“不限购!不限贷!”诱发的固安楼市“罗生门”

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  固安楼市进入罗生门,究竟谁在说谎?

  在环京楼市中,与“燕郊虚火”不同,固安是真的火了!

  不限购!不限贷!晚上10点开盘,客户排队购房到凌晨2点。

  自从2017年6月廊坊限购落地后,廊坊下属区县的楼市便开始趋冷。为何时隔两年后,在限购并未解除的固安,却上演了楼市成交的大变脸?

  在实地走访中,我们了解到,位于固安新老城区交界位置的中南·熙悦项目,就上演了客户排队购房的热闹场景。

  这场热销的背后,还有一个细节,据置业顾问讲,所开楼栋不仅开盘售罄,而且因为前期排卡客户多,又加推了30多套。

  此外,在高速去化之外,中南·熙悦项目价格上也实现了“调涨”。每一次间隔开盘,每平米价格调整了300-800元,目前即将推售房源折后单价是1.5万左右。

  那么,在廊坊限购令的禁锢下,中南·熙悦项目又是如何突破限购?

  据项目置业顾问讲,解封限购禁制的法器,其实是一张纸,名为《准购证》。

  只要拿到这张纸,不仅可以网签,而且可以做贷款。

  如果购房人名下无房无贷,首付30%。如果购房人名下有房有贷,首付是50%。而针对有房有贷的客户,中南·熙悦项目为了加速去化,又动了一点小心思。

  有房有贷客户,首付可以先交30%,剩余首付分期。

  实地踩盘中,我们还了解到,中介或是置业顾问,给到客户的准购承诺是:

  办的快一周,办的慢大概2-3周,不用担心办不下来。

  

  之前,在环京楼市中,补缴社保或完税3年后网签,一直是上不得台面的违规操作。而在固安,开发商因一纸准购证,把突破限购的违规操作,不仅摆在了台面上,而且服务更为贴心。

  不用等3年,最快一周,就能网签。

  这样的网签速度,盘活了固安整个楼市,并在单价及价格增幅上,盖过了大厂。

  据置业顾问讲,因为不限购、不限贷,固安项目的均价已高于大厂,并且成交量也高于大厂。

  从区位价值来分析,有通州副中心及地铁加持的大厂,显然版块价值要优于固安,那为何在当前的房价上,PK不过固安?

  背后的缘由究竟是什么?下面我们来做一个简单的比较:

  以一套81㎡的房子为例。

  如果房子是在大厂,按单价1.4万粗略计算,总价为113.4万,以大厂在售项目现有的首付要求,按60%首付,其余2年分期,购房人需要动用的资金是68.04万元,并且不能贷款。

  而如果房子是在固安,按单价1.5万计算,总价为121.5万,按首套30%首付计算,购房人需要动用的资金是36.45万元,并且还能贷款。

  当前,因为大厂的政策利好频出,入场的购房人,基本要求全款,并且是3年之后才能网签。从资金占用和购房风险的角度来看,相比大厂,入手固安显然风险低,并且更对味刚需的诉求。

  首付不高,还能规避了3年后网签的风险,堪称贴心的设计。

  两者对比后,也就不难发现,固安楼市步入“大阳春”的奥秘。据此,试着来追问,中南·熙悦项目准购证的获取,当地政府是否知情,是否属于变相违规操作?

  在实地走访中,我们还了解到,面向一手房的准购证,是在19年元宵节之后出现的。

  此外,从固安本地人口中,我们了解到,准购证并非每个开发商都能拿到,显然打着不限购旗号的中南·熙悦是其中为数不多的幸运儿。

  至于准购证的获取,据了解,实际的操作是开发商帮着做三年纳税,有了三年纳税再开准购。

  很显然,相比限购严格的北三县和廊坊市区,同样是用来突破限购,玩猫腻的三年完税,在固安的楼市交易中,被改造出了新花样,被推上了高速路。

  由此,中南以及当地获得准购证的其它房企,合力促成的网签提速,最终触发了固安楼市的“量价齐升”。

  之前,媒体曝出的燕郊火了,本质是不限购的商办在作妖,一、二手住宅虽然涨幅达到了6000元左右,但成交量并不大。

  相比燕郊,固安楼市在外界表现出的是低调,实则是真的火了,而身处其中的房企,借违规操作不仅在加快推售,而且还衍生出了更隐蔽的溢价技巧。

  对于当地项目的违规闷声发大财,我们先来分享两个走访中听到的故事:

  故事一:

  固安当地在售的某项目,因为拿地早,报批预售价低于当前市场价,操盘手为了乘势溢价,在销售过程中,要求购房人补足其中的差价,几十万的款项,购房人付款后,拿不到任何收据,房企直接拿钱还不用交税。

  故事二:

  固安在售的另一个项目,也是因为拿地早,政府报批预售价低于当前市场价,在销售过程中,项目操盘手强制捆绑车位,据说一个车位卖到了60多万。

  众所周知,这些名头不对的购房款,常常会成为日后购房纠纷的导火索。并会成为,固安这波楼市走热中,最大的风险。

  从廊坊发布限购至今,差不多两年的时间,对于布局或是重仓环京的房企,一直在试图突破限购的禁锢,解套离场,由此,衍生除了各种销售乱象。

  当前,北三县已纳入副中心的统一管控,楼市预警的靴子时刻都会落下。而固安夹在新机场和新区之间,谁又敢打包票,楼市管控的手不会握紧?

  到那时,购房人的权益,又该如何保障?北京、上海的商办整改,无疑也是前车之鉴。同时,依旧敬告在上市体系中,违规售房的开发商,切记耍小聪明吃大亏。

  在电影《罗生门》中有一句经典台词:有时只有借助谎言才能诉说真实。对于同样陷入罗生门情境的固安楼市,最后我们还想要追问一句:

  准购证的出现,究竟是谁在作假?

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