L01: 买房为什么要贷款？

买房离不开贷款，兵马未动，粮草先行，今天是“乐水金融”乐姐的房屋贷款的文章。

乐姐写下这个题目，感觉就像给自己挖了一个大坑。因为很少有人会问这样的问题，更少有人愿意解答这个问题。但这个问题却如此重要，它的正确解答是整个房屋贷款大厦的支柱，无法正确理解这个问题，整个大厦就无法搭建起来。

问：买房为什么要贷款？

答：因为没钱啊！

屌丝们的脑子永远只有一个回路，潜台词就是：俺有钱就全款付了，贷什么款啊？屌丝对借钱的态度是，能不借就不借，借钱是要还的，借钱是要付利息的，借钱是给银行打工，俺买房时要是有钱，能少贷就少贷，能不贷就不贷。

完全错误！

乐姐给出的答案至为简单清晰：有钱也要贷款！而且要“尽贷”！

（一）杠杆

给我一个支点，我可以翘起地球。

——阿基米德

巴菲特把财富的积累比喻成滚雪球，其中有两个核心因素：足够湿的雪和足够长的雪坡。这里面，足够湿的雪是指“高收益率”，足够长的雪坡是指维持高收益率的“时间”。但乐姐觉得，巴菲特隐藏了另一个核心因素——起点时雪球的大小。如果在起点，对手雪球就比你的大三倍，在其他两个变量一定的情况下，对手的雪球到终点会比你的大几倍呢？

当然，这里的雪球大小，其实就是你的“启动资金”。假设房价100万元，你和对手同时拥有100万现金，你的房子全款付清，只买了一套房。而对手只付了三成首付，剩余的七成从银行贷款，他可以买三套房。他在起点的雪球就比你大了三倍，经过20年，他的财富是你的几倍呢？

屌丝们马上要追问了：那利息呢？贷款是要付利息的啊？对，利息的另一端对应的是“收益”，只要房产投资收益大于利息支出，贷款就是一种福利！看清楚了，贷款不是负担，贷款是福利，是福利，是福利！贷款本质上是银行给予信用良好，有还款能力的买房人的一种福利，银行赚取的只是存贷款利差，买房人得到了杠杆加持，内力立刻翻了几倍。

屌丝们会继续追问，那贷款总得还吧？我从银行借贷30年，借钱总要还的啊？

“贷款”真的应该还清么？

你看许家印的恒大地产，现在还有上万亿的银行贷款。可是直到许家印退休，你认为恒大地产会还清银行贷款么。你认为恒大地产会以“还清银行贷款”作为奋斗目标么。

不会的！

对于许家印，对于恒大地产来说，这10000亿已经成为“底仓”了。或许会有几千亿的波动范围，但无论如何，许家印绝不会将贷款还完。相信我，直到恒大地产消失的那一刻，贷款也不会还完。

最不想还贷款的其实是政府，最强大的美国政府，她想还请全部政府债务吗？实际上，美债已经连利息的利息都快还不上了。

借钱难道不用还吗？这就引出我们下面要讲的：通胀和铸币税。

（二）通胀和铸币税

美国2008年金融危机后，推出了三轮量化宽松政策。美联储资产负债表规模由此高速扩张，总资产由2007年8月的8767亿美元最高升至2017年10月的4.4万亿美元，其中，国债持有量由7846亿美元增长至2.47万亿美元，MBS持有量由0增长至1.78万亿美元。欧洲、日本、中国等全部跟进，大开印钞机，全球金融市场经历了流动性疯狂的十年。全球主要国家房地产市场也迎来了一个超级大牛市。不夸张地说，过去十多年，无论你做什么生意，只要你没有买房子，你都是输家。

这个过程中，谁赚的最多？贷款最多的人啊！他们利用贷款杠杆购买房产，房产大幅升值赚的盆满钵满，而且随着政府印钞机大开，他们的债务也被大大稀释了。

为什么好像看起来大家每月赚的钱越来越多，从1989年的80元/月，到2019年的8000元/月。但这并没有什么卵用，生活品质并没有100倍的提升。以前的万元户，放现在就是个乞丐。这样继续印钱下去，百万富翁吃不饱饭的日子也快来了。

因为，你存款的水桶在漏水呀！

屌丝们又要问了，现在不是开始加息缩表，紧信贷了吗？

乐姐告诉你，从来就没有什么通货紧缩，市面上99%的教科书都是错误的。货币并不天然是“通货”，通货也并不天然是货币。我们每天用的花花绿绿的CAD，其实这绝对不是“唯一的通货”。只有政府垄断控制的领域，才会发生供给不足。“如果印钞机是合法的……”，继续写下去咖啡太浓，关于通胀和铸币税我们点到即止吧。

（三）税收

西方福利社会，普遍实行劫富济贫的税收政策，遗产税动辄50%，个人所得税累进至50%，资本增值税、土地房产税，总有一款收割你。在中国这样以流转税为主要税源的国家，隐形税率也是毫不逊色西方发达国家，近20年的税收增长速度大大超过GDP增速。想要实现财富增长，必须打赢税收。但打赢税收谈何容易啊？

乐姐现在只问一句话：贷款要缴税吗？

贷款不需要交税，贷款利息还可以做税收抵扣。持有房产过程中产生的房屋维护成本、保险费用、房贷利息、经纪佣金、车马费等均可以抵减租金收入，甚至在租金收入抵扣为零以后，继续抵减当年其他报税收入。

杠精们会追问了：贷款不需要交税，但买房需要交税啊？（买房时要交土地转让税、HST税等）。卖房也需要交税啊？（资本增值税、经纪佣金等）。

是的。但是卖房时土地转让税、HST税、经纪佣金、装修费用等都可以折算进购买成本，Captial Gain只按抵减后的资本增值的50%计算税基。

可见，如果买房并长期持有，不但有诸多持有期抵税的好处；而且因为是资本性投资并承担投资风险，还享受资本增值的50%计算税基优惠。更重要的是，在长期持有过程中，实际上是CRA把税款一直留在房东这边，帮你做大了你的雪球，起到了延税增收的效果。

这个世界上只有两件事是不可避免的，那就是税收和死亡。

——富兰克林

CRA的税收不可避免，但可以抵扣，还可以延迟。

——乐水

总结一下，本篇是“乐水金融”贷款系列文章的第一篇，但是非常重要的一篇。下面篇章会按以下逻辑顺序展开：

第一篇， 为什么要贷款

第二篇， 选择什么贷款

1、Amortization贷款分摊年限

2、贷款成数

3、贷款利率

4、浮动利率和固定利率

第三篇，怎样申请贷款

1、信用报告

2、贷款银行

3、私人借贷

4、贷款经纪

5、贷款政策

第四篇，怎样管理贷款

1、Refinance再贷款

2、Renew续贷

3、Transfer转银行

4、Heloc

5、提前还款

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