谢逸枫：逆周期调控之下房价已无下跌空间？

文/谢逸枫

国家对房价调控的决心从来没有放松，信心从来没有放弃。逆周期的市场调控，是这轮楼市调整期最主要的特征，将贯穿2019年房地产市场。分类指导、分城调控的因城施策调控方向逐渐由全国走向区域市场，有保有压的政策方针正在转向保大于压的现象。按照5月统计部门的数据显示，70城超9成的城市房价上涨，前5月全国的房价依然保持着上涨趋势。毫无疑问，目前逆周期调控背景之下，房价下半年如何走势，将成为市场关注的焦点。

经过三年楼市调控，楼市总体逐渐进入稳定、理性局面。按照过去四轮楼市调控收紧期与放松期看，收紧期为12个月-18个月是楼市调整期的一个周期。如今，自2016年一季度到2019年5月份，这轮楼市调控已过38个月，超前三次收紧期的周期时间。事实上是楼市调控在2017年四季度进入微调期，到2018年局部调整，到2019年基本上是区域调整。这轮楼市区域复苏的动力，主要是通过人才与户籍制度的放开及棚改货币化安置、信贷超发的刺激，已经让部分城市率先复苏回暖。

分类调控：有保有压 因城施策

当下楼市盘整期处于分化趋势自2016年3月实施调控一直延续到今年前5月，这个为周期3年2个月时间。一方面是调控周期未结束，但人才政策与户籍制度的放松，突破调控不可避免。另一方面是货币、利率、融资的放开，流动性冲击政策。根据以往调整期与政策周期看，是不是意味着现在的楼市回暖，房价进入上涨周期。是不是说明楼市政策收紧期转入放松期。是不是表示楼市调整期正式结束，一切有待于市场观察。

这轮楼市调控作为过去20年第四轮最严厉的政策收紧期，已经整整过去3年时间，足足36个月。自2016年3月25日，深圳作为全国首个楼市调控重启之城，到2016年9月30日-10月全国发起楼市调控的城市达到20个，成为第一波楼市调控冲击波，一直延续到2017年、2018年，尽管2018年11月楼市调控出现个别城市松绑。到2019年3月份全国有20个城市楼市调控放松或者变相松绑。但是总体楼市调控还在继续着，没有发生改变。按现在形势，放松是不可避免的。

楼市调控放松的基调与呐喊之后，不禁想问，楼市调控三周年，房价下跌了吗？相信这是大家最关心的问题，购房者在市场面上看见的消息，肯定是房价下降了，房子卖不动了，开发商缺钱了，中介关门了。事实上是按照国家统计局的数据显示，房价没有下跌，仅仅涨幅回落，个别房企销而已，销售总体下降，开发商还可以支撑，中介依然活的好好的。因此，房价运行规律说明，房价涨多跌少，上涨时间长，下降时间短，上涨容易，下降难。

自去年10月份开始，稳定房地产市场平稳健康发展的基调就确定下来了，到经济工作会议、住建部会议，一直到今年两会报告还有主管房地产部门的记者会，都是强调稳地价稳房价稳预期。政策层面释放出来的信号，是防止房价涨幅下降过快，避免房地产降温过快，防止引起经济、财政收入下降，债务、金融的风险。这个政策逻辑的背后就是房地产要稳，必须要楼市调控与宏观货币、财税政策调整。2018年-2019年5月，24城政策放松，四次降准、二次变相降息就是最好证明。

全国房价：涨幅收窄 总体上涨

按照统计局数据显示，全国商品房成交均价同比上涨7.8%，涨幅小幅收窄。2019年1-5月，全国商品房成交均价9325元/平方米，同比上涨7.8%，涨幅比1-4月收窄0.5个百分点。其中住宅成交均价9243元/平方米，同比上涨9.7%。商业营业用房成交均价同比上涨3.6%。办公楼成交均价同比下跌0.1%。分地区来看，东北地区涨幅较高，为11.3%，东部、中部和西部地区涨幅分别为10.6%、6.1%和6.8%。

2018年全国商品房成交均价同比上涨10.7%。2018 年，全国商品房成交均价8737 元/平方米，同比上涨10.7%，涨幅比去年同期扩大5.1 个百分点。其中住宅成交均价8544 元/平方米，同比上涨12.2%。商业营业用房成交均价同比上涨8%，办公楼成交均价同比上涨6.2%。分地区来看，西部和东部地区涨幅较高，分别为15.4%和12.1%，东北和中部地区涨幅分别为11.9%和10.5%。

