「特约原创」二手房市场的演进,该买新房还是二手房?

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  威海新楼市 2019-06-19 20:00:41

特约作者:小赵看楼市 原创发布于公号:威海新楼市威海本地专业的地产装修公号,分享对生活和创业的思考,在威海买房装修的大家伙都在关注!每天一篇原创文章,献给每一位爱威海的朋友,欢迎关注公号:威海新楼市。

  

  01从分房到买房,住房市场化之路

  在很长一段时间里,我国的城镇住房是靠福利分配的。“等国家建房,靠组织分房,要单位给房”是福利分房的典型特征。属于全民所有制的城市土地实际上归国家、政府支配,政府盖房子,分给老百姓住,也就是人们常说的“公房”。在那个计划经济时代,工作是毕业后包分配的,房子是工作后单位包分配的,对象也是居委会大妈、单位大姐介绍的。现在不一样了,啥都得自己找。

  在住房分配时期,国家规定房子的标准、面积,职工单位对分配了住房的职工只收取少量租金用于房屋的开发与维护,甚至有些单位完全不收费。由于收取的租金过少,国家每年要拿出大量资金对各单位住房开发、维修和管理等方面的开支进行补贴。这种房子具有一定的限制性,个人无法转卖,转租也会受到限制。分房时,已婚职工比未婚职工更有优势,分房排序也会考虑工作年限、职位高低、需求面积等因素。但那个时候的人们并不担心没有房子住,更多考虑的只是住房分配排队时间的长短、房屋面积的大小问题。住房分配政策使得投资开发新建住房的压力都压在国家身上,财政资金受限使得国家每年新建的住房也是有限的,所以职工等待分房的时间,有可能很长,很长——

  

  撒贝宁在脱口秀大会中也讲过单位分房的趣事。他刚进央视那会单位分房,报道第一天,他就去了房管科登记分房子。登记完了,房管科的人让他排队。小撒问排多久,答曰:“等着吧,前面还有300多号人呢,前面还有倪大姐(倪萍)、赵忠祥,排了二十多年了。”众人一听,忍俊不禁。

  福利分房制度的初衷是很好的,但在实际操作过程中却出现了很多问题。在国家层面上,由于我国人口众多,居民对保障性住房的需求远大于国家能提供的住房供给水平,国家的财政压力越来越大;在社会层面上,福利分房制度减少了住房市场的市场竞争,存在成本高效率低等问题;在个人层面上,住房分配制度在实际操作中也容易出现分配不公现象。这首先体现在单位对住房分配的打分机制设定上的公平性,其次体现在单位领导过大的住房分配权力容易滋生腐败现象。例如,相对于已婚职工而言,单身员工想分一套住房更困难,但在打分机制上二者的分数差距真的合理吗?单位领导的权力过大,和领导走得近的人能优先分到房子或是分到好房子,没门路的人分到差房子,甚至分不到房子,眼看着孩子一天天长大,还要和自己夫妻两挤在一间几平方米的小屋里,一家人生活得很局促。同事是领导的亲信,虽然干一样的活,却早已住上了三居室。这种不公平现象发生到自己头上让人有苦难言,只能打碎了牙往肚里吞。

  在这种情况下,我国政府着手寻求途径去解决福利分房制度供给不足、分配不均等问题。先是学术界1978年在提出了我国住房商品化、土地产权等观点。1998年,全国住房停止住房实物分配,住房市场实行住房分配货币化。经过40年的发展,我国房地产市场规模日益扩大,并形成了以新房开发为主导的房地产市场。

  02新建房的天下

  从上世纪90年代开始,我国房地产市场得到了大力的发展,房地产市场销售火爆,开发商快速扩张,大量拿地。碧桂园等行业内知名开发商靠着高周转率制霸。碧桂园的商业模式是专注三四线城市,低成本拿地,快速开发,低价开盘,拿地的同时,设计基本完成,三个月内必须开工,四五个月可回收资金。这样“高周转”带来的碧桂园项目质量问题甚嚣尘上,去年先是碧桂园上海在建项目发生坍塌事故,安阳市碧辉园在建工地发生火灾,随后杭州萧山在建工地发生基坑坍塌,无疑对它房屋销售会带来的不良影响。当然另一方面,碧桂园从跨国企业沃尔玛中吸取经验,提供的是面向刚需的房屋,性价比较高。

