三四线城市开发商业地产的基本思路及原则

三四线城市

商业地产开发的基本思路

三四线城市商业物业的总量相对偏小，因此可变可调的商业经营空间也相对较小，小城市的商业形成，非朝夕之功。

所以，顺应经济发展与消费时势而为，将原有的零散与杂乱商业因势利导，聚集而成新优势，这须在规划上解决零散与杂乱，统筹经营成本、协调各方利益、引导消费习惯等，如此，才能使新商业形成气候，否则搬用大都市造市往往难以成功。

三四线城市商业地产，其实是有较大的可操作性与消费引导性，首先中国有大量的乡镇居民，存在大量的消费市场需要去挖掘与激发，再就是整个全国的经济在发展，有许多经济较好收入者，都纷纷回家乡做事。还有就是到处招商引资，促进就业率，激发消费。

但其中存在的问题有许多，如何启动三四线城市的商业，就要看经济发展的时机与商业地产进入的时机，时间早了消费的认知度不高，时间晚了市场已经被占领，因为三四线城市的商业空间是有限的。

以下十点可作为三四线城市商业地产操盘的基本准则。

1、重视项目地段商脉

“地段、地段、还是地段”的戒律应时刻铭记在心。非市中心商业项目最好不要盲目开发去做，一定要模拟比照调研与挖掘分析项目地段的商业价值，不要看到地价成本比较诱人就蠢蠢欲试，不然会死得很难看。

商业项目的投资开发，在严格遵从地段理论的基础上，要根据项目区域的商业现状与格局，结合城市经济增长与发展规划，充分研判项目地段的商业现实价值与潜在价值，项目地段一定要贴近目标消费群体。

2、产权商铺合理定价

在三四线城市，无论是住宅开发还是商业地产开发，项目销售价格上都有“天花板”现象，价格“天花板”形象的出现，主要是当地人口规模数量、家庭结构、收入水平、经济状况、发展速度及人口增长速度等因素造成的。在三四线城市开发商业地产，一定要对市场情况进行深入体验式的市场调查和严谨的营销论证，避免过大投入成本造成利润损失。

3、严格把控商业规模

因为在三四线城市，往往城区人口不过几万或十几万，一个几万方规模的商业项目，就可以给他们的人均商业面积增加零点几个平方米。按照国际标准，通常人均商业面积1平方米，就达到了中等发达水平，试问中国的三四线城市是否能够这么快的达到这种水平？所以，商业项目定位不准或轻视规划的话，必须投入精力重新市调进行商业策划。

4、先定位再商业规划

在项目前期的整体规划中，就应该把项目的商业定位作为一种全程参与的商业策划行为，即从项目设计规划阶段就介入其中，而并非简单的寻求一种特色商业或商业主题，项目定位是商业经营旺场的灵魂。

5、业态定位及比例因地制宜

在进行商业项目的业态定位及品类结构的比例上，要结合项目当地的商业现状与分布，注意各经营形态间的组合搭配，确定购物、餐饮、娱乐的比例是多少，切忌盲目照搬大城市流行和通用的公式。

6、提前和潜在商家接触

千万不要忽视投资商业地产人的经营头脑，特别是众多的小业主自营商家。他们自己开店做生意，对于一个商业地产的项目定位、消费群体、运营管理等更有独到见解，他们能够更清楚地知道：如果该项目无法经营火爆，所投资的房产商铺将一文不值！因此在项目前期的规划阶段就要搞好商家的问卷调查，或者有针对性的召开商家座谈会。

7、合理配置租售节奏

三四线城市的商业地产利润，还应注意项目的可售规模和控制销售节奏。在开发三四线城市的商业地产时必须对项目规模、销售节奏、租售比例进行严格控制。

8、品牌搭配协调平衡

商业项目的品牌搭配、品类组合、招商成果对任何城市的商业地产价格有明显的影响，有实力的零售商往往带来商业物业价值的大幅提升，同时，由于三四线城市的区位及开发商，在招商推广方面均不具有优势，强势品牌大商家租期长、物业租赁回报低，也会给项目收益带来影响，所以，三四线城市项目的招商必须注意平衡，不是名牌商家越多越好。

