时代观察：招商蛇口物业协议上演“周瑜打黄盖”

时代商学院地产研究员 郑琳

房企之间的业务交易往往是综合考虑双方的共同利益出发，而当其中一方利益明显在另一方之上时，就难免让人疑惑其中的缘由。6月18日，招商蛇口（001979.SZ）发布公告，其子公司深圳市蛇口海滨置业有限公司(以下简称“海滨置业”)拟以2.95亿元将太子湾商务大厦的部分商业物业卖给关联方粤荣租赁，再由粤荣租赁将上述商业物业出租给中民国际投资发展(深圳)有限公司(以下简称“中民国际”)，开展融资租赁业务。

值得注意的是，最初海滨置业准备将相关房产直接卖给中民国际，而随后应中民国际的指定及委托，将该协议形式变更为出租，并且海滨置业还就2.95亿元的相应债务为中民国际提供阶段性连带责任保证担保。

时代商学院认为，此次交易可谓是迷雾重重。首先，中民国际在协议达成前，通过中间人粤荣租赁，将自己由购买者变为租赁者，其中的变数或多或少与企业近期的资金承压有关。再者，海滨置业明知中民国际可能无法立即兑现2.95亿元的价款，但仍兴致勃勃地为其提供担保。

净亏损的中民国际还能承担2.95亿元的债务吗？

据天眼查显示，中民国际成立于2016年11月，公司的经营范围有高新技术产业项目、房地产项目、创新型产业项目、文化项目的投资以及担保业务、投资咨询和创业投资等，其中物业管理业务获得了经营许可。股权结构中由深圳市汇安盈创投资管理有限公司持有80%，深圳市兴景房地产有限公司持有20%。据天眼查显示，中民国际目前不存在对外担保、抵押、诉讼的事项，但该企业的两个股东都曾因登记的住所或经营场所无法联系而被列入企业经营异常名录，而且在2018年3月9日，该企业的投资人曾发生过重大变更。

时代商学院认为，中民国际原本打算是将该商业物业直接购买过来，随后又改为承租，这可能与该企业的资金状况不堪有关。据披露，截至2018年12月31日，中民国际资产总额14.11亿元，负债总额7.64亿元，净资产6.47亿元；2018年，中民国际实际营业收入为0，净利润为-21.96万元。截至2019年3月31日，中民国际资产总额14.17亿元，负债总额7.71亿元，净资产6.46亿元；2019年1—3月，中民国际实际营业收入仍然为0，净利润为-919.99万元。

由于中民国际近两个报告期内没有产生实际营业收务，因此我们无从得知该企业在物业承租方面的经营能力状况。但是据目前信息来看，中民国际尚没有相关融资租赁业务的交易记录且企业当前仍面临亏损，我们认为，承担此类物业协议可能让中民国际无法在短期内产生可观的收入利润来填补2.95亿元交易对价的缺口。

海滨置业急于将物业转手是否达到初衷？

图 招商太子湾的项目效果图

来源：深圳房地产信息网，时代商学院整理

据公开资料显示，如图所示，招商太子湾项目位于深圳市太子湾片区，是由招商蛇口打造的170万平方米的大型综合体，主要涵盖商业、办公、商务公寓、住宅、酒店、文化艺术、仓库、国际学校、国际医院、公交枢纽等多元业态。其中，太子湾商务大厦属于商业写字楼板块，2018年10月份首批入市，备案价在9.1万元/平方米以上。据披露，此次海滨置业将太子湾商务大厦的部分商业物业出手，是为了加快招商蛇口太子湾片区的开发速度以及资金回笼速度。

时代商学院认为，从招商太子湾的项目规模来看，这确实是一个耗资不菲的综合体项目。据报道，而太子湾项目是深圳城市更新和产业升级的重要项目，同时也是招商蛇口最重要的建设项目之一，该集团曾拟投资3000亿元来重点打造。而如今该项目的部分商业物业依靠出手给关联方，并间接承租给一个面临亏损的企业经营，这与提高该物业市场竞争力的初衷不知存在多少背离。

除此之外，子公司海滨置业还为中民国际的2.95亿元交易价款向关联方粤荣租赁提供连带担保，这笔账算来算去，其中的利害得失不禁让人猜疑。换句话说，表面上出售该物业项目确实是加快了开发速度，但实际上该项目并没有真正实现可观的收入。

俗话说“周瑜打黄盖：一个愿打一个愿挨”，招商蛇口的子公司海滨置业愿意将重点物业项目间接出租给中民国际，而中民国际也愿意顶着企业亏损的压力来承担这份“沉甸甸”的物业协议，作为局外人的我们只能帮助分析其中的缘起缘落，或许最终的利害得失会由时间来揭晓。

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