那些失败的地王项目到底犯了哪些错误?

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:搜狐精选

  

  

  没有资金实力,非要拿地王

  很多中小房企明明没有那个资金实力,却跟风拿地王,结果土地出让金都交不上,被政府取消拿地资格,交出去的竞买保证金也打了水漂,一来一往,就烧掉了几个亿。

  很多房企拍地一时爽,不停举牌,最终是以天价拿下地王了。但等到交土地出让金的时候就傻眼了,发现凑不够钱,最后被国土局取消了拿地资格,已经交了的几亿竞买保证金政府也不会退了。短短几个月,就为自己的冲动付出了惨痛的代价。

  当然,也有的标杆房企拿到地以后,如果自己资金不足,或者为了分摊风险,会引进合作伙伴来解套,前提是合作伙伴能算得过来账。

  

  认为地王一定要做成豪宅

  很多地王由于拿地成本很高,他们做定位时往往会根据地块自然属性和经济属性来推导定位,但这种方法显然有明显的逻辑漏洞。

  我这块地很贵,所以一定要做高端产品,要做大户型,因为高端产品才能溢价,我才能赚钱。这就好比:我有一袋面粉,这袋面粉很贵,所以我只能做一个大面包。因为买大面包的客户有钱,所以大面包可以卖得更贵。

  但是他们往往忽略了一件事情,买得起大面包的客户,他们选择范围更广,选择你的几率其实降低了。很多地王就在挂在了这上面。

  

  

  

  盲目追求差异化

  很多地王项目从拍下那一刻,一举一动都备受市场关注,很多地王为了树立标杆,会大胆去做差异化。但他们在做差异化定位时,却容易掉进一个坑。

  很多地产人认为,竞品都在做这类产品,那我们反其道而行之,选择竞品没有的产品,则更容易胜出。但他们在做市场调研时,却往往只从供应端来判断产品的稀缺性,从而导致误判。

  

  

  无视价格天花板

  

  

  门槛项:对手皆标配的必配,因为这已经成为客户预期

  放弃项:非标配且难度大的考虑放弃

  亮点项:结合项目特点和顾客预期,选择1-2项重点打造

  在三四线或者刚需客为主的区域内,把产品做得太高端,一方面可能会超过客户购买力极限,另一方面还受到客户接受度及观念的影响,有些客户即便买得起,也可能会认为不值得。

  

  对市场预判失误,入市时机不对

  地王项目的销售价格一般都比较高,这种项目往往需要等待好的市场时机。但很多房企在竞拍时对未来预期过于乐观,结果没想到遇到调控,一入市就遇冷,开盘不利,导致后续去化艰难。

  某top30房企在杭州拿的地王就由于推盘节奏没把握后,导致销售去化非常不理想。

  首先,入市节点不佳。当时项目开盘时,刚好遭遇限购限售,改善客户提高首付,高端需求被压制,在这样的市场下,该项目还是选择了开盘,可谓是逆市而行。

  其次,项目所处区域发展还没成熟,配套欠缺,对高端客群缺乏吸引力。

  尽管产品做得不错,项目去化仍然很不理想,迫于资金压力,最后不得不割肉甩卖。

  如果资金实力强的房企,可以选择拖着不入市。但大部分中小房企,买地的钱很多都是借来的,项目拖着不开发,就无法回笼资金,对于现金流紧张的他们,难以负担高额的资金成本。

  

  贪心不足,且不自量力

  孙宏斌曾经说过,做房地产最大的风险就是地拿贵了。

  很多房企也知道这个道理,但为什么还要冒着巨大的风险去拿地王呢?有些房企高调拿地王是为了布局考虑,有些房企则有一种赌性,赌房价还会大涨,有些房企则是贪心不足,总想着要多赚一点,但自己能力又跟不上,最后导致陷入困境。最常见的有以下几种情况:

  1 没有做豪宅的实力,非要搞豪宅。

  很多标杆房企拿地激进,敢于在市场火热期拿地,但他们有着强大的产品溢价能力,客户对品牌认可度高,往往能打造出高端项目保障项目的利润。

  但很多房企自己没有这样的产品实力,自身也缺乏品牌,做出来的高端产品根本不为客户接受,或者即便做出来了产品,其他东西却跟不上,比如物业服务,做不好物业开发豪宅,风险非常大。最后也难逃一劫。

  前几年,某小房企在市场高峰时拿下两个区域地王,2年后,当年的无限风光就变成了灰头土脸。其实当时(2015年下半年)的市场已从谷底反弹,但这依然无法挽救该房企,项目要么荒废要么不断停工,绿城接手之后才“复活”。

  2 重仓布局社区商业,但运营能力严重不足,不懂得如何卖商业。

  很多地王仗着项目地段还不错,规划了大体量的商业,以提高利润。但项目重仓布局商业,投入过大,就会导致项目现金链非常糟糕。而且商业超过一定体量,不是光卖商铺就行了,还需要房企有强大运营能力。但很明显很多开发商都没有这个能力,最后商业卖不动,导致项目失败。

  如某一小型开发商,在二线城市新区了拿了一个地王,结果规划了6层的社区商业,一层卖得还不错,2~6层完全卖不动。加上自己严重缺乏商业项目的开发及运营经验,投资者对于他们的能力有很大质疑,加上其招商工作一直没有大的进展,使得项目的销售去化一直很缓慢。

  出于项目经营和销售的压力,苦熬了几年后,开发商最终还是将项目资产进行了转让。

  

  

  不懂开发次序,好的总是留在后面

  有的项目地块比较大,开发商总会把好地块留在后面,先把最差的地块拿出来开发。结果一期推出来后卖得不好,项目一下就陷入了颓势。

  其实,不同的开发次序,最根本的还是要看市场环境如何。

  业内认为,如果项目处于市场顺境,这时先把差的地块拿出来开发,一般也能卖得好,好的地块留在后面开发,自然能卖出高价。

  但如果市场不好的时候,相反就要把资源最好的地块拿出来开发,你先用最大的诚意把市场做起来,做起来后,后面不好的地块慢慢地也起来了。

  

  制造新地王,结果越陷越深

  以前开发商给地王解套还有一个方法,那就是相互坐庄解套,通过制造新地王解套旧地王,这样一来拉高了该区域的地价和房价,前地王的性价比就被充分凸显了。甚至有些开发商“自己坐庄”。曾经就有房企自己先后两次刷新了自己创造的区域地王记录。

  

  

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