案场销售不会主动告诉你,他们还有隐藏户型

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  在北京买房,资格有了,首付够了,你可能还缺一张“小米工牌”。

  明天(6月19日)正式开盘的萬橡華府,小米员工不仅能优先选购,更可享受92折,前提是,员工本人带着工牌前往。

  还有一些项目,你不知道缺的是什么牌。比如找不到售楼处的塞纳维拉·永定翠庭,找不到销售的天恒·学院里,只有城市展厅的西山锦绣府……

  对于这些项目,严肃君只能说,各凭本事进门,普通人谨慎等待。

  但普通人也有普通人的知情权。特别是信息不对称导致的一系列连锁反应

  有没有超高性价比的隐藏户型?周边是否有嫌恶设施?规划的学校到底靠谱不靠谱……

  这些销售有意或无意“忘记”跟你说的,严肃君教你怎么自己发现。

  如何发现隐藏户型?

  盖房子不是搭积木,把一个个户型拼起来就能万事大吉。

  出于外观设计美观度的考虑,为了符合施工要求,楼栋中很有可能会出现些“边角料”。

  这些空间,面积小,套数少,如果刚好户型设计还不错,就是高性价比上车房。

  但也正因为套数少总价低,这些隐藏户型根本不愁卖,销售也并不会主动推荐。那么自己如何发现隐藏户型呢?方法有3个。

  一看楼座分布图,注意拐角带。

  以萬橡悦府为例,8#和12#楼全部为72㎡东西向两居,9#和11#楼为89㎡南北三居,那中间的夹角呢?总不会全是承重墙。

  

  经严肃君追问,销售坦言,拐角处有两个隐藏户型。以11#楼为例,拐角处1梯3户,除了一套90㎡南北两居,还有72㎡纯南向两居,以及50㎡西北向一居。9#楼同理。

  但这些隐藏户型,通常是按照最高限价顶格售卖。

  也就是说,萬橡悦府的一居按照最高限价56907元/平计算,总价约为285万,首套首付3.5成99万起。

  (萬橡悦府72㎡南向两居户型图)

  严肃君拿到了72㎡南向两居户型图,这个户型在两个拐角处各有一列。

  发现隐藏户型的第二种方法,就是要仔细看标准层户型位置图

  以石景山某盘为例,一期7栋楼,在6#与7#楼的夹角处,有一列72㎡南向两居,很多人直到开盘当天才知道。

  其实,在该项目公布的标准层户型位置图中,就有迹可循,但因为都统一标注为B户型,容易自动代入主力户型。

  

  第三种方法是通过沙盘图或人视图,发现顶层变异户型

  以青龙湖某项目为例,从沙盘来看,屋顶明显有两种形式。一种全部是非上人坡顶,顶层未来交付后只能做隔层;而另一种中间部分层高达到标准层高,两边为坡顶,项目将其定义为休闲层,联合顶层实际为上跃。

  

  对应到的平面户型图如下,其中休闲层只涵盖了标准层高部分,露台及周边坡顶并未纳入其中,实际使用面积更大。

  

  隐藏和变异户型得房率怎么看?官方查询步骤戳这里~

  如何定位嫌恶设施

  嫌恶设施一般分两类,一是会对周边居住人群的身体健康造成影响,甚至危害生命安全的,主要是加油站,高压电站和飞机场;一是破坏居住舒适度的,主要是高架桥、工厂和焚烧垃圾场。另外,部分购房者对于垃圾填埋场、公墓等也较为抵触。

  对于全市范围内的已建较大体量嫌恶设施,一般都在地图上有标注,百度相关关键词也多有总结文章,严肃君的N个500人置业群里,这也是日常讨论重点。

  问题在于小区内部,比如说不想挨着垃圾中转站或公共厕所、想远离配电室或设备间等(科学证实并没有辐射哈)。

  按照规定,项目需以特别提示的形式,在售楼处进行公示。如下图项目所示,将小区内外所有购房者可能会介意的公共设施建设,全部标注清楚。

  

  但实际执行来看,有的项目会在沙盘以及描述中弱化此部分,或者将公示放在售楼处不易发现的位置。选房结束后,才告知购房者需签署知情协议。

  此处有请收藏宝藏网站北京市规划和自然资源委员会,链接http://ghzrzyw.beijing.gov.cn/。按照以下路径,找到该项目的建设方案。

  

  以海淀四道口天恒·学院里为例,其于3月25日发布的建设方案(变更),详细描述了配电室、物业、污水处理装置、生活垃圾分类收集点等所处位置。

  作为市政规划以及生活必需,类嫌恶设施可能无法避免,但明确定位后,可以尽量选择远一点的房源。

  

  如何确认销售提到的规划?

  区位和配套,往往是销售push项目的第一步。但,听起来再靠谱、再动听、再斩钉截铁,记住一条,已通车/已开业/已开学>已开工>规划中。

  涉及到交通的,如地铁线路规划、主干道拓宽等,以主流媒体报道为准,但不排除中途改线或停工。

  比如曾经的规划31号线,随着13号线分拆路线方案公布,其中A段走向与31号线重合度很高,31号线继续的可能性不大;再比如西山隧道,整条线路确实是有的,前几段也都已经修通,但涉及到西山隧道的部分,因为自然条件以及拆迁规划问题,目前已停工,复工遥遥无期。

  关于商业、医疗、教育等配套,此处请大家收藏第二个宝藏网站,北京市规划和自然资源委员会,网址http://ghzrzyw.beijing.gov.cn/。

  

  每个项目在拍地之初,在其备忘录和交易文件中,都会详细规定各个地块的属性以及高度,容积率等数值。

  以石景山古城近期出让的1612-761等地块为例,其地块内包含基础教育用地,需由项目代建9班制幼儿园;包含商业金服用地,需建设地区级商业中心。

  

  

  而且不光该地块内部,周边地块也有明确规划。结合北京市发展改革委批复的区域规划来看,整个首钢园区东南区,南北两侧以住宅用地为主,商业金服设施用地位于中部,南部还设置了基础教育用地。

  

  有网友会问,地块规划后期变了怎么办?商业中心盖起来没人气怎么办?学校看着近,结果划片没在里面怎么办……

  严肃君只能说,在看当下还是买未来这个问题上,每个人都有不同的选择。如果觉得以上操作太难,那就听听别人怎么说吧,严肃君的N个500人置业群,总有一个适合你。

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