出让土地使用权改变土地用途应如何办理?

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  根据《城市房地产管理法》第十八条和第四十四条的规定,土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途,必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。此外,根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号)第十六条的规定,供地时要将土地用途、容积率等使用条件的约定写入土地使用合同,土地使用权人不按照约定条件使用土地的,要承担相应的违约责任。因此,土地使用者未经批准不得擅自改变土地用途,经批准改变出让合同约定的土地用途的,《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范(试行)》《协议出让国有土地使用权规范(试行)》进行了具体规定,根据原土地使用权出让合同的约定不同分两种情况处理:

  (1)国有土地使用权出让合同明确约定土地使用者改变土地用途应当收回土地使用权或者法律法规、行政规定明确改变土地用途应当收回土地使用权的,应当由市、县人民政府收回土地使用权(对出让土地使用权人给予相应补偿,补偿金额根据余期出让土地使用权价格确定)后,依法重新公开供应。

  (2)国有土地使用权出让合同没有约定,法律法规、行政规定也没有明确规定的,土地使用者应当按规定报经出让方(市、县人民政府土地行政主管部门)和城市规划行政主管部门批准,批准后应当签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金,即对原出让合同约定的土地用途、出让年期、出让金额等进行相应调整,重新核定,并依法办理土地登记。

  出让年限的确定应根据情况具体确定:①城市规划对土地使用有特殊限制或对土地使用者有特殊要求的,土地使用年限可以按照原用途土地剩余使用年限甚至更短期限确定;②没有特殊限制的,为便于土地利用,一般情况下应当按照新的土地用途重新核定土地使用年限,但不得超过法定最高土地出让年限。

  土地用途和出让年限确定后,即可根据新旧土地用途、出让年限和批准时的土地市场价格水平确定应补缴的土地出让金额。应补缴的土地出让金额=批准时的新用途、新出让年期下的土地使用权市场价格-原用途在批准改变用途时的剩余年期出让土地使用权市场价格。

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