西安的公寓还值得买吗?价格六年涨幅不足40% 而住宅涨160%

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导读:西安市民胡先生六年前购买了位于西安红庙坡的一套公寓,买时7200元 ㎡,现在市价10000元 ㎡不到,价格上浮不足40%。

 

胡先生投资西安一套公寓,经过六年时间,价格上浮不足40%。而同期的住宅,上浮比例达到160%。相比之下,公寓产品的升值确实小的可怜。

一直以来,公寓产品以面积小、总价低、不限购等特征活跃在市场上,但西安公寓物业在5月份的供应量、成交量、成交价齐涨。当下市场,西安公寓产品到底值不值得投资呢?适合哪些人投资?

公寓产品价格上涨慢,成交量相对较小

由于限购政策持续,很多人把购买公寓作为一种投资。那么,投资公寓的收益如何呢?

西安市民胡先生六年前购买了位于西安红庙坡的一套公寓,买时7200元/㎡,现在市价10000元/㎡不到,价格上浮不足40%。

“同一时间段,我朋友买的同品牌的住宅项目,当时毛坯住宅6900元/㎡,现在市价已涨到18000元/㎡,上浮比例达到160%,相比之下,同一品牌的房子,公寓产品的升值确实小的可怜。”胡先生说。

购买公寓时,恰逢限购政策限制,为了投资,胡先生买了公寓,当时他并不清楚公寓与住宅的区别。后来,他了解到,公寓属40年产权房,不能享受落户、学区等一系列户籍相关的政策,水电也是普通住宅的2倍多。

胡先生的公寓投资是普遍现象吗?华商报记者走访二手房市场发现,他的遭遇也体现了绝大多数投资公寓者的现状。

据二手房经纪人介绍,相对来说,70年的小户型住宅产品更好出手,而40年的公寓产品价格上涨慢,交易量少,成交几率小。虽然地铁口的公寓相对涨幅快一点,但是买的时候价格也高。从2015年到现在,交易完成的公寓中基本上也很少有成交价涨幅超过50%的项目。

在胡先生看来,无法享受落户、学区等政策是抑制公寓价格上涨的重要原因,也是二手公寓买卖不活跃的因素。

公寓交易税费高 租赁收益高于售卖收益

一直以来,公寓作为商办性质的不动产,交易税费比较高。记者从二手房中介门店了解到,普通住宅二手交易的税费在5%-8%,商办公寓则有销售增值税、土地增值税、印花税、所得税等,税费高达17%-20%,除去月供、税费之外,资产收益不如住宅。

以胡先生的公寓为例,去年他急需资金,想出手一套80㎡的公寓。中介计算结果显示,税费占总价的15-20%。以到手价80万元为例,光交易税费就高达12万-16万元。“很多买家对总价能接受,一听要再多出十几万的税费,最后都放弃了。”胡先生说。

在收租和卖出权衡对比后,胡先生选择继续持有。“因为买的时候房价不高,总价57万左右,现在每个月2500元的收益,年化利率约5.2%,基本跑赢银行常规理财。但以目前公寓的价格和租金,收益率可能会更低一些。”

如果以80万元售出公寓,胡先生的即时收益为23万。而以目前的年租金3万元计算,不到8年就能收取租金23万,这还没有包括每年的租金上涨。相对比之下,他认为租金收益是长期获利,投资回报率明显更高。

虽然交易情况和收益不佳,但记者走访发现,公寓产品租赁情况确实不错。记者在贝壳租房的信息上看到,一般城南40㎡高配公寓租金在1700-2000元/月,而城南住宅90㎡租金也不过2000元/月。例如位于高新的都市印象41㎡的公寓,每月租金已标为2000元。李家村万达的33㎡的公寓,每月租金报价为2000元。

5月份西安市公寓物业整体表现供大于求

虽然有40年产权、交易税费高等有诸多不利因素,但由于有住宅限购政策的存在,反而在一定程度上催化了西安公寓的销售。记者在采访中发现,购买公寓自住的人群很少,更多的是想投资房产却没有购房资格的投资人。

市场不乏短期热销的公寓。有市场销售数据显示,今年以来,位于西安西二环的中南青樾公寓产品4天销售近400套,华南城的公寓产品半个月销售近1000套等。

西安公寓物业在5月份的供应量、成交量、成交价齐涨。根据创典全程发布的5月月度数据显示,今年5月份西安市公寓物业供应量为19.6万㎡,同比上涨59.5%;成交面积12.9万㎡,同比下降31.8%,均价为12232元/㎡,公寓供销比上升至1.5,整体表现供大于求。

历史供应和成交数据也显示,西安公寓市场长期供应充足。美城机构数据显示,从2015年到2016年,西安公寓市场供应量大幅减少,但成交猛增,成交量上涨80%;2016年到2017年,供应量基本维持在20万㎡,但成交量不断上涨,整体公寓市场供不应求;2018年上半年公寓市场需求量随住宅市场的火热而增加,2018年下半年公寓市场新增量加大,而需求量基本维持稳定。2019年一季度公寓市场基本保持2018年下半年水平。

值得注意的是,尤其是2017年下半年到2018年上半年,政府通过限价、限购等多种措施调控住宅市场过热,公寓迎来了窗口期,量价齐升。2019年,住宅调控依旧严峻,在这种大背景之下,公寓市场出现分化,更加理性的购房者们,在考虑价格的前提下,更注重产品本身的质素,西安高端公寓市场迎来看好。

