流动性漩涡中的粤泰!广州老牌房企断臂求生

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   协议转让的“广州嘉盛项目”位于五羊新城,地理位置不错。

  

   粤泰集团就在“广州嘉盛项目”的旁边。

  几天之后的6月25日,粤泰集团掌门人杨树坪就将主持召开粤泰集团今年的第二次股东大会,审议两个广州在建工程转让的议案。至于卖项目的原因则难免让人唏嘘,“为了缓解公司流动性紧张,化解公司的逾期借款风险。”要知道,就在去年,这家广州老牌房企还欲以22 .92亿元接盘地产超人李嘉诚旗下3800亩江门项目而名声大噪。彼时公司连续几年净利上涨,甚至一度年增幅高达704 .63%,在资本市场赚足了风头。让人想不到的是,这笔收购耗时五个月,甚至还收到了上交所的问询函,最终被宣布取消。那时,粤泰的流动负债已至112 .93亿元。去年11月份,粤泰集团11个账户被冻结,5处资产被查封。进入2019年,这家企业不得不开始断臂求生,抛售项目。

  粤泰的前世今生

  粤泰本不是一个存在感很强的房地产公司。有人说,如果不是因为李嘉诚和近期一系列非利好新闻,这家企业可能不会被太多人关注。

  然而广州地产界的老行尊们都知道,在2005年之前,杨树坪曾是最为意气风发的开发商之一,他的“城启系”媲美于保利、富力和合生创展,拥有“广州十大地产开发商”头衔。“那个时候,杨树坪可谓称雄广州甚至广东地产界。如果不是后面发生的事情,发展到现在他应该已经非常厉害了。”近日广州一位知名地产专家跟记者谈起他,不知是唏嘘还是遗憾。

  2005年,“规划门”事件将杨树坪和“城启系”推至崩溃边缘。此后,杨树坪转战北京、海南等地欲东山再起,却鲜有声响。但也有他的粉丝认为,杨树坪不是轻易可以击垮的人。“1999年我就和城启集团打过交道,杨这个人应算是人中枭雄,睿智而又坚定,精通房地产运作,算专家型老板,我很早就感到这种人不易被打败,更不会被打垮。”

  20 15年11月,广东从化温泉镇,十年来已经很少公开亮相的杨树坪现身亿城泉说现场剪彩。此前两个月,他旗下的广州老牌上市房企东华实业出资3055万元,收购了亿城泉说55%股权。

  2016年4月1日东华实业重组股份发行正式上线,房地产板块业务重组宣告完成。2016年5月12日,东华实业正式更名为粤泰股份。2016年5月,粤泰股份在中国上市房企市值排名位列第61位。

  风光一时的粤泰

  在更名的那一年,以开发商住类型的住宅产品为主,粤泰将业务发展对广州、江门、淮南、海口、三门峡、柬埔寨金边等地。那个时候,公司非常谨慎,从不在房地产市场“过热”、地价不合理飙升等状况下参与土地的竞拍,而是以协议收购,用合理的价格、相对宽松、灵活的付款和合作的方式取得土地储备。

  而当房地产市场陷入相对低迷阶段,土地市场价格大幅下跌时,粤泰又会以合作的方式取得项目开发权,所取得的项目都是依据公司的自有开发能力而确定,这些举措为粤泰的发展和业绩奠定了坚实的基础。

  2016年年度,粤泰实现营业收入9.54亿,归属于上市公司股东的净利润1.45亿,同比增长164.91%。2017年,粤泰营业收入达到56亿,同比增长达487.12%。归属于上市公司股东的净利润为11.68亿,增幅高达704 .63%。

  在那一年,粤泰江门天鹅湾项目实现全年签约金额4 .87亿元;柬埔寨天鹅湾项目全年签约金额1055万美元;柬埔寨寰宇项目全年签约金额8953万美元;海南天鹅湾项目全年签约金额10 .4亿;定安香江丽景项目全年签约金额3.88亿元……

  在当年的财报中,粤泰表示,收入大增的原因,一方面是将淮南中校区项目一次性转让给永嘉商业,另一方面就是,旗下房地产项目售量和价格出现大涨。

  粤泰的转折

  然而过去这两年,它走得踉踉跄跄,险象环生。

  面对粤泰的高速增长,还是有业内人士发现了问题。“它的整体发展战略、布局还是不够清晰,品牌知名度不强。城启和东华实业很多人知道,但知道粤泰的人却很少。”

