未来“高铁六线枢纽”太仓，追赶昆山不是梦？

《环沪置业行》第2集，我们继续关注太仓！

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未来太仓站将现“六线交汇枢纽”

秒杀昆山、嘉善，雄踞环沪之首！

↑上海周边地区2030年城际铁路规划图

你可不要小看太仓，今天虽然她还“手无寸铁”，但是一年之后，太仓立马就会“逆天”，成为跟昆山、嘉善一样的环上海“高铁”新城！

目前，沪通铁路一期（西线）已全面开通，太仓境内的铁路高架桥和车站已初现端倪。

2010年7月，太仓可通过沪通西线，先接入上海站（静安区）、上海虹桥站，取得和昆山一样的区位优势；

预计到2023年，沪通铁路二期（东线）开通后，太仓更可直达上海北（宝山杨行）和上海东站（浦东机场旁）；届时，环沪诸城中唯太仓有直达上海东（浦东）、西（虹桥）、北（宝山）、中（静安）4个方向的列车，相比昆山、嘉善，后来居上的太仓到上海各区的通达性会更高！

↑预计到2023年，太仓双铁交汇，直通上海4大铁路枢纽

而从上海北上，去往江苏南沿江（常熟、张家港、江阴、常州）、北沿江（启东西、海门机场、南通、泰州、扬州）、苏锡常（昆山北、苏州北、无锡硕放机场、常州奔牛机场）、苏北（盐城、连云港）、山东半岛（青岛、烟台、威海），即使是去隶属上海管辖的崇明岛，太仓也都是必经之地，太仓将成为“木”字型的六向铁路枢纽站。

↑预计到2025年，太仓有望实现六铁交汇，“木”字型铁路枢纽形成

从上述规划图上可以看出，太仓境内高铁2站，都是换乘枢纽！

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太仓楼市“三个世界”

5大热点板块说透透

太仓楼市的格局，可以概括为"1城"、"1港"、"1镇"，形成了泾渭分明的“三个世界”：

A.“第一世界”：高新区+科教新城

“1城”即太仓主城区，包括老城区（城厢镇）、高新区（太仓市政府所在的娄东街道）、科教新城（包括天镜湖国际社区、太仓南站片区）3大板块，其中，老城区几无新房可售，高新区和科教新城房价则是清一色的23000元/㎡，是太仓楼市的“第一世界”。

太仓市政府、宝龙城市广场、高尔夫球场、G15高速太仓入城口，都位于高新区板块，可以说，高新区板块，相当于太仓市的“门面”，从该板块的沪太快线朝阳路站，城际公交20分钟即可到达上海11号线嘉定北站，“工作在上海，居住在太仓”，在这里已成为现实！

高新区目前在售的新盘，有万科翡翠铂樾、都会之光和建发泱著，全都精装交付，清一色均价23000元/㎡，已与昆山市区、花桥没有价差。

高新区在售三盘距离太仓高铁站有8-9公里的路程，距沪太快线朝阳路站也有3公里远，交通出行优势并不明显，以太仓本地改善型需求为主。

太仓楼市“第一世界”的另一个板块，是以天境湖为核心的科教新城板块，实验小学、省太仓高级中学、健雄职业技术学院、太仓市科技产业园、风情水街·海运堤，都位于该板块。

该板块的宜居指数，在全太仓都是排第一的，堪称是太仓的“世纪公园板块”。明年高铁开通后，该板块还设有太仓南站，但是与主枢纽太仓站距离过近，该站的命运恐怕与沪宁城铁上的花桥站、阳澄湖站差不多，一天也没有几班车经停。

科教新城板块目前在售的新盘有阳光城中南翡丽云邸、天境华府，精装交付，清一色均价23000元/㎡。与科教新城板块一界之隔的上海嘉定区外冈镇，目前在售新盘外冈一号均价24000元/㎡，价差仅1000元/㎡，这与沪太之间同为一界之隔的宝山罗泾VS太仓浏河，20000元/㎡的价差形成天壤之别。

也许有人说，科教新城毕竟是县市级配套，而浏河只是镇级配套，但是科教新城未来仅有1个高铁小站太仓南站支撑，苏州S1支线和上海11号线北延伸（或嘉定有轨电车），至少十年内看不到通车的希望；而浏河那个规模仅次于迪士尼的恒大童世界主题乐园开业后，至少通往上海1、7、11号线富锦路、美兰湖、嘉定北三大始发站的公交班线能做到全天候运营，待到上海7号线、苏州S2线轨交落地，出行更将是如虎添翼。

不得不说，太仓楼市的“第一世界”高新区和科教新城板块，房价已透支了明年高铁开通的利好，早已处在了“高位站岗期”，房价滞涨已有2年多时间了。如果是太仓市区改善置业也就罢了，反正自住不卖，贵就贵一点了，若是投资，现在再去碰这两个板块，真是一点价值也没有。

B.“第二世界”:浏河+港区（浮桥）

“1港”，就是沿长江岸线的“太仓港经济技术开发区”，作为国家级经开区，只是名义上隶属太仓市，经济大权归省里直管。港区从南到北，又细分为浏河、浮桥、璜泾3镇。港区是整个太仓市的“钱袋子”，也是产业、人口高度集聚区。

目前，港区房地产开发，主要集中在浏河和浮桥2镇，新房无论位置远近，只要是个知名品牌，基本上都是一口价：浮桥14000元/㎡、浏河15000元/㎡，两者相差14公里，价差只1000元/㎡，可谓“你方唱罢我登场”，只要浏河有供应量，浮桥就停下来歇一歇！2018年大部分时间，浏河新房短缺，浮桥就卖得不错，2019年浏河两盘新开，浮桥的声量自然就要低一些。

