业主逾期缴纳物业管理费,还要支付滞纳金吗?

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  一业主十年未交物业管理费,

  物业公司起诉要求支付物业费及滞纳金,

  法院:支付物业费,但滞纳金不予支持,

  这是怎么回事?

  

  起诉催要物业费及滞纳金

  某物业公司与白云一小区业主委员会签订《物业管理委托合同》,约定由物业公司为全体业主和物业提供物业管理服务,合同期限为两年,电梯房的物业管理费按1元/月/平方米,代收取垃圾处理费5元/月。

  合同签订及期满后至起诉之日,该物业公司一直为该小区提供物业服务。因小区业主委员会解散后一直未成立新的业主委员会,故该物业公司未与该小区签订新的物业服务合同。

  小芳作为该小区某电梯房的业主,自2008年1月至2018年5月长期拖欠应缴纳的物业管理费和垃圾处理费,共计1.17万元。

  

  多次催缴无果后,物业公司向法院提起诉讼,要求小芳支付拖欠的物业管理费、垃圾处理费及逾期缴纳物业管理费的滞纳金。

  一审法院:物业费、滞纳金均支持

  法院认为,物业公司作为具有物业管理资质的企业,依据合同约定提供物业服务,双方存在事实上的物业服务合同关系,小芳接受了物业公司提供的物业服务,有义务支付相应的物业服务费用。小芳逾期交纳物业管理费,物业公司有权要求支付滞纳金,但由于合同约定的滞纳金标准过高,酌情调整至按银行同期贷款利率计算,缴纳时间为当月月底,且每月滞纳金均以不超过当月所拖欠的物业管理费本金为限。

  故判决小芳向物业公司支付物业管理费11476.25元、垃圾处理费240元及滞纳金。

  

  不服一审,提起上诉

  宣判后,小芳不服一审判决,向广州中院提起上诉,请求撤销一审判决或依法改判为:按管理费标准的30%缴纳物业管理费及全部垃圾费,不支持滞纳金。

  

  二审法院:滞纳金应予纠正

  1.关于是否按管理费标准的30%缴纳物业管理费及全部垃圾费。因小区业委会期限届满后未成立新的业委会,物业公司继续提供物业服务,双方存在事实上的物业服务关系,小芳接受了物业服务,有义务支付相应的物业服务费用,故一审法院判决小芳向某物业公司支付物业管理费11476.25元及垃圾处理费240元,应予维持。

  2.关于是否支付滞纳金。物业公司请求的滞纳金实为违约金。因物业公司与小芳是事实上的物业服务关系,双方未就违约金作出书面约定,因此,一审法院判令小芳应向物业公司支付物业管理费的滞纳金,依据不足,应予纠正。

  故二审法院判决,小芳应向物业公司支付物业管理费共计11476.25元及垃圾处理费240元,并撤销一审对滞纳金的判项。

  评析说理

  1.物业管理费应当依约交纳。物业管理费,是物业管理公司依据物业管理服务合同为物业使用人或所有人提供物业管理服务,物业管理使用人或所有人依据物业管理服务合同应当付出的费用。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理费,非经法定程序,仅以“物管不如人意”“不满意物管”等理由拒交管理费的行为不可取,不仅是违约行为,还可能将要负担违约金。

  2.滞纳金与违约金的不同。“滞纳金”是对公民依法应该履行的金钱给付义务而没有履行增加的处罚,包括依法应交的税款,或者国家行政机关依法收取的罚款,是一种行政责任形式。违约金则是指按照当事人的约定或法律规定,一方当事人违约,应向另一方支付金钱。本案中在《物业管理委托合同》中约定的滞纳金实为违约金。

  3.违约金的认定标准。在私法领域,一般遵循当事人意思自治,契约自由的理念。审判实务中,不同合同在性质、特点、履行、交易习惯等诸多方面存在较大的差异,不宜单纯使用统一固定的比例标准裁量。如当事人要求调整违约金标准,衡量违约金是否合理的最根本标准是考量因一方违约给另一方造成的实际损失情况。同时,违约金也应当综合衡量诸多相关因素而判定,《合同法》第114条使用了“适当”这个授权性用语,其实意在授权法官根据案件的具体情形来综合权衡,以中立公正之心,妥当公平地解决因违约行为造成的损失。

  供稿:民二庭 易细姣 林斯韵

  图片:网络

  编辑:廖燕珊

  总第< 635>期、[2019]第<96>期

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