  如果不是2018年2月,粤泰发布公告,欲收购原属于李嘉诚旗下规模达到3800亩的项目———广东省江门市碧海银湖,很多人可能根本没关注到这家广州本土房企。

  这场收购让很多人震惊,也让上交所疑惑:高负债率、低货币资金的粤泰股份如何支付高达22.92亿元的收购款?上交所担心的是,在短时间内碧海银湖上涨的收购对价有可能会损害中小投资者的利益。

  可能是太看好这个项目,杨树坪从2017年6月开始,就在逐步获取碧海银湖控制权。截至2017年8月8日,杨树坪通过关联交易、增资等方式,累计付出18.28亿元的成本,获取了碧海银湖57.1429%的股权。然而,由于碧海银湖项目尚处于开发前期,资产负债率非常高,对资金需求很大。于是,杨树坪通过向碧海银湖增资5 .8亿元和引入三位投资者(粤丰源、众汇盈及誉坤投资)增资15亿元的方式,缓解了碧海银湖短期内对开发资金的需求。

  不能忽略的问题是,截至2018年第一季度,粤泰股份货币资金仅为3.49亿元,流动资产仅为17.74亿元,而短期借款达39 .49亿元,流动负债高达95 .41亿元。由于资金链吃紧,到了5月份,公司宣布收购股权比例由100%降至60%。6月份,粤泰股份还在相关公告中表示现金收购交易方案仍在完善中。但转头来到7月,粤泰突然宣布取消收购。

  风光了两年的粤泰,业绩由此开始转向。2018年实现营业收入32.76亿元,同比下滑41.52%。归属于上市公司股东净利润为2.9亿,同比下滑75.17%。今年一季度,粤泰实现营业收入10.04亿,同比增长11.34%,但净利为0.8亿,同比下滑50.11%。

  资产被封断臂求生

  接盘李嘉诚项目的失败,只是粤泰后期陷入资金泥潭的开始。

  去年11月,粤泰发出的公告显示,因涉及借款纠纷,整个集团共11个账户被冻结,司法冻结金额10.16亿元,实际被冻结的金额为442.36万元。5处资产被查封,涉及房产、土地使用权。受此波及,广州粤泰集团股份有限公司位于海珠区革新路广船机械厂厂区“城启天鹅湾二期”项目的170套房屋及两层地下室汽车库将轮候查封,目前广州天鹅湾二期项目已经主体封顶。

  “开发商都是有赌性的。因此也有人说,债多不愁。”但广州一位不愿具名的地产专家认为,借债要合理,否则很可能会引发灭顶之灾。“所以港资企业,资产负债率往往不会超过30%。这是什么概念呢?就是说哪怕今日发生金融风暴,资产缩水了六七成,企业都不至于资不抵债。”

  而据粤泰证券事务的代表介绍,截至2019年3月31日,公司借款余额约为人民币81.23亿元,公司资产负债率为68%。在今年4月,杨树坪因缺钱未在承诺期内完成增持粤泰股份股票计划,还遭到广东证监局的警示。

  为求生,只能断臂。6月5日晚间,粤泰股份接连发布了三份公告。文件披露的内容显示,其淮南“公园天鹅湾”及淮南“洞山天鹅湾”两个项目分别进行了部分股权的转让。6月9日晚间,该公司又发布了多份公告称,除了以上两个项目外,又再次与世茂旗下公司签署了《广州天鹅湾二期项目在建工程转让协议书》《广州嘉盛项目在建工程转让协议》。另外,粤泰控股子公司深圳市大新佳业投资发展有限公司也将其全资子公司深圳市中浩丰投资发展有限公司20%股权进行了转让。5个项目总的合作对价为63 .9731亿元。

  “对于房地产公司而言,卖项目并不丢人”,在这5个项目中,涉及广州嘉盛项目和广州天鹅湾二期项目。这位地产人士表示,这两个项目地理位置都不错。“但关键要看卖完之后,还剩了什么。能不能凭借剩下的再活过来。”

  南都记者从粤泰今年一季报可以看到,房地产项目储备上,粤泰还有8个项目,持有待开发的项目面积为68.37万平方米。

  ●去年11月,粤泰共11个账户被冻结,5处资产被查封。

  ●6月5日,粤泰公告披露,淮南“公园天鹅湾”及淮南“洞山天鹅湾”两个项目分别进行了部分股权的转让。

  ●6月9日,粤泰公告称,协议转让广州嘉盛项目和广州天鹅湾二期项目,并对另一项目进行了部分股权转让。

  采写:南都记者 伊晓霞

  摄影:南都记者 林广

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