案场销售不会主动告诉你，他们还有隐藏户型

在北京买房，资格有了，首付够了，你可能还缺一张“小米工牌”。

明天（6月19日）正式开盘的萬橡華府，小米员工不仅能优先选购，更可享受92折，前提是，员工本人带着工牌前往。

还有一些项目，你不知道缺的是什么牌。比如找不到售楼处的塞纳维拉·永定翠庭，找不到销售的天恒·学院里，只有城市展厅的西山锦绣府……

对于这些项目，严肃君只能说，各凭本事进门，普通人谨慎等待。

但普通人也有普通人的知情权。特别是信息不对称导致的一系列连锁反应。

有没有超高性价比的隐藏户型？周边是否有嫌恶设施？规划的学校到底靠谱不靠谱……

这些销售有意或无意“忘记”跟你说的，严肃君教你怎么自己发现。

如何发现隐藏户型？

盖房子不是搭积木，把一个个户型拼起来就能万事大吉。

出于外观设计美观度的考虑，为了符合施工要求，楼栋中很有可能会出现些“边角料”。

这些空间，面积小，套数少，如果刚好户型设计还不错，就是高性价比上车房。

但也正因为套数少总价低，这些隐藏户型根本不愁卖，销售也并不会主动推荐。那么自己如何发现隐藏户型呢？方法有3个。

一看楼座分布图，注意拐角带。

以萬橡悦府为例，8#和12#楼全部为72㎡东西向两居，9#和11#楼为89㎡南北三居，那中间的夹角呢？总不会全是承重墙。

经严肃君追问，销售坦言，拐角处有两个隐藏户型。以11#楼为例，拐角处1梯3户，除了一套90㎡南北两居，还有72㎡纯南向两居，以及50㎡西北向一居。9#楼同理。

但这些隐藏户型，通常是按照最高限价顶格售卖。

也就是说，萬橡悦府的一居按照最高限价56907元/平计算，总价约为285万，首套首付3.5成99万起。

（萬橡悦府72㎡南向两居户型图）

严肃君拿到了72㎡南向两居户型图，这个户型在两个拐角处各有一列。

发现隐藏户型的第二种方法，就是要仔细看标准层户型位置图。

以石景山某盘为例，一期7栋楼，在6#与7#楼的夹角处，有一列72㎡南向两居，很多人直到开盘当天才知道。

其实，在该项目公布的标准层户型位置图中，就有迹可循，但因为都统一标注为B户型，容易自动代入主力户型。

第三种方法是通过沙盘图或人视图，发现顶层变异户型。

以青龙湖某项目为例，从沙盘来看，屋顶明显有两种形式。一种全部是非上人坡顶，顶层未来交付后只能做隔层；而另一种中间部分层高达到标准层高，两边为坡顶，项目将其定义为休闲层，联合顶层实际为上跃。

对应到的平面户型图如下，其中休闲层只涵盖了标准层高部分，露台及周边坡顶并未纳入其中，实际使用面积更大。

隐藏和变异户型得房率怎么看？官方查询步骤戳这里~

如何定位嫌恶设施

嫌恶设施一般分两类，一是会对周边居住人群的身体健康造成影响，甚至危害生命安全的，主要是加油站，高压电站和飞机场；一是破坏居住舒适度的，主要是高架桥、工厂和焚烧垃圾场。另外，部分购房者对于垃圾填埋场、公墓等也较为抵触。

对于全市范围内的已建较大体量嫌恶设施，一般都在地图上有标注，百度相关关键词也多有总结文章，严肃君的N个500人置业群里，这也是日常讨论重点。

问题在于小区内部，比如说不想挨着垃圾中转站或公共厕所、想远离配电室或设备间等（科学证实并没有辐射哈）。

按照规定，项目需以特别提示的形式，在售楼处进行公示。如下图项目所示，将小区内外所有购房者可能会介意的公共设施建设，全部标注清楚。

但实际执行来看，有的项目会在沙盘以及描述中弱化此部分，或者将公示放在售楼处不易发现的位置。选房结束后，才告知购房者需签署知情协议。

此处有请收藏宝藏网站北京市规划和自然资源委员会，链接http://ghzrzyw.beijing.gov.cn/。按照以下路径，找到该项目的建设方案。

以海淀四道口天恒·学院里为例，其于3月25日发布的建设方案（变更），详细描述了配电室、物业、污水处理装置、生活垃圾分类收集点等所处位置。

作为市政规划以及生活必需，类嫌恶设施可能无法避免，但明确定位后，可以尽量选择远一点的房源。

如何确认销售提到的规划？

区位和配套，往往是销售push项目的第一步。但，听起来再靠谱、再动听、再斩钉截铁，记住一条，已通车/已开业/已开学＞已开工＞规划中。

涉及到交通的，如地铁线路规划、主干道拓宽等，以主流媒体报道为准，但不排除中途改线或停工。

比如曾经的规划31号线，随着13号线分拆路线方案公布，其中A段走向与31号线重合度很高，31号线继续的可能性不大；再比如西山隧道，整条线路确实是有的，前几段也都已经修通，但涉及到西山隧道的部分，因为自然条件以及拆迁规划问题，目前已停工，复工遥遥无期。

关于商业、医疗、教育等配套，此处请大家收藏第二个宝藏网站，北京市规划和自然资源委员会，网址http://ghzrzyw.beijing.gov.cn/。

每个项目在拍地之初，在其备忘录和交易文件中，都会详细规定各个地块的属性以及高度，容积率等数值。

以石景山古城近期出让的1612-761等地块为例，其地块内包含基础教育用地，需由项目代建9班制幼儿园；包含商业金服用地，需建设地区级商业中心。

而且不光该地块内部，周边地块也有明确规划。结合北京市发展改革委批复的区域规划来看，整个首钢园区东南区，南北两侧以住宅用地为主，商业金服设施用地位于中部，南部还设置了基础教育用地。

有网友会问，地块规划后期变了怎么办？商业中心盖起来没人气怎么办？学校看着近，结果划片没在里面怎么办……

严肃君只能说，在看当下还是买未来这个问题上，每个人都有不同的选择。如果觉得以上操作太难，那就听听别人怎么说吧，严肃君的N个500人置业群，总有一个适合你。

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