2019年1月-4月，全国商品房平均销售价格为9300元/平方米，同比上涨8.3%，涨幅比1-3月加快1.7个百分点。其中，商品住宅平均销售价格为9205元/平方米，同比上涨10.2%，涨幅比1-3月加快2个百分点。城市分化，区域明显，东部最高，涨幅最大，东北其次高，中部最低。分地区看，东部地区商品房平均销售价格最高，为12599元，涨幅也最快，同比上涨10.8%。东北地区均价次之，为8034元，同比上涨7.8%。中部地区均价最低，为7041元，同比上涨7.8%。

2019年1月-3月，全国商品房平均销售价格为9065元/平方米，比去年同期上涨557元，涨幅为6.5%。其中商品住宅平均销售价格为8954元/平方米，同比上涨8.2%，涨幅较2018年全年回落4个百分点。分地区看，东部地区商品房平均销售价格绝对值和涨幅均保持高位，分别为12588元和9.4%。东北次之，涨幅为2.5%。中西部居中，分别上涨7.2%和7.8%。商品住宅是西部涨幅最高12.3%，东北最低5.8%。

2019年1月-2月，全国商品房平均销售价格为9079元/平方米，同比上涨6.7%，涨幅与去年同期回落4%。其中商品住宅销售均价为8952元/平方米，同比上涨8.0%，涨幅比去年同期回落5.1%。分区域看，东部地区价格绝对水平和涨幅均为最高，为12588元/平方米，上涨9.4%，东北7753元/平方米，上涨2.5%，西部6852元/平方米，上涨7.8%，中部6819元/平方米，上涨7.2%。

70城房价：上涨凶猛 涨幅扩大

从70个大中城市新建商品住宅价格指数看，按照统计局《2016年-2018年12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》显示，2016年12月，70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅为0.3%，同比正增长10.8%。2017年12月，70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅为0.5%，同比涨幅扩大至5.8%。2018年12月，70个大中城市新建商品住宅价格环比涨幅为0.8%，同比涨幅为10.6%。到2019年5月，70个大中城市新建商品住宅价格环比涨幅为0.67%，同比涨幅为11.8%。

5月有67城新建商品住宅价格环比上涨，与4月持平。4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅回落0.3个百分点。北上广深分别涨0.6%、跌0.1%、涨0.8%、涨0.4%。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.8%，涨幅与上月相同，35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.8%，涨幅扩大0.3%。一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.7%。二线城市新建商品住宅价格同比上涨12.1%，涨幅回落0.2%。三线城市新建商品住宅销售价格同比上涨11.3%。

4月70个大中城市新建商品住宅价格环比涨幅为0.6%。观察2016年至今的数据，一二手房的价格走势基本一致，新房与二手房价格出现了较大的差异，二手房价格环比涨幅先于新房收窄，主要是由于部分城市的新房限价政策，当前一二手房走势逐渐趋同。从新建商品住宅价格涨跌城市数量来看，4月房价下跌城市数量为2城，房价持平城市数量为1城，房价上涨城市数量比3月增加2城，为67城。

3月份70个大中城市新建商品住宅价格同比均保持上涨，无一下跌。从环比指数看，仅有4个城市环比保持下跌，下跌城市个数较2月份减少5个，环比上涨城市个数达到65个，比上月增加8个。分城市等级 看，一线城市新建商品住宅价格环比涨幅继续放缓，上涨0.2%，在各级别城市中最低，二三线城市涨幅与上月基本持平，均上涨0.6%，四线城市环比涨幅有所扩大，上涨0.7%，涨幅比2月扩大0.2个百分点。

2月份，新建商品住宅价格环比指数比上月小幅回落0.05个百分点，上涨城市个数减少1个。其中，涨幅居前的城市有西宁、大连、大理、贵阳、济宁、徐州、遵义、石家庄、武汉、广州、西安、平顶山等12个城市，环比涨幅均超过1%，从城市分布上看，中西部居多，但分布较为分散，既有省会城市，也有非省会城市，表明当前房地产市场已由区域分化向城市分化转变。

