李宇嘉:城市和地产“红利共享” 这个大都市正在树立典范

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  来源:金融界网站

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  珠三角,为何广州是核心?

  珠三角城市群,大家认为中心就是广州和深圳。尽管深圳很耀眼,但它撑得起一个大城市,但撑不起一个都市圈。这就是为何,粤港澳大湾区规划中,对深圳的定位是“加快建设国际化城市”,而广州的定位是“着力建设国际大都市”。都市(metropolitan)和城市(city)差别很大。

  

  深圳科创优势独一无二,竞争力强劲,市场化、立法权、用地权、审批权等方面,全国独一无二。国家的态度是,深圳是个“实验室”,放手去闯,深圳成功的标尺,就是未来再搞出一个华为。想当初,小平“画这个圈”,也是这么想的,怎么倒腾也不会出乱子,因为这是个“小圈”。

  深圳可以放飞,可以来一场“想咋走就咋走”的畅想,但广州不行。近期发布的《广州市国土空间总体规划(2018-2035年)》明确,广州是广东省省会,国家中心城市和综合性门户城市,历史文化名城,大湾区区域发展核心引擎,国际商贸中心、综合交通枢纽、科技教育文化中心。

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  围绕广州,打造珠三角都市圈

  也就是,广州有两个定位:首先是一大家子(广东)的“大哥”,得靠当“大哥”的红利,帮衬粤东西北落后地区;其次是一线城市,得靠这个定位,基于国家商贸、交通中心的地位,打造都市圈“增长极”,比如广佛同城、广清一体化、广佛肇一体化等,为国家打造新“增长极”。

  围绕广州一体化深度绝非小可。广佛同城,在国内被认为一体化做得最好。按照最新规划,广佛还要做到无缝对接、“零距离”,建设广佛“1+4融合试验区”:以广州南站为核心的广佛融合先导区,以及花都+三水、白云+里水、荔湾+桂城、南沙+大良容桂4个融合试验区。

  

  未来,“佛山居住、广州上班”越来越便利。支撑一体化的,是强大的轨道交通,到2035年,广州将建成2000公里轨道网络,达到2018年的四倍(500公里)。届时,广州将与佛山、东莞、清远、中山等周边城市地铁衔接通道,一个互联互通的“大广州”呼之欲出。

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  广州是未来十几年人口增长最多的城市

  支撑一体化的,除了轨道交通,规划还提出,基础教育设施、社区卫生服务中心覆盖每个社区生活圈,以及“三城一区”的高端产业和创新就业带,包括知识城、科学城、琶洲(含大学城)和南沙科学城。有了公共服务、基础设施,有了就业,接下来最关键的就是引人了。

  

  规划提出,2035年广州常住人口要达到2000万,并按2500万管理服务人口进行基础设施和公共服务设施配置。什么概念呢?2018年广州常住人口1490.4万,这意味着未来还新增常住人口510万人。简单匡算,包括京沪深在内,广州是未来十几年人口增加最多的城市。

  加上流动人口,2018年广州实际管理人口已超过2000万。到2035年,常住人口增加到2000万时,按当前流动人口为常住人口的1/3计算,届时实际管理人口将在2500-2700万,每年增加30 -40万。而过去4年,广州常住人口分别增长42.06万、54.24万、45.49万和40.6万。

  按此速度,到2035年突破2700万人并非难事,甚至要达到3000万。届时,单从人口增长的角度,广州将是“抢人大战”的最后胜利者。不管是打造都市圈一体化,还是大规模增加人口,给2500万人配套轨道交通、教育医疗全覆盖,“三城一区”的建设,都需要钱,钱从哪来?

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  地产在“大广州”战略中的角色

  钱从地产来,广州有这个硬气。对京沪来说,未来要纾解人口和产业,房地产发展的空间,在都市圈外围城市;对深圳来讲,一是无空间支撑大规模的人口流入,二是与周围城市一体化不足;三是定位也不像广州一样,是珠三角城市群的核心,四是创新是深圳优势,高房价是创新大敌。

  因此,深圳开始“去商品房”了,“二次房改”提出,到2035年深圳新增170万套住房,市场商品房只占40%,每年为4万套。上海和北京,前者以租赁为主(占新增地块40%多),后者以共有产权、限竞房为主(占新增地块的70%),“去商品房地产”痕迹明显。

  到2035年,广州新增住房200万套,租赁住房占20%,保障房占8%。扣除租赁和保障房,广州每年要新增8.5万套商品房,这是深圳供应的2倍多。若将“广佛同城”算在内(京沪深与周边最多为一体化,算不上同城,国家级规划明确的同城只有广佛),广佛(临近广州的融合区)将是全球最大新房供给带。

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  京沪深“去商品房”,广州大力发展商品房

  楼市这样定位,也将是国家认可的。毕竟,它要支撑的东西太多了:支撑广州成为人口增长最多、最快的城市;支撑轨道交通翻4倍,教育医疗全覆盖;支撑广州与周边城市一体化,带动粤东西北;支撑广州打造多个都市圈“增长极”,并将广州和佛山打造大湾区核心极点;支撑广州在汽车、石化和电子等传统产业的基础上,基于“三城一区”的高端制造和创新。

  广州市域面积7434平方公里,目前开发强度不到25%,还有5%的空间开发,相当于371.7平方公里,这是很大的体量,也是京沪深梦寐以求也难以获得的空间。目前,广州房价仅为京沪深的六成,外围不到京沪深的一半。大规模供地、广佛同城,广州房价不会大涨。京沪深“去商品房”,而广州大力发展商品房市场,商品房占比超过70%。供应量大,需求更大,这是产业、规划、人口、地产、配套协同发展的典范,想分享长期红利的可以考虑了。

  

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