高力国际广州甲级写字楼市场租金企稳 广佛优质非保税物流仓储租金缓和增长

广州2019年6月19日 -高力国际举行了2019年上半年广州物业市场回顾与展望媒体见面会。高力国际指出2019年上半年广州甲级写字楼新增可租赁供应有限。受全球经济增速放缓与中美trade摩擦影响写字楼需求有所放缓整体空置率小幅抬升但租金水平依然企稳。上半年广佛两地优质非保税物流仓储平均租金均实现缓和增长。佛山市场需求强于广州市场佛山整体空置率平稳下降位于新兴子市场的新增供应推高广州整体空置率。粤港澳大湾区经济整体保持稳健机构投资者看好大湾区商务活动的发展空间和居民消费水平的稳步增长持续青睐零售与写字楼物业。在大湾区的规划推动下各城市差异化产业及发展定位跨市合作将成为一种潮流打造超大城市圈将成为一种必然广佛同城早走10年应善用这一优势成为大湾区乃至全国、全球同城化合作的示范标杆。而荔湾芳村片区作为广佛同城化的重要节点应该充分发挥地缘优势产业功能差异错位定位与佛山进行互补。

2019年上半年广州核心商圈新增可租赁甲级写字楼面积有限仅约6.8万平方米。市场需求有所放缓上半年净吸纳量仅8.3万平方米。目前广州甲级写字楼整体空置率为4.2%同比小幅上升0.3个百分点。全市甲级写字楼平均租金较去年同期保持平稳同比增长0.9%至每平方米每月179元。其中珠江新城子市场已步入成熟期连续7个季度无新增可租赁供应空置率连续5个季度低于5%。过去4个季度广州核心区写字楼新增可租赁供应均集中在琶洲合计约25万平方米。琶洲呈现较强的吸纳势头空置率同比下降1.8个百分点至3.4%。

根据高力国际录得的主要市场成交信息本年度大量灵活办公品牌扩张速度放缓开发商搬迁及扩租意愿下降房地产业租户主要成交面积比例同比明显下降。随着琶洲互联网创新集聚区逐渐成熟TMT租户开始陆续进驻TMT行业租户主要成交面积比例显著上升。

高力国际华南区董事总经理冯文光表示“2019年广州甲级写字楼预计共超过84万平方米新增供应入市含自用面积。截至第二季度累计约20万平方米含自用面积顺利交付。预计至年底全市空置率或上升至7.0%。经济增长承压与中美trade摩擦带来的负面影响将持续降低租户扩张及搬迁意愿预计2019年全市租赁交易活动继续放缓整体租金增速面临压力至年底平均租金保持平稳。2020年优质写字楼新增供应将接近110万平方米超过81%体量位于琶洲预计届时全市空置率将攀升至顶峰租金增长持保守态度。”

2019年上半年广州非保税优质仓库共有约17.5万平方米新增供应入市市场需求放缓全市净吸纳量仅约0.7万平方米。新兴子市场供过于求推动全市整体空置率上升至13.6%。租金缓和增长整体平均租金同比上升2.7%至每月每平方米41.1元。

2019年上半年佛山新增非保税优质仓储供应约3.4万平方米。市场需求较广州市场强劲净吸纳量超过3.7万平方米整体空置率降至4.7%。租金平稳增长平均租金同比增长2.5%至每平方米每月33.5元。

高力国际产业及工业地产服务部广州董事邓智辉表示“预计广州下半年将有超过35万平方米合计三个项目推出市场全部位于新兴区域番禺、南沙与从化。本年度新增项目均位于新兴区域且总体量约52.8万平方米超过以往十年平均值的5倍去化能力面临考验。随着电商和大型零售商的仓储扩张暂时进入稳定期大面积租赁需求或有所减弱。预计至年底广州整体空置率持续攀升平均租金实现1%的缓慢增长。佛山市场方面预计2019至2020年将有约65万新增供应入市新增供应由佛山北子市场主导。2019年下半年将有五个项目入市总体量超过53万平方米并集中于佛山北子市场预计佛山市整体空置率将有所上升。佛山北与佛山西均为佛山新兴子市场且新增体量较大全市平均租金增速或减缓至1%。预计2020年新增供应减少至8万平方米空置面积或稳步去化租金增速回升至5%的水平。”