楼市周期：政策宽松 买房时机

按照如是金融研究院的分析，楼市十年轮回，三次买房最好时机。回顾2008-2018年十年间的中国房地产市场，房价跟随政策调整呈现出明显的周期性波动，大体上是3年左右会出现一个小周期。过去十年已出现了三轮周期，每轮周期又分为宽松和紧缩两个阶段，每个阶段的特征和信号都有明显的规律性，尤其是历次的宽松周期，历史都惊人的相似。

第一轮宽松周期（2008年9月-2009年12月）：大力度宽松， 6个月见效，房价累计上涨17.5%。起因是全球金融危机，西安、沈阳等地率先松动，接着中央自上而下开始宽松。从具体措施看，一是货币宽松，央行共降准4次，降息5次，首套房利率下限调整为基准利率的7 折，最低首付款比例调整为20%。

二是税收调降，普宅契税下调至1%，免征印花税、土地增值税，营业税由满五唯一改为满二唯一。三是支持房企融资，鼓励优质企业发行企业债、开展REITs试点。这一轮宽松后，房屋成交量又下行了3个月，然后成交量同比增速达到最低点后开始回升，2009年1月成交同比率先转正，之后涨幅不断扩大，到2009年11月同比最大涨幅达54%。

房价持续下行了6个月后效果才逐渐显现，2009年4月价格环比转正，涨幅持续扩大，2010年1月价格环比涨幅达到1.4%的高点。直到2009年12月，国四条出台四大举措遏制房价，标志着宽松结束。但房价持续上涨到2011年7月才结束，历时个28月，累计上涨17.5%。

第二轮宽松周期（2011年8月-2013年2月）：最弱的一次宽松，没有调首付， 10个月见效，房价累计上涨11.8%。起因是外部出现欧债危机，经济增速眼看要跌破8%。这次打响第一枪的是马鞍山；随后，北京、上海、成都、芜湖等近30多个城市相继放松调控。但成都、佛山、上海等因明显放松限购的政策则被紧急“叫停”。

到12月，央行重启降准，并于2012年2月和5月再次进行降准。2012年6月，央行重启降息，6-7月共降息2次。这一轮宽松是三次近十年里最弱的一次宽松，没有调整首付比例等大招，主要是局部性的调整，力度相对谨慎。所以这一轮宽松的效果也较上一轮弱，见效的时间也较长。宽松政策出台后，量价继续下行，半年后成交量才开始回升。

房价反应的时间更长，宽松10个月后，70个大中城市商品住宅价格指数环比才开始转正，2013年2月价格环比涨幅达到1.1%的高点。直到2013年2月，新国五条出台，要求重启以限购限贷为核心的调控政策，宽松结束。本轮宽松力度不大，但房价还是持续上涨了23个月，较前期低点的累计上涨11.8%。

第三轮宽松周期（2014年4月-2016年9月）：全面宽松，能用的招基本都用了，房价11个月见效，累计上涨36.9%。起因是经济增速即将跌破7%。第一枪是2014年4月南宁率先定向放开限购。这次宽松能用的招基本都用了，力度很大。一是连续降息降准，2014-2016年共降息6次、降准6次，一年期贷款基准利率从6.00%降至4.35%，大型金融机构存款准备金率从20%降至16%。

二是放松限贷，2014年“930”新政出台限贷放松，二套房认定标准由“认房又认贷”改为“认贷不认房”，首套房最低首付比例降为 30%，贷款利率下限下调为基准利率 0.7 倍，宽松正式确立。2015年“330”新政，二套房商贷首付最低为40%，公积金贷款首套房最低首付 20%。2015年8月进一步加码，公积金贷款购买二套住房最低首付款比例由30%降为20%。

2015年930将非限购城市首套房商贷首付比例降至25%，信贷政策达到史上最宽松。三是税收优惠，营业税免征期限由5 年下调为2 年。2016年217税收优惠力度加大，下调非一线城市房地产交易环节契税、营业税，首套房契税由3%降至1.5%，二套房契税由3%降至1%（90平方米以下）、由3%降至2%（90平方米以上），2年以上免征营业税。四是支持房企融资，2015年定增通道开启，公司债融资、中票融资、银行间市场发债开闸。

这一轮宽松的见效时滞更加突出。地方调控政策并未直接刺激市场回暖，就连2014年全国性“930”新政出台后，市场继续还在底部运行，直到2015年“330”新政加码调控后，市场才开始反弹回升。到“330”新政之前，成交量持续负增长，同比跌幅达到18%，直到2015年5月，成交量才重回上升通道，2016年4月成交量同比达到36%最大增速。

