从自如窥长租，生意不好做

据36氪消息，长租公寓品牌自如B轮融资接近尾声，已募集约5亿美元。本轮由泛大西洋资本领投，腾讯、红杉资本、天图资本等跟投。

无独有偶，今年3月，蛋壳公寓同样完成5亿美元融资，该轮由老虎环球基金、蚂蚁金服联合领投，春华资本跟投。

投资者对于长租公寓的热衷不亚于2010年后的团购，而这块市场竞争的激烈程度同样不输于当时的千团大战，这无可厚非，因为这块市场的确拥有非常大的潜力。

租房市场正进入快速成长期，一方面，我国流动人口持续增多，住房观念转变以及消费观念转变等都在推动这一市场走向新的高潮，根据艾瑞传媒，2010-2018年，中国流动人口规模均超过2.2亿人，其中2014年高达2.53亿人，另一方面中国人的居住观念有所改变，白领人群有43%能够接受一辈子租房，大规模的人口流动和中国人居住观念改变都对租房市场有着巨大推动作用，当然了，还有一个刚性原因，现在很多年轻人买不起房了。如果我们将国外作为蓝本，会发现市场比我们想象更加广阔，目前国外租房市场已经进入成熟期，租房占据住房供应的40%-60%。

按理说市场广阔，前景无限，但这片市场还没给自如带来理想利润就先负面缠身。

租房和卖房，一字之差，差距岂止千里，租房市场的低毛利让自如铆足了劲来榨出更多利润，但同样也榨干了自己的名声。

畸形盈利

“自如”，自由如意，寓意着人们对自由生活的向往，体会无拘无束、自由自在的状态，是一种对品质生活的追求，可自如的所作所为使得自己和租客都不自如。

2018年7月，一名阿里员工得白血病去世，但半年前的身体检测中无异样，其妻子检测了丈夫半年前租住得杭州自如公寓，发现甲醛超标。此事引起了舆论的轩然大波。

而在这之前，自如还因被指责高价抢房源，推高租金，陷入舆论得口诛笔伐，甚至因此被相关部门点名批评。而在这些事的背后，自如却有自己的“苦衷”，不这么做，赚不了钱。

自如的商业模式非常简单，它以分散式公寓起家，从房东手里租下房源，然后将房屋重新设计装修，再以二房东的身份转租，同时配备家电、家具，提供保洁、维修、搬家等增值服务。

这一商业模式有两个绕不开的重要指标，房源、空置率。

自如CEO熊林称，自如的分散式长租公寓没有秘密，不外乎早期入局，沉潜多年，“熬出来”的规模效应、协同优势，以及顺势而来的供应链优势。

规模效应、协同效应怎么来？房源。房源永远是稀缺品，谁占据的房源多，谁就能有租房市场的话语权。为了能够快速占领市场，抢夺房源成为关键，而抢夺的方式就是高于市场价收房。

“市面上，房东直接向中介提供返租的房源，可省去寻找租客的繁琐和期间空租的风险，通常只能收取低于市场价的租金，但是，自如一般能开出同等甚至高于市场价的租金，自然对房东更有吸引力。”一位链家房产经纪人说。

去年8月有一篇题为《资本盯上租房，要吸干年轻人的血吧》的帖子在朋友圈刷屏，房主准备以7500元／月的价格出租自己的三居室，自如开价8500元／月，蛋壳公寓则愿意开价9000元／月，自如再加500元，蛋壳公寓最终以1.08万元／月，拿下了这套房子。

当时，时任我爱我家副总裁的胡景晖炮轰以自如、蛋壳公寓为主的长租公寓供应商，为了扩大规模，以高于市场20%-40%的价格争夺房源，破坏正常房屋租赁市场，将租房市场推到了舆论的风口浪尖。

房价被不断抬高，自如怎么赚钱？

熊林称：“我们的算账逻辑很简单，就是一套房子收进来，我们投钱装修，做标准化，再租出去，通过两端——房东端和客户端各收取服务费，来覆盖我们的装修成本和运营成本”。

话说的简单，赚钱可没这么含糊。

简单装修之后，房价先高出一大截，服务费另算，服务费一般收年租金的10%，也就是1.2个月的房租，房租越高，服务费越高。除此之外，还有其他赚钱“妙招”，增加隔断。一般两居室都会将客厅改造成一个房间，又多了一笔房间收入。这还不算，由于和房东之间的利率是固定的，为了赚取更多利润，租房期间也会对租客多次提价来赚取差价。这样的吃相难看的赚钱模式自然恶评如潮，但这还不是最大的问题。

自如在从房东手里收房后进行重新装修并转租，而收房和转租期间称之为空置期，为了尽快赚取利润，他们会将空置期缩短，将刚装修不久的房间转租出去，于是就出了甲醛超标致癌的丑闻。

但面对蹭蹭上涨的房租，不断爆出的负面新闻，租房市场的风评急速下滑。

面对汹涌舆情，自如能不能做出一些改变呢？很难，空置期涉及生命安全，不得不延长，但房源价格高抬却是市场恶性争夺房源的产物，没有政策介入谁都不会松口，但高额的房租一直在挑战租客心理底线，对此，自如试图寻求一条新的出路。

服务型公寓

我们是一家提供居住产品和生活服务的科技公司，熊林说。起家业务长租公寓仍占40%的重要体量，剩下就是要做服务。

“大家都说今日头条厉害，用户平均使用时长57分钟，但我说自如的用户一天至少使用10个小时，因为要睡在里面嘛。这样一个客单价高、时长长、交互场景丰富的东西，不去充分发掘那就没道理。”熊林说道。

用户体验，这是熊林想到的一条突破口。出来工作的年轻人对生活品质要求比较高，他们可能不愿意为高房租付费，但他们愿意为服务付费，将生活住所打造成智能化、高品质的场景，这样租客就不会觉得房租贵的离谱。算盘倒是打的不错，可这样做有没有市场？

艾媒咨询数据显示，无论是长租公寓还是短租公寓长租，受访用户最能接受1500-2000元的月租价格，只有小于4%的受访用户可以接受3000元以上的月租公寓。但同时租客对智能家居设备与社区社交性的要求也在不断提高， 34.0%的受访用户期待长租公寓有智能家居的配备，32.1%的用户期待长租公寓可以提供更多的社交性。

如果熊林看到这份数据，会不会来一句：想得美。

品质和廉价属性相斥，他们的交叉点叫性价比。但爆火的租房市场，没有这个概念。自如要打造的是在品质上更上一层楼，以此来弥合房价过高导致的负面影响

未来的房子有智慧、会思考，它能分辨你当前的生活状态，触发相应的智能生活场景。这是熊林对租房市场未来的憧憬，生活美好的如同地铁口的广告，但对背后的租金却缄口不言。

服务型公寓解决不了问题，但能掩盖问题。北京市住建委明确要求住房租赁企业：不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。现在将服务作为一个高租金的挡箭牌或许是个不错的选择。

在如今巨大市场潜力面前，房源争夺战必不可少，没有政策约束，房租自然降不了。若未来租房市场格局稳定，成本下降，或许能期待这样的服务型公寓以性价比的形态出现，前提不是一家独大。

总体来说，自如的长租盈利仍然吃相难看，但反观国内的其他同行，其在服务上做的却还不错，筷子里面拔旗杆，反倒凸显了出来。只是在租房这块市场上，想要赢得用户信赖，性价比才是关键，在性价比和服务上双轮增长，才能比走的比他人更远。