环京买房鄙视链

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环京买房鄙视链


过去的环京买房概念里,距离是第一价值,哪里(距离北京)近就买哪里。


还据此形成了鲜明的环京买房鄙视链。以下图为例,置业的选择顺序为:燕郊>香河>固安>涿州,距离相对更远廊坊、永清、霸州等排名更低。


环京买房鄙视链


但随着轨道交通的完善,改变了城市间的通勤时间,现在购房者的想法更实际些,他们更看重交通通勤的时间距离


涿州、廊坊、武清、怀来、兴隆......一波高铁新城出现在购房者的置业选择中,高铁成了环京房价“强心针”。


其中,距离北京最近的燕郊,房价也玩命地向北京靠拢,一度冲到4万大关,超过北京房山、大兴区。


势头之猛,让远郊的怀密延平甚是汗颜。


2017年3月,北京楼市调控政策加码,其中主要内容是认房又认贷,并相应提高首付比例。随后,环京区域相继跟进调控政策。2017年6月2日,廊坊市人民政府发布《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》,意见明确表示北三县及廊坊、永清、固安、霸州、文安限购,非本市户籍居民购房需提供3年当地社保且限购1套。


2017年起限购政策收紧,沸腾的环京市场当头被浇了一盆冷水,房价猛踩刹车并迅速回落。表现最明显的还是燕郊,新房房价几近腰斩。


两年之后,重新洗牌过的环京楼市,又是另一番光景。


谁在买环京的房子?


环京房价冷却之后,购房者也冷静客观了不少。摆在环京置业群体面前的,是三个问题---


①现在的环京房价到底高不高;②个人需求是不是与城市匹配;③到底该不该买。


先来看重新洗牌后的环京房价。


以目前环京主要城市的新房销售单价为主要参考标准,环京买房选择梯队排序如下:


  • 第一梯队:北三县。其中燕郊(2万)、大厂(1万5)、香河(1万3);


北三县指的是廊坊的三河市、大厂县以及香河县,燕郊只是三河市的一个镇


  • 第二梯队:固安县(1万4)、廊坊市(1万5)、涿州(1万3);


  • 第三梯队:永清(1万)、霸州(1万)。


但实际上,会选择在环京置业的购房者,无外乎三类:


01

改善不置换

总的来讲,这类购房者有钱有闲,置业以养生度假需求为主,更关注环境改善,追求环京独特的自然资源,比如霸州温泉养生、怀来冬季滑雪、承德夏季避暑。


这部分购房者,很可能远至海南三亚、近山东龙口,都有一套房环京买房鄙视链


02

刚需上车

受北京高房价及限购的影响,部分刚性需求购房者不得不选择在环京置业。


对于这部分购房者来说,“通勤”的需求是极其刚性的。目前出行方式有4种,自驾、公交、地铁、城际。


通过高德地图交通大数据计算,环京市县(区)到北京,自驾的通勤时间基本上在75-80分钟之间


固安到北京的驾车通勤时间最短,仅为74分钟;怀来驾车通勤时间最长,达到103分钟,这也与怀来距离北京市较远、交通拥堵等有关。


值得关注的是,燕郊在环京八个区域中到北京的通勤占比最高,达71.8%。到北京直线距离最近的燕郊平均驾车通勤时间与距离并不成正比,平均驾车通勤出行时间达到75分钟,因拥堵造成约2倍的时间成本。


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公交层面,京南的通勤班车比较多,北三县也不弱,但也都面临交通拥堵、通勤时间长的问题。


地铁才是通勤价值的核心,但目前唯一确定的就是地铁M22号线平谷线将在燕郊设站,计划于2019年开工,2022年建成通车。


城际高铁作为通勤工具的价值在现阶段还不算很大,虽然高铁只要30分钟,但把候车、上下车时间叠加在一起,额外还要再加至少40分钟,这样算来,通勤时间也没有缩短多少。更何况,还有通勤班次、车票成本、与主城区距离等诸多限制。


03

投资升值

严肃君的N个500人置业群里,经常有群友会问:


“环京以后到底还有没有升值潜力?”


在此,严肃君还是想重申一下对于房产投资的观点。


首先,通过房子实现资产翻倍的时代已经一去不复返了。


在“房住不炒”的大方针下,房价保持平稳是主基调,房子的金融属性已经大大减弱,房产或许有升值或保值功能,但在这样的市场下,绝不再适合投机获利。


其次,任何投资都是有风险的,如果是投资环京房产的话,严肃君建议购房者正确评估个人的抗风险能力,既要享得了房价上涨的红利,也要抗得住资产贬值的压力。


严肃君身边也有朋友先买了固安房上车,希望作为升值杠杆,以房换房,未来能够再在北京置业。但北京限购政策之后,首套房认房又认贷。


“被二套”的朋友,几乎等于失去了在京买房的机会。


一站新区,两站北京


通过环京楼市的排位赛,严肃君发现,霸州在环京楼市的排位正在上升。


1、从房价来看,目前霸州依旧是价格洼地。


2、政策利好,环京又环雄。


环北京都市圈的发展过程中,最具影响力的三个事件分别为:通州副中心建设;大兴国际新机场建设;雄安新区建设。后两个都将直接利好霸州。


3、一站新区,两站北京,交通是硬件。


霸州的位置属于“进可攻退可守”,位于京、津、雄三角区,北距北京不到80公里,东临天津70公里,南临雄安新区仅20公里,距离新机场也只有40公里。霸州规划有三轨三高速两国道,是目前唯一拥有两条高铁的县级市

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京雄高铁设霸州北站,资料显示京雄城际铁路河北段时速350公里每小时,北京段时速250公里每小时。从霸州出发,向南7分钟可达雄安站,向北7分钟可达固安东站,13分钟到达新机场站,33分钟到达北京西站。


此外,津保高铁设霸州西站,至天津30分钟;京九铁路设霸州站。


4、中国温泉之乡


环京城市中,霸州和牛驼的卖点之一就是温泉资源。按照《霸州市城乡总体规划(2013—2030年)》,霸州被定义成华北重要的生态宜居新城、休闲文化名城和温泉养生健康城。


已探明地热面积大于500平方公里,热水储量约220亿立方米,地下泉水富含氟、硅等多种矿物质及稀有元素。


休闲度个假啥的,确实还不错。


5、产业发展


伴随雄安新区的落地,北京的“三城一区”与河北的“沿G45高速北京中关村—永清—固安—霸州—保定方向的科技成果孵化转化产业带”,最终形成京雄科技创新走廊,并与长三角的沪嘉杭科技创新走廊、粤港澳的广深科技创新走廊,共同构成中国三大创新走廊。


可以确定的是,这条产业带的龙头是北京,龙尾是雄安新区,而龙身则包括永固霸等沿线节点城市。


在这条京雄科技创新走廊上,霸州将致力于高端制造等为代表的战略性新兴产业的落地。


目前受产业外溢效应的影响,与雄安新区毗邻的霸州高科技产业发展迅猛。霸州产业链里面增速最快的就是科技类企业,超过11%。也正是因此,霸州能够吸引道诸多高素质的优质科技人才。


互动时刻:


你怎么看环京楼市?对于环京置业你有什么看法?欢迎在评论区留言~


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