新晋上市房企大比拼:正荣业绩领跑 德信盈利最强

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  ??近期,新力控股、海伦堡、万创国际等房企先后冲击IPO,掀起一轮赴港上市热潮。与此同时,新晋上市房企也备受关注。据统计,2018年有12家房企递交了上市申请,其中6家已完成上市,加上2019年上市的2家,新晋上市房企为8家,分别为正荣地产、弘阳地产、大发地产、美的置业、恒达集团控股、万城控股、德信中国、银城国际控股。以这8家为样本,乐居财经全面梳理新晋房企上市后表现。

  

  ??正荣新进千亿、大发增速最快

  ??从2018年销售业绩来看,8家房企差距悬殊。排名第一的是正荣地产,销售额达到1080亿元,跻身千亿房企;排名第二的是美的置业,销售额为790亿元,今年的目标是冲刺千亿;排名第三的是弘阳地产,销售额为473亿元。万城控股垫底,销售额仅为5.68亿元,与正荣地产相差近190倍。

  ??从业绩增速来看,大发地产2018年晋级百亿房企,销售额同比增204.1%,增幅是第二名弘阳的两倍还多。不过从2019年的销售目标来看,正荣的目标增速定在40-50%,轻踩刹车。8家房企里,唯有一家房企业绩倒退,万城控股2018年销售额同比下降41.8%,这家2018年12月20日才上市的迷你房企给了投资者当头一棒。

  ??从前5月销售情况来看,已公布数据的三家房企的年度目标完成度在35%左右,其中美的置业已完成37%,领先正荣和弘阳。

  

  ??万城毛利率居首 德信ROE连续猛增??

  ??从营收情况来看,美的置业营业收入及净利润最高,分别为303.21亿元和32.10亿元;其次是正荣地产,营业收入及净利润分别为264.65亿元和21.21亿元;8家房企中有4家净利润不足5亿元,其中万城控股的净利润只有3300万元,据万城最新公告,预期2019年上半年业绩同比由盈转亏。德信中国的销售净利率最高,达到22.3%,高出第二名弘阳地产8个百分点;大发地产、正荣地产、银城国际销售净利率较低,不足10%。

  

  ??有些意外的是,8家房企中,迷你房企万城控股的毛利率最高,达到46.29%,直追头部房企;德信中国、恒达集团、美的置业、弘阳地产毛利率超过30%;正荣地产毛利率最低,仅有22.76%,不足万城控股的一半。与2017年相比,6家房企毛利率有所提升,其中万城控股增幅超过25个百分点;2家房企毛利率下降,弘阳地产下降8个百分点,正荣地产微降约2个百分点。

  

  ??从净资产收益率来看,德信中国遥遥领先,ROE为72.89%;银城国际、恒达集团ROE超过30%;万城控股最低,ROE仅为6.87%。近三年数据来看,德信中国、大发地产的ROE呈明显增长态势,万城控股、美的置业连续下滑,其余四家窄幅波动。

  

  ??7家房企现金短债比不足1倍

  ??从负债情况来看,美的置业、正荣地产总负债规模超过千亿。其中美的置业负债增长较快,三年时间从547亿元增长至1537亿元,每年增长约500亿元。8家房企中,现金及现金等价物足够覆盖短期有息负债的仅有万城控股,现金11.06亿元,短期有息负债5.48亿元,现金短债比约为2倍。其余7家房企,现金无法覆盖短债,短期偿债压力较大的是银城国际、弘阳地产和大发地产,现金短债比约为0.3、0.57和0.68。此外,8家房企中,有4家公布了2018年平均融资成本,弘阳成本最高,达到13.5%,其次是正荣地产,平均融资成本为7.8%,美的置业和万城控股融资成本较低,在5-6%之间。

  

  ??2018年,降杠杆是主旋律,8家房企中有6家资产负债率呈下降态势,1家基本持平,1家持续走高。具体来看,资产负债率最低且下降幅度最大的是万城控股,仅为76.03%;弘阳地产连续三年保持在80%左右,较为稳健;银城国际资产负债率最高,超过90%,同比上升近3个百分点。其他5家房企资产负债率在80-90%之间,整体呈下降态势。

  

  ??7家房企发力布局长三角 正荣强势扩张

  ??从土储数据来看,2018年,美的置业土储面积居首,超过4500万平方米,对应货值约4600亿元。排在第二位的是正荣地产,土储面积2456万平方米,货值约4200亿元,扩张势头明显。据披露,2018年正荣新增土地储备共57幅,新进13城,覆盖长三角、海西、中部、环渤海、西部、珠三角六大区域28个城市,土储的70%以上分布在一二线核心城市。 8家房企中,有4家深耕长三角,德信中国、银城国际深耕江浙之余,在长三角区域也有所突破。德信在今年首入南京,银城国际总裁马保华曾公开表示要提高在长三角地区的市场占有率,未来会考虑进入扬州、常州。与其他7家房企相比,恒达集团偏安一隅,土储全部集中在许昌市,其招股书显示,这些土储可供恒达未来8-10年的物业开发项目,具有较好的增长潜力。

  

  ??股价5涨1平2跌 大发地产领涨

  ??截止6月14日,8家新晋上市房企在2019年股价表现为5涨1平2跌。2019年以来,香港恒生指数上涨5.04%,4家房企跑赢恒指,涨幅最大的是大发地产,超过27%;其次是恒达集团控股,涨幅超22%;美的置业排第三位,涨幅超过20%。弘阳地产跌幅8.68%,在8家房企中垫底;正荣地产跌1.81%,银城国际震荡收平。

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