浏河，我们在上一篇文章里已经具体介绍过了，这里不再多述。

“浮桥”也就是今天惯用地名“太仓港区”，或简称“港区”的真正所在地，是整个太仓港国家级经济技术开发区和太仓港保税区的核心区。太仓港是中国内河第一大港，江苏第一大港，吞吐量居全国第6（仅次于甬沪港广深，高于天津），全球第15名，太仓港是国家一类口岸，国家级开发区，上海国际航运中心的北翼，对太仓全市的经济贡献率超过30%。

尽管浮桥比之浏河远了14公里，但从既有规划图来看，浏河是既没有高铁，也没有轨交，浮桥至少还有一条苏州市域轨交S2线，方便往来太仓站、昆山和苏州主城区。

而且浮桥的产业、人口密度高于浏河，浏河多以上海居民养老为主，浮桥则以本地企业员工自住为主，浮桥已交房小区的入住率都还不错，2房租金稳定在2500元/月。目前在售新盘有招商依云水岸、碧桂园海上时光、中南漫悦兰庭、远洋万和四季等，均价在13500-15000元/㎡之间，与浏河一样，这里90%的客群来自于上海宝山区及轨交1、7号线沿线外溢的刚需，除了有直达7号线美兰湖站和上海火车站南广场的城际公交，更有直达虹桥火车站的定期长途班线。

C.“第三世界”:沙溪

“3镇”就是除上述“1城”、“2区”之外的太仓较偏远区域3镇，属于太仓楼市的“第三世界”，自然离上海也就更远了（公交出行肯定超过2小时），她们自近及远，依次是双凤镇、沙溪镇和鹿河镇。这其中，目前房地产开发最火热的是沙溪镇。

沙溪是太仓著名的水乡古镇，国家4A级景区，毗邻G15沈海高速。复星集团重金打造的地中海小镇项目，在沙溪镇境内有金仓湖和沙溪古镇两大开发片区。

随着太仓主城房产开发的几近枯竭，几乎国内所有有名的大牌开发商都已屯兵沙溪，未来这里将是全太仓供应体量最大的一块“睡城”！

沙溪镇目前新房体量大得惊人，且多为数家开发商参股联合开发，例如：依云悦府，由招商蛇口、保利、绿地、金地4家房企联合开发；熙岸原著，由东原、华宇、旭辉、中骏4家房企联合开发），均价在13500-14300元/㎡之间。也有更高端一些的，比如：碧桂园云樾天境、金地翡翠城市、五洋公园府，均价15000-16000元/㎡，与港区、浏河的房价不相上下。

沙溪镇的客源来自于太仓主城区（距沙溪12公里）及沙溪本地的客源，与来自上海嘉定区及轨交11号线沿线的外溢刚需，各占50%。

总体来看，沙溪镇相比临沪一线，占据“地利”优势的浏河，和产城一体，占据“人和”优势的港区（浮桥），一点性价比优势也没有。浏河可以盼上海7号线延伸，港区可以等苏州S2线开工，沙溪既无高铁（沪通铁路太仓港站多半是货运站），又无轨交，虽有沙嘉快线可达11号线嘉定西站，但1个小时的车程，同样房价的浏河，都可以到市中心的上海火车站了。

D.“未来之王”:太仓高铁片区

明年就要开通的太仓高铁站周边，处在太仓主城区与浏河主镇区之间，方圆7-8公里范围内都是一片待开发的处女地。相比高铁昆山南站所处的昆山城南（中华园）片区，可开发的面积大得多。目前这一大块区域内，尚无任何房地产、商业项目开发，未来可想像的空间巨大！

据传，太仓高铁片区未来将引进西北工业大学，利物浦大学的两所分校。

可以断定，未来太仓高铁片区若有新房上市，按现时行情，都将是23000元/㎡起步的价格，属于太仓楼市“第一世界”的水平。

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太仓新房限购又限价

全城涨价得看浏河脸色

太仓隶属于苏州大市，实行与苏州主城六区和昆山市一样的限购政策：必须缴满1年社保才有购房资格，且不得一次性补缴。

太仓大多数开发商都提供外地人士代交社保服务（需缴13个月，费用18000元），即看中房子后，先签订房协议，落位选房，锁定房价，1年后再行网签。

太仓买房，现执行首套首付3成，二套无贷首付5成，二套有贷首付8成，利率上浮20%。

目前太仓新房实施严格的限价措施，在售楼盘基本上每家都是由3-6家品牌房企联合拿地，互相参股，2017年供应热区沙溪、港区（浮桥）的楼板价双双突破了6000元/㎡，因此目前14000元/㎡均价在售的项目，基本上也是贴着成本在卖，地价和开发成本摆在那里，降无可降！

但是要涨价，首先得看恒大太仓旅游文化城的脸色。在浏河15000元/㎡的房子没断货或提价之前，港区（浮桥）、沙溪要想涨价，或者快速去化，都是相当有难度的。

预计2020年太仓高铁通车元年，作为离高铁站最近的两大板块，“第一世界”太仓主城区房价刷新到25000元/㎡，“第二世界”港区、浏河上探到18000-20000元/㎡的可能性很大，而离高铁站甚远的沙溪，由于新盘体量巨大，竞品甚众，房价继续在14000-16000元/㎡之间徘徊，是大概率事件！

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