西安公寓价格普遍高于住宅

由于公寓的商业属性,以及附加的投资属性,一般来讲,目前西安公寓的售价普遍高于同区位的住宅项目。

根据易联行数据显示,西安公寓的成交量逐年攀升,2015年-2018年,全市公寓总供应量约413万㎡,公寓价格持续走高。

据美城机构的公寓市场价格现状分析,目前平层公寓产品的均价主要在10000-15000元/㎡;LOFT公寓产品的均价主要在15000-23000元/㎡。

创典全程5月份市场月报显示,曲江以5.9万㎡的供应量、港务区以2.8万的成交量各居全市首位,而航天城则以17136元㎡的价格领跑。

曲江新区向来是西安高档地产的主要聚集区。5月份该区域内的住宅参考均价仅为17812元/㎡。近期该区域销售的楼盘中,曲江-金辉世界城精装平层14500元/㎡,LOFT毛坯价格18000元/㎡。汉华曲江中心超高层低区以13800元/㎡的低价入市,市场反响明显,据置业顾问介绍,低层区几乎清完。

西安高新区5月份的整体住宅参考均价为16349元/㎡。而区域内在售的公寓项目天竹元谷目前均价已超过住宅价格,参考价格为17000元/㎡;KINGMALL未来loft均价22000元/㎡、平层均价16000元/㎡,且已开的B栋售罄;天地源悦熙广场loft在售区间34-53㎡,均价为17000元/㎡;CROSS万象汇·E客公寓,主力户型28㎡-76㎡,在售均价25000元/㎡(准现房)。

记者观察发现,金辉·世界城、天地源悦熙广场附近均有地铁线路,CROSS万象汇·E客公寓位于高新核心地区,不管是价格还是受欢迎程度,这些项目都略胜一筹。记者了解到,临近地铁的公寓,不管是出租率还是租金,都会比其他项目更高一些。

而浐灞的公寓价就相对不高,其中旭辉荣华大道产品有SOHO、LOFT成交均价为13500元/㎡。华南城1668平层精装公寓参考价格为8500-9500元/㎡,平层毛坯公寓预计价格7500元/ 。

顶级公寓未来5年会在西安大量出现

记者在走访中发现,虽然公寓收到投资客的欢迎,但很多购房者对于公寓的界定并不清晰。

美城股份市场研究中心总监沈玮分析,公寓产品从性质上分有两大类,一类是住宅物业性质,一类是商办物业性质。西安市在去年出台的政策中,将备案属性中认定“公寓”的,无论面积大小,都属于限购产品,所以适合投资的住宅性质公寓几乎都限购了。如今,西安市场上可以购买的投资型公寓,在限购区域,基本都是40年产权的商办物业。

不过,随着产品的不断优化,公寓产品也越来越多元化。数据显示,2018年西安公寓新入市项目占比高达75%,其中城市核心地段2万以上的高端公寓项目供应增多,以精装平层和毛坯LOFT为主流在售产品,其中多是依靠综合资源优势、酒店运营返租、高端服务类等为核心驱动力。从区域上看,浐灞、高新、城西(西咸新区)的供应量最大,成交量也名列前茅。

另外,顶级公寓产品在西安也开始打开市场。例如环球中心·第址、融创曲江印、莱安中心等,售价较高,起价在40000元/㎡左右。世联行西北区域公司肖新志认为,西安顶级公寓市场是资产投资的风口,一般都位于城市核心地带,区域中心价值高,针对高净值人群,价格也是城市均价的数倍,投资门槛高。目前西安的顶级公寓分布以曲江、高新为主,多占据优质地段、完善配套,产品溢价空间高。

创典全程西安公司总经理徐正茂分析道,西安目前处于顶级公寓的试水期与培育期,顶级公寓项目作为顶层人群的一种新型生活方式,预计未来5年会在西安大量出现。

长期出租公寓年化回报率5%左右

当下市场,西安公寓产品到底值不值得投资呢?适合哪些人投资?

从长期租售获取的收益情况看,徐正茂认为,西安正在城市高速发展期并非成熟期,房产价格迅速上升,而房屋租赁市场的价格并没有随之出现明显增长,以高新区为例,公寓收益率约为4.5%,相对较低。

徐正茂分析,如果长期持有公寓,仅仅计算租金回报,的确投资收益率偏低。虽然公寓价格涨幅不如住宅,但是从投资角度综合分析,资金避险保值、房产增值、获得稳定租金回报三者叠加考虑,经营性物业只能获得5成10年金融支持,金融杠杆率低,故短期买卖投资很难获得溢价空间,建议长期持有为租赁投资,若干年后再进行买卖获得增值溢价。

“40年的使用权的公寓可以入手。”沈玮认为,小面积公寓因为总价低门槛低,这种产品适合长期出租,来赚取租金的收益,收益较好的年化回报率在5%左右,每年租金还会递增。还有一种公寓是直接带返租的,收益率会更好一点,因为它由酒店统一来运营,会更有保证。

沈玮说,公寓产品适合已经被限购又想长期投资房产的购房者,或是确实资金有限,买一个小面积的公寓,作为自住的过渡房。她建议选择公寓一定要注意地理位置,地段好、人气足才能更好租上价,不建议买一些新区的公寓。

世联行西北区域公司工商业务负责人王荣冰分析,普通投资自住型公寓多分布于浐灞、城北、城西等地,属于价值洼地,性价比较高,建议投资者多关注。 来源:华商报
 

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