法院认为:拆除承租人房屋行为是征收过程中将房屋归于消灭的行为,具有独立存在的价值,其影响的范围不仅及于房屋本身,还及于房屋消灭时波及范围中的权益。毕竟,用于经营的房屋被拆除,承租人的经营设施、经营利益等存在遭受强拆行为损害的可能。

  故拆除房屋行为不仅会对房屋所有权人的权利造成损害,也有可能对合法经营的承租人权益造成损害,政府在实施拆除房屋行为时,对房屋实际承租人可能存在的权益予以考虑并采取必要措施避免损失发生是其应尽的义务。

  如果作为承租人对其经营租赁集体土地进行了增加土地价值的经营或集体土地上的承租房屋进行了装饰装修,并办理了相关经营手续,已成为案涉土地或房屋的合法经营人。征收人实施征收行为存在给再审申请人的经营设施、经营利益等合法权益造成损害的可能,因此,承租人与征收行为之间具有法律上的利害关系,具备诉讼的原告主体资格。

  二、土地承租人在征收过程中的权益

  根据《中华人民共和国土地管理法(2004修正)》第四十六条被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内,持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。例如,李某承包集体荒山进行果园种植,遇到征收,可以被征收土地使用权人的身份去当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记,这样在公告期间首先向征收主管部门申明自己是被补偿主体,以免被遗漏。

  那土地承租人都有哪些权益可以主张呢?

  根据《中华人民共和国土地管理法(2004修正)》第四十七条,征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。

  根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条土地补偿费归农村集体经济组织所有;但是地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。也就是说,对种植的农作物等,以及为了经营需要添加的地上附着物,比如灌溉用的水井、管道的补偿费归土地承包人所有。

  

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