房价方面，70大中城市新建商品住宅价格指数从2014年5月开始持续11个月下行，累计跌幅6.6%。“330”新政出台后，一线城市的房价率先复苏带动全国商品房量价触底回升，2015年4月环比转正，2016年9月房价环比涨幅达到1.8%的历史高点。2016年930宽松正式结束。本轮宽松力度史无前例，房价直到18年12月还在涨，已经连续涨了45个月，累计涨幅高达36.9%。

从这三轮周期来看，每一次宽松都存在许多共性： 第一是每一次宽松开启前的信号有规律：经济差，房价弱。一方面，宽松基本都是经济下行压力倒逼。2008年是全球金融危机，经济增速从两位数增速跌到个位数，2011年是欧债危机，经济增速即将破8%，2014年是经济即将跌破7%。宽松周期拐点出现前，GDP同比增速通常连续4-5个季度下滑，经济下行压力倒逼宽松。

另一方面，宽松前房地产市场都很差，房价表现不佳。2008年、2011年和2014年宽松周期开启前，房地产市场都不太景气，成交面积持续负增长或低位震荡，2008年和2014年同比最大跌幅达到15%以上，2011年低位震荡时间长达一年，房价走弱，环比涨幅持续2-3个季度收窄，上涨乏力。

第二是每一次宽松演进的次序有规律：从局部到全局，从地方到国家，从小招到大招。宽松周期调控工具的出场顺序大体相同，呈现明显的规律性。除了2011年只有地方微调和货币宽松外，2008年和2014年地产宽松都经历了以下步骤：首先是地方调控政策出现松动，活跃市场。然后货币政策微调或转向，释放流动性。

紧接着国家主导的信贷政策放松，购房需求被充分激发，同时税收优惠配合出台，进一步刺激住房消费；最后支持房企融资，拓宽融资渠道，保障住房供应。整体来看，宽松政策拐点通常是货币政策和信贷政策的宽松，宽松刺激需求，带动价格上行。

第三是每一次宽松产生的效果有规律：宽松大概率会涨，只是速度和涨幅不同。虽然这三次宽松的力度不同，2008年主要是货币宽松，大放水刺激。2011年是谨慎宽松，地方微调为主，货币适度配合；2014年是全面宽松，货币和信贷政策大幅放开。但最终的效果都极为相似，房地产市场回暖，房价开始上扬，其中2014年的宽松效果最为明显，不少城市房价翻倍。

只是这三轮宽松的时滞越来越明显，房价反应的时间越来越长，2008年宽松房价环比下跌6个月后转正，2011年宽松房价环比下跌10个月后转正，到2014年宽松房价环比下跌11个月后才转正。房价上涨的幅度也不一样，2008年强宽松刺激房价连续上涨28个月，累计涨幅17.5%；2011年弱宽松推动房价连续上涨23个月，累计涨幅11.8%。2014年超强宽松使房价连续上涨了45个月，累计涨幅已达36.9%，宽松力度越大，涨幅越明显。

市场趋势：城市分化 长效机制

自2008年，棚户区改造政策实施以来，“棚改”项目就被认为是牵系民生的重要工程，备受社会关注。2018年棚改货币化政策曾多次引发热议：2018年年初的报告》中，曾提出启动针对新的棚改三年攻坚计划，确定了1500万套的目标，其中要求2018年完成580万套，2019年、2020年均完成460万套，刺激着楼市的发展。

趋势一：棚改任务整体下调，大概率会因城施策平衡棚改货币化政策。2018年6月，网传国开行要停止棚改货币化安置，上收审批权，又为房地产市场的发展带来了恐慌。随着棚改货币化的逐步退出，三四线城市房价或将面临一定的调控压力。2019年1月开始，随着各省市相继进入两会时间，各地区针对棚户区改造的计划也相继亮相。据统计显示，各地纷纷在两会提案中下调了棚改任务目标。

1月22日公布的数据显示，2018年全国各类棚户区改造开工626万套，超额完成了去年度580万套的目标任务。在地方层面，以浙江为例，2018年，该省棚改计划完成开工29.2万套，实际开工40.6万套，完成率达139%。相较于2018年的“突飞猛进”， 2019年各地的棚改目标均有所下降，且下降幅度较大。其中，山西从12.52万套下调至3.26万套，河南从50万套下调至15万套，四川从25.5万套下调至15万套，北京也从2.36万套下调到1.15万套，天津等地几近腰斩。

