环京买房鄙视链

过去的环京买房概念里，距离是第一价值，哪里（距离北京）近就买哪里。

还据此形成了鲜明的环京买房鄙视链。以下图为例，置业的选择顺序为：燕郊＞香河＞固安＞涿州，距离相对更远廊坊、永清、霸州等排名更低。

但随着轨道交通的完善，改变了城市间的通勤时间，现在购房者的想法更实际些，他们更看重交通通勤的时间距离。

涿州、廊坊、武清、怀来、兴隆......一波高铁新城出现在购房者的置业选择中，高铁成了环京房价“强心针”。

其中，距离北京最近的燕郊，房价也玩命地向北京靠拢，一度冲到4万大关，超过北京房山、大兴区。

势头之猛，让远郊的怀密延平甚是汗颜。

2017年3月，北京楼市调控政策加码，其中主要内容是认房又认贷，并相应提高首付比例。随后，环京区域相继跟进调控政策。2017年6月2日，廊坊市人民政府发布《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，意见明确表示北三县及廊坊、永清、固安、霸州、文安限购，非本市户籍居民购房需提供3年当地社保且限购1套。

2017年起限购政策收紧，沸腾的环京市场当头被浇了一盆冷水，房价猛踩刹车并迅速回落。表现最明显的还是燕郊，新房房价几近腰斩。

两年之后，重新洗牌过的环京楼市，又是另一番光景。

谁在买环京的房子？

环京房价冷却之后，购房者也冷静客观了不少。摆在环京置业群体面前的，是三个问题---

①现在的环京房价到底高不高；②个人需求是不是与城市匹配；③到底该不该买。

先来看重新洗牌后的环京房价。

以目前环京主要城市的新房销售单价为主要参考标准，环京买房选择梯队排序如下：

• 第一梯队：北三县。其中燕郊（2万）、大厂（1万5）、香河（1万3）；

北三县指的是廊坊的三河市、大厂县以及香河县，燕郊只是三河市的一个镇。

• 第二梯队：固安县（1万4）、廊坊市（1万5）、涿州（1万3）；

• 第三梯队：永清（1万）、霸州（1万）。

但实际上，会选择在环京置业的购房者，无外乎三类：

01

改善不置换

总的来讲，这类购房者有钱有闲，置业以养生度假需求为主，更关注环境改善，追求环京独特的自然资源，比如霸州温泉养生、怀来冬季滑雪、承德夏季避暑。

这部分购房者，很可能远至海南三亚、近山东龙口，都有一套房

02

刚需上车

受北京高房价及限购的影响，部分刚性需求购房者不得不选择在环京置业。

对于这部分购房者来说，“通勤”的需求是极其刚性的。目前出行方式有4种，自驾、公交、地铁、城际。

通过高德地图交通大数据计算，环京市县（区）到北京，自驾的通勤时间基本上在75-80分钟之间。

固安到北京的驾车通勤时间最短，仅为74分钟；怀来驾车通勤时间最长，达到103分钟，这也与怀来距离北京市较远、交通拥堵等有关。

值得关注的是，燕郊在环京八个区域中到北京的通勤占比最高，达71.8%。但到北京直线距离最近的燕郊平均驾车通勤时间与距离并不成正比，平均驾车通勤出行时间达到75分钟，因拥堵造成约2倍的时间成本。

公交层面，京南的通勤班车比较多，北三县也不弱，但也都面临交通拥堵、通勤时间长的问题。

地铁才是通勤价值的核心，但目前唯一确定的就是地铁M22号线平谷线将在燕郊设站，计划于2019年开工，2022年建成通车。

城际高铁作为通勤工具的价值在现阶段还不算很大，虽然高铁只要30分钟，但把候车、上下车时间叠加在一起，额外还要再加至少40分钟，这样算来，通勤时间也没有缩短多少。更何况，还有通勤班次、车票成本、与主城区距离等诸多限制。

03

投资升值

严肃君的N个500人置业群里，经常有群友会问：

“环京以后到底还有没有升值潜力？”

在此，严肃君还是想重申一下对于房产投资的观点。

首先，通过房子实现资产翻倍的时代已经一去不复返了。

在“房住不炒”的大方针下，房价保持平稳是主基调，房子的金融属性已经大大减弱，房产或许有升值或保值功能，但在这样的市场下，绝不再适合投机获利。

其次，任何投资都是有风险的，如果是投资环京房产的话，严肃君建议购房者正确评估个人的抗风险能力，既要享得了房价上涨的红利，也要抗得住资产贬值的压力。

严肃君身边也有朋友先买了固安房上车，希望作为升值杠杆，以房换房，未来能够再在北京置业。但北京限购政策之后，首套房认房又认贷。

“被二套”的朋友，几乎等于失去了在京买房的机会。

一站新区，两站北京

通过环京楼市的排位赛，严肃君发现，霸州在环京楼市的排位正在上升。

1、从房价来看，目前霸州依旧是价格洼地。

2、政策利好，环京又环雄。

环北京都市圈的发展过程中，最具影响力的三个事件分别为：通州副中心建设；大兴国际新机场建设；雄安新区建设。后两个都将直接利好霸州。

3、一站新区，两站北京，交通是硬件。

霸州的位置属于“进可攻退可守”，位于京、津、雄三角区，北距北京不到80公里，东临天津70公里，南临雄安新区仅20公里，距离新机场也只有40公里。霸州规划有三轨三高速两国道，是目前唯一拥有两条高铁的县级市。

京雄高铁设霸州北站，资料显示京雄城际铁路河北段时速350公里每小时，北京段时速250公里每小时。从霸州出发，向南7分钟可达雄安站，向北7分钟可达固安东站，13分钟到达新机场站，33分钟到达北京西站。

此外，津保高铁设霸州西站，至天津30分钟；京九铁路设霸州站。

4、中国温泉之乡

环京城市中，霸州和牛驼的卖点之一就是温泉资源。按照《霸州市城乡总体规划(2013—2030年)》，霸州被定义成华北重要的生态宜居新城、休闲文化名城和温泉养生健康城。

已探明地热面积大于500平方公里，热水储量约220亿立方米，地下泉水富含氟、硅等多种矿物质及稀有元素。

休闲度个假啥的，确实还不错。

5、产业发展

伴随雄安新区的落地，北京的“三城一区”与河北的“沿G45高速北京中关村—永清—固安—霸州—保定方向的科技成果孵化转化产业带”，最终形成京雄科技创新走廊，并与长三角的沪嘉杭科技创新走廊、粤港澳的广深科技创新走廊，共同构成中国三大创新走廊。

可以确定的是，这条产业带的龙头是北京，龙尾是雄安新区，而龙身则包括永固霸等沿线节点城市。

在这条京雄科技创新走廊上，霸州将致力于高端制造等为代表的战略性新兴产业的落地。

目前受产业外溢效应的影响，与雄安新区毗邻的霸州高科技产业发展迅猛。霸州产业链里面增速最快的就是科技类企业，超过11%。也正是因此，霸州能够吸引道诸多高素质的优质科技人才。

互动时刻：

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