中国房地产的总市值，是一代人扛着三代人的压力，负重前行

文|书晗中国房地产市值之争

去年网上关于中国房地产总市值的估算，引发了一系列的讨论。其中主流观点根据计算方式的不同主要分为两类：一类是按照人均居住面积估算，另一类则是按商品房居住面积计算。第一类人说中国房地产总市值达65万亿美元之多，远超美国32万亿美元的总市值。而美国、欧盟、日本这分别位于世界第一、第三、第四的经济体，他们三家的房地产总市值加起来也就60万亿美元左右。因此得出结论：中国的房地产总市值之大，泡沫之严重，已经到了无以复加的地步。

第一类的计算方式如下：

理论依据：根据国家统计局数据（国家统计局数据，2017年新建商品房销售金额133701亿元，销售面积169408万㎡， 两者相除等于7892元/㎡）

1. 1. 全国居民人均住房建筑面积：40.8㎡
2. 2. 全国总人口：≈13.9 亿人
3. 3. 全国平均房价：≈7892 元/㎡

根据以上三个数据，相乘：40.8㎡/人×13.9 亿人×7892 元/㎡=447.6 万亿元人民币。在按照最新的美元汇率算折合估算一下，恰好是 65 万亿美元左右。其中涉及的数据全部来自国家统计局，因此数据具备相当的说服力，连地产大佬潘石屹都认为中国房地产总市值超过了400万亿人民币。

第二类计算方式如下：

理论依据：第二类人认为，第一类的计算方式不具备代表性，虽然数据都来自国家统计局，但是计算方式并未考虑到大量的非商品房面积。由于中国实行城乡二元制度，因此中国农村根本没有国家统计意义上的商品房，大都是以自建房为主，而自建房无法像商品房一样进入市场流通，因此不应将这类房屋的总面积计入到房地产市值当中。农村土地也不具有市场意义的流通价值，因此也就不存在市值估算问题。所以，全国城镇房地产总市值事实上就应该等同于全国房地产总市值。

比如可以将 2017 年的城镇新建商品房平均价格，当作是当年中国全部房产的平均价格（国家统计局的城镇人均住房建筑面积数据是以城镇户籍人口来统计口径的）：

1. 1. 全国城镇居民人均住房建筑面积：36.6㎡
2. 2. 全国城镇户籍人口：≈5.9 亿人

那么由此得出这样，全国城镇住房总面积约为：36.6㎡/人×5.9 亿人=215.94 亿㎡。

由于我们无法精确获取到住房在房地产的占比，因此只能采用类比值68.44%进行估算（国家统计局：2017年全国住宅投资75148亿元，房地产开发投资109799亿元，可以此计算出住宅占比为68.44%）。则全国房地产总面积约为：315.52 亿㎡（215.94万亿㎡÷68.44%）。

我们也没法精确获取全国房地产的均价，所以只能用全国新建商品房平均房价。因此，全国房地产总市值是：249 亿元（315.52 亿㎡×7892 元/㎡）。按最新的美元汇率折合计算，大概为 36 亿美元。如果只算住房的市值，则大概 25 万亿美元（215.94 万亿㎡×7892 元/㎡=170 亿元人民币）。以上数据引用自德科地产频道

所以，按照第二类的计算方式则得出中国房地产总市值约为 36 万亿美元，略超过美国的32万亿市值，但美国人均房屋产值是中国的 3.8 倍左右。

截止2017年底数据

中国房地产高市值的好与坏

在中国未进入商品房时代之前，中国的房地产还没有市值的说法，因为当时中国大量的房屋集中在农村和乡镇，90%的人口都生活在乡村。当时几乎都是自建房或国家分配住房，因此现在也无法进行准确的估算。可以说房地产行业的改革，使得中国进入商品房时代，加快了中国城市化的进程，也促进基础设施投资建设，也推动了中国经济持续的高速发展。从这方面讲，房地产对中国经济的贡献功不可没。

我们常说改革开放40年，我们走完了西方国家上百年才走完的历程，我们负重前行，我们虽然艰辛但也值得骄傲。但是，对于房地产而言，也就意味着西方国家上百年由3、4代人分别共同承担的压力，集中转嫁到了我们的80、90后这一代。因此这一代的中国年轻人承受着原本不能承受之重，也由此带来了较多社会问题，比如就业、婚嫁、生育等。

每一代人都面临生存的压力和背负的历史使命

不管采用哪种计算方式进行评估，我们的高房价已经成为不争的事实，短期内要得到妥善的解决也非常困难。对于80、90后而言，我想对你们说的是：每一代人都面临着巨大的社会生存压力和背负着民族复兴的历史使命，大环境是我们和你们都无法改变的，我们能做的只有继续怀揣着希望，负重前行。目前而言，我们国家年轻人首次购房的年龄大大低于发达国家，国内贷款难度和还贷压力也普遍低于西方发达国家。所以年轻人也要相信自己，通过自己努力最终都能买得起房。