投资市场零售与写字楼物业仍深受投资机构青睐

粤港澳大湾区经济整体发展态势良好虽然受中美trade摩擦和内需放缓等国内外因素的影响2019年中国整体经济增速放缓。但作为中国首个国家战略明确定义的“湾区”整体区域仍将保持着高速发展继续成为全国经济发展的主要驱动力之一。2019年上半年广深两地物业大宗交易市场成交总额和成交总面积均显著提升未来将更为活跃。

回顾2019年上半年区位良好的零售和写字楼物业依然是最受投资机构欢迎的投资标的。根据高力国际录得的主要市场成交信息广深两地零售与写字楼物业成交额占比超过六成核心商圈的零售和写字楼产品将凭借其稀缺性将更加受到投资机构密切关注。另一方面2019年上半年广州大宗交易标的项目均来自非核心区域足以说明一些非核心区域具有更高的投资价值并受投资人密切关注。

高力国际资本市场与投资服务部华南区董事林楚洲表示“国家政策 产业保障 丰富的资金渠道共同营造良好投资环境大湾区是适合投资的目的地。大湾区规划将为其带来更多投资广深港成为投资者在大湾区最为关注的投资城市。大湾区规划不仅仅带来了新的基础设施建设还将推动大湾区城市群中资本、业务和人才的流动这些对大湾区房地产市场都有较大推动作用。我们相信越来越多的投资者已经将广州深圳纳入他们的投资考虑范围内。预计大湾区未来五年特别是广州深圳活跃的外国和香港投资者数量将增加投资行为也将更加活跃。”

湾区中心城市的金融、贸易、物流等服务业的发展需要腹地的支撑。根据对国际级大湾区的发展研究各大湾区的成功发展仰赖各城市组成部分的分工协作差异化产业及发展定位以协同互助代替恶性竞争。因此在佛山、肇庆外清远甚至更多城市都可以与广州协同发展。广州继续实施“南拓、北优、东进、西联、中调”的十字方针深入拓展广佛同城化打造珠三角世界级城市群核心区。荔湾老城白鹅潭中心商务区作为广州“中调”、“西联”的黄金节点以建国际科技创新产业区为核心发展科创新经济与广钢、广船共筑“珠江西商务区”。

荔湾区自2017年以来区域逐步进入快速发展阶段土地交易活跃并且多个闲置地块得以盘活多家知名房企云集于此区域热度不断升温。2018年以广州、佛山两市政府签订《深化创新驱动发展战略合作框架协议》为标志广佛两市探路产业与科技创新的合作开启广佛同城3.0时代。至此两地形成“广州创新大脑、佛山转化中心”创新驱动区域协调有序发展的新格局。2019年广佛同城化党政联席会议上广佛两市签署《共建广佛高质量发展融合试验区备忘录》构建“1 4”融合发展格局。广佛合作加快建设四个万亿级产业集群即先进装备产业集群、汽车产业集群、新一代信息技术产业集群及生物医药与健康产业集群。

从全球顶级湾区成功规律来看核心城市必须形成更紧密联动的网络以提升整体竞争力从珠三角发展的整体经验来看高端制造产业和创新要素往往选择高标平台跳空发展。目标平台一般具备交通便利、环境品质好、与主城联系紧设施完善等特征通过跳空发展创新要素将沿轨道交通TOD站点呈点状集中模式。该模式为庆盛区域参与广深两大核心城市的创新产业协作注入了发展动力令庆盛区域成为广深的共同腹地。地铁11、22号线在建中还有规划广佛江珠城际轨道、地铁19号线、有轨电车1号线。环城高速如意坊隧道已动工。芳村综合交通枢纽众多快速通达大湾区将成为广州西部交通枢纽。

高力国际咨询服务部华南区执行董事陈厚桥认为“荔湾芳村现有产业能级低产业基础薄弱需要借助外来产业资源的导入作为广州一线城市的西联节点板块先天的区位条件优越加入规划的众多交通枢纽项目以及轨道、高速网络等条件有利于吸引外部产业导入在大湾区的规划推动下9 2存在激烈的产业招商竞争荔湾芳村片区应该充分发挥地缘优势产业功能差异错位定位与佛山进行互补跨市合作将成为一种潮流打造超大城市圈将成为一种必然广佛同城早走10年应善用这一优势成为大湾区乃至全国、全球同城化合作的示范标杆。”