支付了大部分房款的购房者可以对抗承包方工程价款优先受偿权利

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  【问题】

  王某在2016年8月份与某开发商签订了《商品房买卖合同》购买一套期房。王某当日交付了首付款,后又按时办理了银行按揭和预告登记手续。因验收问题开发商至今未交房,后王某听说该开发商欠施工方巨额工程款,十分担心自己的房屋被施工方申请拍卖强制执行。今天就该问题与大家交流一下。

  【解答】

  王某出现上述担心,是有原因的。为了保护农民工权益等政策,我国设立了建设工程价款优先受偿的制度,该制度可以使得承包人就其承建的房屋进行部分折价或者拍卖的价款优先受偿。如果本案真如王某所说,开发商欠施工方巨额工程款,此时施工方完全有可能就该工程主张折价或者拍卖优先受偿。

  但是,但是为了保护购房者的权益,最高院又相继出台了司法解释,规定了排除工程价款优先受偿的一些情形,来更好的保护消费者的权益。

  其中,《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释[2002]16号)中规定;“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。后又在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(法释〔2015〕10号)进一步的明确了以下三种情形,承包人若强制执行购房者已经购买的房屋,购房者可以申请执行异议,保持自己对该房屋的所有权。即:1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;2.所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;3.已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

  可见,在王某已经支付了房款、签订了房屋买卖合同的情况下,是能够保护自己的房屋不会被强制执行的。但,如果大家遇到该情况时,还是建议委托专业的律师采取法律方式,更合理有效的维护自身合法权益。我们不能大意,下面一个案例就是未提出异议的情况下,房屋被拍卖执行的情况。

  

  【案例】

  中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司与贵州睿力房地产开发有限公司、贵州睿力集团铜仁房地产有限公司、陈林金融不良债权转让合同纠纷一案(案件号:(2017)最高法民终959号)中,因为未有购房者就本案所涉抵押权提出异议,导致房屋被抵押权人予以拍卖受偿。具体内容如下(原文):

  《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款规定:“为担保债务的履行,债务人或者第三人不转移财产的占有,将该财产抵押给债权人的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,债权人有权就该财产优先受偿。”本案中,贵州睿力公司抵押给华融资产公司的在建工程已办理在建工程抵押登记。抵押物建成后,包含166套住宅与14套商铺。现华融资产公司已取得其中152套住宅与3套商铺的房款2300万元,本院对该部分房款已在应付款中予以扣除。剩余25套房屋,也已办理抵押登记,故在贵州睿力公司不履行到期债务的情况下,华融资产公司有权就上述抵押房屋享有优先受偿权。虽然贵州睿力公司提出剩余25套房屋均已出售且购房人已支付全部价款。但首先,尚未有购房者就本案所涉抵押权提出异议。其次,贵州睿力公司二审中亦认可,因2011年在建工程已办理抵押登记,相关的商品房买卖合同无法办理预告登记。贵州睿力公司主张华融资产公司的抵押权因案涉房屋已出售而无法实现,无事实及法律依据。”

  

  相关法律规定:

  1、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释[2002]16号)

  上海市高级人民法院:

  你院沪高法[2001]14号《关于合同法第286条理解与适用问题的请示》收悉。经研究,答复如下:

  一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

  二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

  三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用,不包括承包人因发包人违约所造成的损失。

  四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月,自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。

  五、本批复第一条至第三条自公布之日起施行,第四条自公布之日起六个月后施行。

  此复。

  2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(法释〔2015〕10号)

  第二十九条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:

  (一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;

  (二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;

  (三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

  3、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(二)》(法释〔2018〕20号)

  第十九条 建设工程质量合格,承包人请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的,人民法院应予支持。

  第二十条 未竣工的建设工程质量合格,承包人请求其承建工程的价款就其承建工程部分折价或者拍卖的价款优先受偿的,人民法院应予支持。

  第二十一条 承包人建设工程价款优先受偿的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定。

  承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的,人民法院不予支持。

  4、《中华人民共和国合同法》
第二百八十六条 发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

  5、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二十六条 实际施工人以转包人、违法分包人为被告起诉的,人民法院应当依法受理。

  实际施工人以发包人为被告主张权利的,人民法院可以追加转包人或者违法分包人为本案当事人。发包人只在欠付工程价款范围内对实际施工人承担责任。

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陈清波律师

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