楼市是存在周期波动的一个市场,虽然过去十年来一直维持了上涨趋势,但总有高峰和低谷的区别。
比如,2002年、2008年到2009年、2014年-2015年,这三个时间点住房交易量低迷,不用彻夜排队,甚至可以讨价还价,如有遇上降首付、解除限购限贷等措施,底部信号会更可靠,此时买房正好抄在了低谷。
反过来说,假如你在2012年,2017年这两个房价高点买房,处境就比较尴尬,最火热的时候往往是退潮前夕,地王、抢房现象到处都是,房贷利率上浮超过20%,还要捆绑装修和车位,一旦楼市进入下行周期,杠杆高的购房者很难扛住。
照此规律,现在的楼市又处于什么样的状态呢?我们不妨来看看专家的观点。
6月18日,天风证券分析师宋雪涛发文指出,从上市房企土储面积和统计局公布的待开发土地面积来看,当前房企土地库存较高,但商品房库存较低,狭义和广义商品房库存去化周期都处于2012年的水平,其中狭义库存去化周期是近7年的最低水平。
专家认为,从历史经验来看,只要政策保持宽松、房贷利率下行,即使调控偏紧,也会带来一轮地产小周期。
不过,宋雪涛同时强调,新一轮地产销售小周期的幅度将远弱于2012-2013年和2015-2016年。原因很简单,房价过冷或过热都会影响调控的方向,居民部门整体杠杆率已处于较高水平,今年的棚改退火对新开工也有一定负面影响。
如果按照专家的说法,是不是说明楼市又快启动了?
答案是否定的,首先,去化周期并不代表房子“供小于求”,虽然新房的整体库存水平降低,但是房企手里根本不缺地,这些土地在很短时间内就会转换成期房销售,不会重演前几次楼市上涨的轨迹。
其次,2019年楼市已经发生明显转折。最新公布的70城房价指数显示,从去年10月份开始,已经连续8个月,超过10个大中城市二手房环比下跌。
加上今年五月份之后房企资金面偏紧,信托、发债、ABS等融资规模大幅下降,房企的债务压力也在三季度“虎视眈眈”,楼市缺乏再度启动的环境。
另外,专家也明确指出了一点:今年即便出现房地产小周期,也不可能重演2016年。
2016年之后,房价为何势如破竹?因为当时居民杠杆率并不高,加上中小城市房价整体偏低,以及棚改货币化等因素的助推,短时间库存消化过快,造成短期内房地产“供不应求”,才有了过去三年的强势表现。
经济学家李奇霖前段时间发表专栏指出,预计未来11年,全国住房需求是79亿平米,而2016-2018三年时间内,就已经透支了11亿平米,占比达9%。
这就是2019年与2016年最大的区别,如果说当时的楼市“顺风顺水”,现在却可以说“举步维艰”,当三四线楼市的房价收入比动辄超过10倍时,房价上涨的动力已经消失了。
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