9、招商与销售宜捆绑

三线四线城市的县级商业地产项目招商，必须建立在运营管理的基础上，还必须和项目销售捆绑在一起，用商铺的收益，来转贴招商。用商铺的人气来推进商铺的销售，其中的关系，就像鸡和蛋的关系，互为依存。目前，业界在处理此类项目上，一般多是把招商和销售割裂开，销售优先，等到卖不动了，才被迫找招商公司，而这时已经晚了，如何补救？

三四线城市

商业地产开发的基本原则

前半部分为大家分析了商业地产开发的基本思路，但是我们在实际操作中，要从哪入手，具体来说有四个原则。

1 城市功能先行，商业地产项目立项后，项目一定要符合城市发展的总体目标，这是为什么 ？

商业地产是城市发展的最活跃元素之一，是需要不断改善和提高的商业经营场所，也是城市开发的战略承担者。商业地产与城市长期性、持续性发展特征具有相结合的内在机理，城市开发战略应坚持“以城建商，以商兴城”，以把商业地产作为城市基础设施的高度上严格规划商业地产，政府调控和专业完善并重。

商业地产发展与城市发展共荣共生，我们必须要看到，商业地产与城市发展之间具有“双刃剑”的特殊关系，促进意义与破坏风险同时存在，因此商业地产投资必须跟紧城市规划的要求。

商业地产开发必须服从城市开发，商业地产项目必须在城市功能指导下实施开发规划，其功能布局应与城市功能布局相协调，并与城市的招商引资形成统筹关系，与城市环境、商业和交通的改善相协调，最终使商业地产项目达成市民需要的生活方式。

2 零售商家为先，物业开发为后

零售业态是经营之根本，如何安排和协调零售商家，继而满足消费者需求，这就为未来的经营提供了保障。所以，很多项目现在都秉持零售商家为先，物业开发为后。这个原则的背后，其实就是以需求为先，以工程建设为后。这是因为：商业地产的开发规模和共给结构需要以零售业的增长规模和发展结构作为依托，并与零售服务企业增长速度相适应。

如，项目开发以社会消费力的增长为基础，并与生活方式的改善相协调，以长期投资回报为目标，并与其他形式的投资回报相协调。

如，项目开发关注商业零售业和消费力的变化，关注零售企业的经营和效率、承租能力，并以此为依据调整自身的开发、招商和运营策略，从而满足市场消费、零售业扩展以及投资者资产管理的需求。

只有把握好上述商业地产发展的各项基础条件和专业条件，商业地产的金融合作才能收到实际效果，金融机构也才能真正对商业地产项目产生直接的资金支持和资金拉动。

3 专业化的商业经营为先，个性化的地产开发为后

商业地产是商业和地产中的高科技产品，需要遵循专业化的程序和逻辑，核心的要求是一切从商业运营出发。

首先，商业地产的价值取决于开发、招商、运营的统筹能力，应该形成招商持续改善的业务过程，使招商成为商业运营的组成部分。

其次，商业地产要“经营好租户关系”。

同时，在商业地产的开发运营过程中，我们需要遵循“在市场定位下以运营为先导的商业地产开发计划”，以长期的商业运营体系为基础，确定合理的商业组合，根据商户的需要开发物业，以创新经营增进租户销售和利润增长，这是提高商业地产成功率的专业条件。

4 持续性的商业运营为先，选择性的动态招商为后

从目前情况看，中国很多商业地产项目是把开发、招商、运营割裂开来。所以，导致每个环节都成为一锤子买卖，这种思路严重影响后期经营。

第一，有些项目招商并不是独立存在，而是融进运营计划中。这么做，好像招商属于一次性工作，其实不是。由于商业运营的改善需要通过租户组合的变化来引导消费、顺应市场，因此招商要随时进行动态业务内容调整，这样看来，招商显然属于一项持续性的工作。

第二，商业地产的投资收益体现为长期性和可持续性，坚持准确定位——运营计划——商业规划和租户组合——工程开发——管理创新是保证商业地产取得最大受益的程序保证，其各自关系体现为开发是运营的平台，招商是运营的组成部分。

第三，商业地产的运营需要细节化的商业管理和物业管理，表现为通过租户组合空间品质和功能化的不断创新提升其吸引力和消费力。与此同时，在商业地产项目中，我们还必须认识到，不同商户具有的不同的经营能力和经营效率，将直接影响其承租能力，进而也会影响到商业物业的增值能力，所以选择优质商户是商业地产价值提升的重要基础。来源：商业V见地