提醒大家:现在楼市松绑不一定是利好,很有可能是坑

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时间来到了6月份,我们所有人都感受到了一点:调控正在一点点从外围开始松绑。

6月份又有一个城市正式宣布楼市调控松绑,南京的高淳完全放开了住房购买。

据统计,如果将户口、限价、限售、限购、公积金、土地贷款等措施都算上,那么全国至少有25个城市已经加入了调控松绑的阵营,涵盖了一二三线城市。

比如,

南京高淳区持本市居住证即可购房;

石家庄零门槛落户,算是对社保和纳税的破解;

青岛明确公积金贷款已结清,可以二次申请公积金贷款;

珠海允许港澳人士无门槛购买1套新房;

海南开放人才未落户即可购买住房,不受限购等政策影响;

杭州落户再放宽,大专社保只需缴纳1个月即可落户;

上海从今年三季度开始,外地户籍也可以申请共有产权房;

……

同样,全国首套房贷款利率也是一路走低,5月份平均利率已经到了5.42%,像厦门已经回归到了基准利率4.9%,虽然部分过热的城市在前一两个月有所上浮,但整体利率下行的趋势依然不改。

房企也比较焦虑,来看5月份的房地产投资销售数据:

1-5月份,全国商品房销售面积为55518万平米,同比下降1.6%,降幅环比扩大1.3个百分点。事实上,全国商品房销售面积增速已经连续下降3年多。对于房企来说,现在信心也不是很足,房企虽然在一二线部分城市积极购地,但从全国范围来看,1-5月份全国土地购置面积仅有5170万平米,同比下滑33.2%,土地总成交价为2269亿元,下滑35.6%,整体土地成交价是在下降的,其中三四线房地产因货币化棚改进入尾声而逐渐疲软是主因,房企开始逐步从三四线城市撤出。

从整体经济形势来看,稳住房地产与汽车消费已经越来越重要,就房地产而言,稳住消费,需讲究策略。

比如湖北恩施,当地房地产协会明确要求房企不得随便降价而扰乱信心,房协这个主体发文件非常合适,永远处于主动位置,类似恩施这种情况的城市非常多,它们都在想办法从价格上稳住楼市。还有更多的城市在土地拍卖环节取消了地价上限,这些一般人是看不到的,只有房企会关注到,但它们都切切实实在兜底楼市,从外围开始。

与三四线城市相比,一二线城市普遍有限购,现在要稳住楼市,就得松绑,松绑是好消息,但请记住,今日的松绑不同往日,它只为稳住楼市,而不是刺激。类似南京高淳这种地方,价格疲软,销售疲软,限购取消,基本掀不起什么波澜。我们来看看高淳的一些数据就知道了:高淳商品房库存已经连续上涨一年多,现如今已经超过60万平米,按目前的去化周期,至少需要10个月以上,明显超过南京全城的6.5个月。上游的土地市场,南京其他区的土地,房企竞相争抢,而对高淳出让的地块基本没啥兴趣。

很明显,高淳不能再拖后腿了,但就全局而言,放开更多对投资客来看相对“鸡肋”的外围地区住房购买不会有明显刺激,相比之下,类似北京这种城市,据统计,目前北京已经入市的50多个限竞房项目,超过40个项目无法盈利,但即便开发商日子很难过,短期来看,仍难以出现明显转机。

购房的门槛在不断降低,贷款相比去年也更容易,但大家似乎并不买账,观望是正确的,特别是对于那些开始松绑的地方,更应该慎重。对购房者来说,我想提醒一点:松绑不再一定是利好,而很有可能是坑,因为好东西是不愁卖的。


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