趋势二：“一城一策”楼市维稳，避免“高温”与“暴跌”行情。随着各地限购、限售、限价等调控政策的持续高压下，2018年房地产市场逐步回归理性。2018年年底，山东菏泽关于取消限售政策的内容一出，便引来市场热议，随后不久，广州便提出不再限定商服类物业销售对象。彼时，有专家指出，2019年经济工作会议中，明确指出要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。

菏泽和广州的做法，是“因地制宜”的重大突破。近期在陆续召开的地方两会上，至少有10个省份政府工作报告中提出，房地产调控要以稳为主，强调完善住房保障体系。此外，“一城一策”的字眼也频频出现。其中，福建省提出，落实城市主体责任，编制实施住房发展规划，福州、厦门编制“一城一策”实施方案;河南省明确坚持因地制宜、综合施策，实行“一城一策”。另外，杭州、宁波、成都、长沙等地还明确将开展房地产市场调控“一城一策”试点。

趋势三：房地产长效机制持续推进，房地产税短期仍难落地。2019年1月21日，在一会议上，坚持底线思维着力防范化解重大风险专项研讨班上，提到应对经济领域可能出现的重大风险时，特别提到“要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案”，这与2019年经济工作会议时的“要构建房地产市场健康发展长效机制”措辞具有很大差别。从去年12月经济工作会议上的"构建"，时隔一个月后变成了"稳妥实施"，而且还增加了"方案"两个字，说明已经形成了方案，就差公布与实施了。

政策表述口径中强调了两个概念。第一是"稳妥"，实际上也是要求长效机制落实中能够和短期的市场调整进行结合。第二是"方案"，这或说明房地产长效发展的内容更加成熟了，这对于2019年楼市定调有积极的作用。显然，在2019年房地产长效机制落地难，但是房地产税的推进仍举步维艰。

趋势四：土地市场持续分化，三四线市场或将降温。随着房地产行业“马太效应”愈演愈烈，土地市场分化趋势愈发明显。统计数据显示，2018年，全国土地市场整体供应增加两成，带动成交量及收金上涨。但是，在全国调控政策的影响下，土地成交楼面均价同比回落，平均溢价率持续呈现下跌之势。全年300座城市成交土地均价同比下滑近10%，降至3966元/平方米，一线城市、二线城市、三四线城市成交土地均价同比分别下滑5%、12%和1%。

与此同时，全年土地流拍情况显著增多。全国300城市合计流拍土地1809宗，一线城市流拍21宗，二线城市合计流拍519宗，三四线城市流拍1269宗，三四线城市热度骤减。值得关注的是，由于“去库存”接近尾声，棚改的货币化安置政策调整的不断落地，2019年房企在三四线城市拿地会变得更为谨慎，同时房企在拿地策略上，或许会更重视城市群的进入战略。由此可以看出，2019年，三四线市场或将降温，进一步回归理性。未来房企仍将一二线城市，作为“主战场”。

趋势五：保障房集中交付，房屋质量将成为民生关注问题。保障性住房是为收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，因其低廉的价格，一经推出便受到了市场和消费者的追捧。2018年，北京市保障房新开工5.45万套，分配公租房3.23万套，其中实物房源2.66万套，新增发放市场租房补贴0.57万户。完成棚户区改造3.43万户，超额完成任务。深圳2018年供应人才住房和保障性住房4.63万套，其中，公共租赁住房20925套，人才住房8112套，安居型商品房4991套，拆迁安置房1.22万套，其他类型102套，超额完成了供应任务。

2019年，各地的保障房建设项目将陆续进入集中交付期，流向市场。2019年，北京市首批保障房开工计划共有116个项目，将提供13.6万套房源。其中，共有45个政策性租赁房项目、房源约4.6万套；包括了0.8万套公共租赁房，3.5万套集体土地租赁房，0.3万套企业自持租赁房。同时，还包括约9万套政策性产权房，共涉及71个政策性产权房项目。深圳计划在2019年建设筹集人才住房和保障性住房8万套、供应3.4万套；上海2019年计划新增供应保障房6万套。