外国的房子比中国香!加州住房短缺告急!

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自1970年左右以来,加州一直在经历住房短缺的扩大和增加,到2018年,加州的居民单位比率在每个居民中排名第49位。 短缺估计为3-4百万套住房(加州住房的20-30%,截至2017年为1400万。专家表示,加州需要将目前的住房产量(每年85,000套)翻一番,以便跟上预期的人口增长并防止价格进一步上涨,并且需要将目前的住房产量翻两番7年,以便价格和租金下降



1  短缺背景


著名的经济学家Issi Romem 解释说:


“...只要建造了丰富的新住房以容纳那些吸引加利福尼亚州的住房,住房价格增长有限,并且该州的吸引力被用于人口增长:从1940年到1970年,加利福尼亚州的人口增长速度比全国增长242%,而其房屋中位数的增长速度仅比全国快16%。但从1970年开始,三大力量导致房价大幅上涨:对环境的关注增加(导致环境法律和指定土地进行保护而非开发),限制住房密度的土地使用限制,以及社区参与发展过程。这些政策的结果是,从1970年到2016年,加利福尼亚州的人口增长(相对于美国平均水平)减缓到过去三十年的三分之一(现在仅比全国增长速度快70%),而房屋中位数价格(相对于美国平均水平)比全国房价高出四倍多,达到80%。到2016年,加利福尼亚州一栋房屋的中位数价格为409,300美元,是整个美国房屋中位数价格的两倍多,比夏威夷以外的任何州都贵。短缺在全州范围内 - 从2010年到2017年,国家每五个新居民只增加一个新的住房单位 - 但在湾区和洛杉矶等就业中心尤其严重





2   短缺原因


社区抵抗(NIMBYism)

    这个名字对大家来说比较陌生。NIMBY指的是已经居住在某个地区的人们往往认为任何新的发展或变化会导致负面交通和人口影响增加。利用各种手段(政治压力,抗议和投票权)试图通过在地方政府许可过程中击败开发项目来阻止新移民。

环境法

   环境法 - 主要是加州环境质量法案(CEQA) - 可以成为住房开发的障碍。CEQA要求许可机构(通常是地方政府)根据CEQA审查每个新项目,以便向审批机构(通常是计划委员会或市议会)和公众充分披露项目的影响。 。单个家庭住房是免税的,以及一些较小的多家庭项目,但大多数中型和大型项目必须通过否定声明或EIR提供所需的项目影响披露水平。EIR过程要求开发人员进行研究并提供各种影响的报告,包括交通拥堵,野火疏散,消防安全,噪音,空气污染,温室气体排放,水污染,生物资源,文化资源和基础设施影响以及制定计划,以帮助减轻任何影响(如果存在的话)。CEQA流程旨在使批准过程对公众和决策者透明,并在当地政府采取行动以允许新开发之前进行。另外,CEQA允许针对CEQA审核流程本身提出法律质疑,这可能导致反对项目的人员提起诉讼,并发现开发人员在当地政府批准项目之前没有正确研究项目的影响。诉讼是减轻CEQA违规行为的主要执法机制。

税收结构

  部分是因为限制了地方和州政府可以收取的财产税,城市被激励允许商业开发而不是住宅开发。商业开发可能产生销售税收入以及营业税收入(许多城市对所有位于中心的企业征收工资税或总收入税)在他们的界限内。住宅开发通常被视为城市预算的净损失,原因是与居民的服务提供(公共安全,道路,公园等)相关的成本超过了从这些居民那里获得的税收。[例如,布里斯班市在考虑开发绿地时(布里斯班贝兰兹开发区)被告知,住房繁重的开发每年将为该镇带来100万美元的额外收入,但是商业开发没有住房和更大的酒店每年将带来900万美元 - 如果没有建设酒店,开发将是城市预算的净亏损。

土地成本高,密度低

      高土地成本和低密度开发,住房密度增加非常小,从而使土地价格保持高位。萨克拉门托蜜蜂指出,沿海加利福尼亚州的住宅地价比美国其他大都市区的平均价格高出600%

建设成本

      由于政府费用,人工和材料,建设成本较高


3其他影响

位移和环境影响

       工人们搬到了更便宜的内陆地区,这需要更长的通勤时间。截至2018年,美国拥有超级上班族人数最多的三个城市- 斯托克顿,莫德斯托和里弗赛德,他们每人花费一个半小时或更多的时间来上下班。工人也在国外流离失所; 从2007年到2016年,加利福尼亚的所有群体每年净流出量低于11万美元,主要是亚利桑那州,内华达州和德克萨斯州等太阳带州。由于住房短缺导致的郊区扩张造成的通勤时间更长,交通更加集中在就业中心会增加温室气体排放。由于加利福尼亚气候温和,可再生能源混合,运输是该州最大的排放类别。当加利福尼亚人移民到人均温室气体排放量较高的州时,他们开车更多,消耗更多的能源用于空调,并使用更多的化石燃料依赖性发电。稀缺的低密度住房与加州规定的气候目标直接相悖。

贫穷

      当住房成本纳入贫困率时,正如人口普查局现在在其发布的“补充性贫困措施”中所做的那样,加州的贫困率列为全国最高的,(自2011年以来,人口普查局首先通过这项措施开始释放贫困)目前为20.4%,或者仅为5人中的1比1。 在美国加州公共政策研究所估计,如果在美国加州的住房费用相匹配的整体的国家,加利福尼亚州的贫困率将改为14%。

无家可归

      2017年,加利福尼亚州拥有超大部分的无家可归者:占22%,这个州的居民人口仅占该国总人口的12%。 萨克拉门托蜜蜂指出,像洛杉矶和旧金山这样的大城市都将无家可归者的增加归因于住房短缺。 加利福尼亚州的无家可归者现在人数为135,000人(比2015年增加了15%)。加州住房合作组织的一项研究发现,从2016年到2017年,萨克拉门托县(该州首府萨克拉门托的所在地),阿拉米达县为36%,圣克拉拉县为13%,无家可归者增加了47%。在全国范围内,加利福尼亚州人均无家可归者人数排名第三,仅次于纽约和夏威夷。

经济

       一个2017年的研究[73]由诺贝尔经济学奖得主经济学爱德华·普雷斯科特,李Ohanian(在高级研究员胡佛研究所)和凯尔Herkenhoff估计,如果加州是回滚其土地使用法规,他们在1980年站立的地方,国家的GDP可能会持续增加近4,000亿美元(增长14%)。 “如果每个州都将土地法规恢复到1980年的水平,那么[美国]的总GDP可能会增加1.8万亿美元[9%]一个麦肯锡全球研究院的报告估计,住房短缺耗资加州经济之间的143个233十亿美元每年,从丢失建设活动(至少$ 85十亿每年),消费品,因为住房费用高的消耗降低(至少$ 53每年十亿美元)和为无家可归者人数增加提供服务的成本(每年至少50亿美元)。

4读完了

嗯,细心的你会发现,加州旅馆丝毫不慌


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