  目前经济进入新常态,国家多次强调“房子是住的,不是炒的”,房地产很容易受到宏观经济以及国家政策的影响,所以大方向上房子不会像2016年前后那样大幅涨价。很多朋友会有疑问,之前都是几千块一平不温不火的,为什么房子会在16年左右突然上万了?因为2016年中央实行的宽松的货币政策,市面上流通的钱多了。一方面是,人们手里有钱了,股市一片低迷,所以手里有闲钱的人把大量的资金投入房地产市场。另一方面,当时开发商融资借贷比较容易,手里也有钱大量投资开发。开发商手里有钱了,在土地招拍挂市场,土地的拍卖价格也跟上水涨船高,“地王频出”,土地价格会房地产价格起到了推波助澜的作用。

  目前来看,以前开发商那种闭着眼睛开发都能赚钱的时代早已过去了,开发商谋求转型,纷纷把产品精细化。比方说,针对的什么客群?需要什么户型?配套物业?都会去做调研。比如,行业内的万科、龙湖等就是以物业做的好著称的,很多客户是因为它们物业做得好而青睐它们的房子。但是,另一方面,它们开发的,或者由它们负责物业管理的小区物业费都比较高,普通住宅的物业费应该在1.5元每平方左右,万科的可以达到1.9元每平方米,龙湖的物业费则达4.7元每平方米。有些朋友重视入住体验感,有些朋友看重性价比,这个因人而异。

  对房地产的需求,导致人们对土地需求的增加。刚开始,可以扩充土地的供给。可是,土地的数量是有限的,不可能无止境地供给,一些城市通过合并郊县,给城市多修几环,就像岳云鹏的五环之歌:“啊 五环 你比四环多一环/啊 五环 你比六环少一环/终于有一天 你会修到七环...”如果在市中心上班,住到N环外,上班通勤时间长,造成生活很多不方便。

  

  一些城市由于地理位置受限,比如深圳等城市城市内部可以用于新建房屋的土地少得可怜,这样一来,城市用地供应日趋紧张。新房市场的发展速度也逐步放缓。目前,我国房地产热点城市由新房为主导的的房地产市场转变为由二手房为主导的房地产市场,比如上海、北京、广州、深圳等。但是,不同的城市的二手房、新房比例差距较大,在其他城市的房地产市场,还是新房交易比较活跃。

  03二手房交易,后来者居上

  既然有些城市的房地产市场已经转变为二手房为主了,二手房的交易比新房活跃,有人也许回想,开发商新房子建得少了,房地产市场就不行了,那现在房价会不会跌呀?在我国,一套住宅价格中有30%是土地价格,而开发商的土地是通过“招拍挂”的流程从政府手中拍卖得来的,从这个层面上来讲,整体层面上我国的房价是稳的。2019年,住建部提出了房地产市场稳地价、稳房价、稳预期的“三稳”调控目标。而各地的房地产市场差异性较大,大城市热门商圈的房,亦或者依山傍海的海景房,那人口净流出经济不发达的小县城的房则就不同了。2019年2月意大利西西里岛一欧元买房上了微博热搜,接连着东北鹤岗房子白菜价也登上了热搜。目前鹤岗在售的新楼盘,价格一般在三千到四千一平。有大量的房子以三五万一套的价格在出售,算下来每平米不过六七百块。我们可以分析一下,一模一样的房子,在鹤岗和在北京,它的价值是一样的吗?就算是同在北京,一样的房子在二环和在五环,它的价值是一样的吗?在购买房屋中,不仅仅看得是房屋本身,我们还会看它所处的地方,配套的公共设施,比如交通的便利性、医疗、教育、人文环境、自然环境。这些公共设施会对房屋产生溢价。

  就一个城市而言,市中心、城市副中心、自然景观附近等地理位置优越的地方已经没有地方拿地开发了。或者是,我刚开始成立小家庭过自己的小日子,新房价格太高了,二手房价格低并且周围配套的设施成熟,孩子上学方便,我们两口子上班也方便,总体性价比高。这样一来,人们的目光便会瞄向这些地方的存量房,也就是二手房,这样一来就造成了二手房市场的活跃。

  发达国家都从80年代起进入了二手房时代。1940年左右,美国的新建商品房大量建成了,1950年间二手房市场得到了大力地发展,1980年后二手房市场走向成熟。1999年到2009年二手房交易量是新建房销售量的5倍以上,09年之后更是达到了10倍。二手房市场成交量早已远超新建房市场。

  和咱们威海隔海相望的日本的房地产市场也在很早就进入了二手房时代。1968年全日本住宅数量已经超过了家庭总数。80年代后,由于房屋存量不断提升,二手房交易市场日趋活跃。2016年1月,日本的首都圈二手房成交量是新房的30倍。

  

  04新房?二手房?选哪个

  说了这么多,那我们究竟该选新房呢还是二手房呢?这个是仁者见仁,智者见智。我先给您介绍一下它们的优缺点。

  首先需要明确一点,新房与二手房在产权上无本质区别。房屋产权包括土地使用权和房屋权两部分,购房者的房屋权是固定性的,可是土地使用权却被分成40年、50年和70年不等。一般我们购买的住宅产权是70年。《物权法》第一百四十八条:住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。产权时间是从开发商拿地开始算的,就算是新房,到我们手里产权也是比70年少的。

  二手房比新房好的地方

  (1)新房市场上很多是期房,少数项目是现房,期房是指在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋。而二手房都是现房,可现买现住,或简单装修一下,就可以居住。购买期房有以下的风险:延期交房的问题,开发商卷钱跑路成烂尾楼,开发商擅自改变规划(户型、配套设施等),房屋的实际面积与合同中约定的面积的误差。我们在购买期房时,需要警惕这些问题。购买全国性或者地区性知名的,资金口碑有保障的开发商投资开发的期房承担的风险更小一些。

  (2)购买二手房之后,如果暂时不住,可以付了首付之后出租出去,以租养贷。尤其是小户型,出租比较方便。而现房还需要等待交付,以及装修后才可以使用,购买后不可以直接入住。

  (3)二手房的房屋质量、小区的环境和配套设施可以直观地感受到,而如果新房周围还没有开发好,不能直观感受。市中心地区新建商品房将越来越少,更多的房源供应以二手房为主,新房则大多分布在城市外围地区。与同价位的新房相比,二手房的配套设施好一些,通勤、生活等更加便利一些。

  新房比二手房好的部分

  (1)新房天然地具有垄断优势,有些朋友就想买新房,不想买别人住过的房子。新房的优势就是房龄新,二手房的房龄则比较老,并且二手房在出售前有人住过,对于有新房情结的客户来说无法接受。

  (2)大体上讲,新房的户型可能比二手房更好一些,房型设计更合理、未来出手更容易。新房对面积的利用率更高一些。当然具体情况得具体看。

  (3)新房的手续比较简单。购买新房,只需要缴纳契税、房屋维修基金等税费。程序是签认购书,到签合同、办贷款,到进抵押、交房收房,开发商或者银行的人会安排好。而购买二手房的手续较为麻烦,尤其是对于非专业人士来说。首先需要区分税费由谁承担,避免卖方把税负转嫁给你。因为一些税费是由买卖双方共同承担的,比如二手房交易手续服务费和二手房过户印花税,一些税费由卖方承担,一些税费由买方承担。

  (4)如果是二手房私下交易,需要重视产权等问题。如果你在买房时没有办理了房屋产权证,没有房产证法律上就不保护你房屋相关的权力。房子交易前有无债务纠纷,有没有被国家相关机构查封。另外,也需要重视卖方是否将户口迁出以及所购房是否列入了政府拆迁计划等待问题。

  THE END

  购买新房、二手房都需要考虑到居住环境,包括人文环境、自然环境,一般来说,郊区的楼盘自然环境比中心城优越一些,拥堵少一些。也要留意周边的消费水准。不同的家庭结构在选择购房时考虑的问题,也有一定的差异性。比如,家里有老人的,会考虑小区附近有没有好的公园和医疗机构。家里有小孩的,会考虑附近有没有优质的小学、初中。单身青年会考虑附近吃喝玩乐的地方多不多、全不全。

  至于新房和二手房谁更贵这个问题,得分城市说,在一些以二手房交易为主的大城市,二手房的价格高于新房价格。但是,在一些以新房交易为主的城市,普遍说来,二手房的单价低于同区域的商品房单价。

  朋友们,你们会选择新房还是二手房呢?

  

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