防范高空坠物悲剧重演!深圳市人大代表呼吁普查全市楼宇

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  事故发生的住宅楼。南都记者 胡可 摄

  发生在福田京基御景华城的高空玻璃窗坠落致男童死亡悲剧,引发深圳全城关注,高空坠物现象也引起社会各界思考。实际上,“邻居”香港在2012年实施强制验楼计划和强制验窗计划,则系通过立法来解决相关风险。

  针对高空坠物现象,有市人大代表呼吁相关部门联合对楼宇进行普查,并形成长效预防制度机制,有代表表示需要“良法+善治”,但亦有市政协委员认为需要综合发力,不是简单立法可以有效解决。

  
日常防范监管存在多方面困难

  针对此次御景华城发生的悲剧及过往案例,此前有多位律师行业人士指出,高空坠物发生后的涉及责任方有法可循,《侵权责任法》中亦有明确,建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害,所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的,应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后,有其他责任人的,有权向其他责任人追偿。

  然而,在事前防范层面,目前公有部分归物业服务企业管理维护,而个人专有部分则系业主或实际使用人负责,日常防范监管存在多方面困难。深圳市透明和谐社区促进中心副理事长、科苑花园48区业委会主任施法振表示,通常情况下,住宅小区都有业主公约,对高空坠物等问题也有提醒和警示。但公约是一种自律性约束机制,并没有强制性,对物业服务企业而言,一方面是很难去监控专有部分的高空坠物,另一方面则是发现住户有类似问题,物业服务企业也没办法去进行处罚等,只能是警告、提醒及劝导。

  
《深圳市房屋安全管理办法》上月发布

  深圳市物业管理行业协会副秘书长刘双乐也表示,目前市场上签订的绝大部分物业合同中,物业公司检查的职责范围仅包含小区外墙、过道、大厅等公共部分。“如果公共部分的窗子掉了,很显然物业公司是有责任的,但业主家中的窗户等外墙悬挂物并不在物业公司的职责范围之内。”

  今年5月1日,深圳发布《深圳市房屋安全管理办法》,对房屋安全管理、房屋安全鉴定、房屋安全隐患治理、法律责任等方面详加规定。依据该份文件,深圳正常使用的建筑幕墙至少每6个月进行一次例行安全检查;建筑幕墙竣工验收或者交付使用后,原则上每10年进行一次安全性鉴定,建筑幕墙存在安全隐患的,房屋安全责任人应当设置警示标识,采取安全防护措施,并委托具有相应建筑幕墙工程施工资质的单位进行维修。

  然而,南都记者也注意到,该文件仅就墙体外整体玻璃幕墙的安全管理进行了规定,并未提及单个业主家中的窗户。据南都记者了解,像此次事件中坠落的窗户,属于业主私有财产,并不在住建局的职能范围之内,住建局安全管理的只包括“建筑物主体结构及幕墙”

  在事前防范层面,深圳本地媒体公开报道显示,此前深圳南山好来居小区亦曾发生大厦玻璃坠落致一名学生死亡案例,该案终审判决则是由涉事大厦73名业主予以补偿。在事发后,该小区采取了在外立面二楼处加装往外延伸的防护栏等防范措施。

  他山之石 社会问题专家:香港引入强制验楼和验窗计划

  毗邻的香港如何防范高空坠物风险?南都记者了解到,为了处理楼宇失修的问题,确保业主履行相应责任,保障安全,香港引入了强制验楼计划和强制验窗计划,香港通过修订《建筑物条例》并制定有关附属法例《建筑物(检验及修葺)规例》,从立法上为有关计划提供依据,法例授权可以在有需要时向业主发出法定通知,要求业主为其楼宇和窗户进行法例订明的检验、修葺工程,强制验窗计划及强制验楼计划已于2012年6月30日实施。

  据记者了解,强制验楼计划和强制验窗计划适用的范围以及检验的范围不同,强制验楼计划面向的是楼龄达30年或以上的私人楼宇(不超过3层高的住用楼宇除外)的业主,强制验窗计划面向楼龄达10年或以上的私人楼宇(不高于3层的住用楼宇除外)的业主。强制验楼计划检验的范围比较广,除了结构安全、消防安全等,与可能的高空坠物相关的外墙、外墙饰面、招牌、晾衣架等也纳入检验范围,强制验窗计划专门针对楼宇的窗户,包括楼宇公用部分的窗户和私人住所的窗户

  而在操作上,香港设有机制来拣选每年强制验楼计划和强制验窗计划的目标楼宇,主要是考虑风险的高低,包括考虑投诉举报的记录。具体实施层面大致则是相关职能部门香港屋宇署向目标楼宇业主发出强制验楼或强制验窗的法定通知后,业主便有了法律责任,要委任符合资格的人员进行法例订明的相关检验,如果检验后认定有需要进行法例订明的修葺工程,业主也要负责委托符合资格的承建商进行订明的修葺。

  需要指出的是,香港强制验楼计划和强制验窗计划并非没有争议,是在酝酿和探讨多年的基础上才得以立法实施,也面临落地实施的问题,包括强制验楼计划和强制验窗计划都涉及费用承担。目前来看,费用最终主要由业主分担,如果符合政府特定楼宇维修支持计划的,可以得到有上限的资助。

  香港法例规定,业主/业主立案法团(理解上可认为与内地业主大会有相似之处,实际有不同)若不遵从强制验楼或强制验窗的法定通知,一经定罪,将面临罚款甚至监禁。根据法例,个别业主拒绝分担验楼及验窗费用,或某些业主不合作而令楼宇未能进行检验和修葺,均属违法。比如,任何人拒绝分担其业主立案法团为遵从由建筑事务监督送达的法定通知而须进行的有关公用部分的检验、勘测、工程或其他行动的费用,如无合理辩解,即属违法,违者一经定罪,可处罚款港币25000元。如业主/占用人在没有合理辩解的情况下,阻止或拒绝获业主立案法团委任的人士进入处所内进行法定通知所规定的检验或修葺工程,即属违法,违者一经定罪,可处罚款港币10000元及监禁6个月。

  各方说法

  市人大代表杨勤:应尽快建立建筑终身负责制长效机制

  如何预防高空坠物,深圳市人大代表杨勤直言,深圳高层楼宇多,人口密集,没有办法防止,只能建立应急机制,防灾救灾。

  杨勤在接受南都记者采访时提出了三点建议,一是应尽快建立建筑终身负责制长效机制,明确界定,责任到人,让从业者对行业有敬畏心,从建筑安全角度杜绝隐患。二是应通过《深圳市物业管理条例》的修订,将此部分监管空白涵盖,并从房屋维修基金的归集到使用建立良性的机制。三是在外墙维护方面要引起全社会的重视,包括窗户、瓷片等外立面相关的维护、修缮都应涵盖在其中,“外立面附着物的维护,应该引起所有业主的充分重视”。

  杨勤表示,对此类问题,目前的法律和制度设计都有问题,“是问题的平方,需要从修法上予以解决,良法加善治,这实际上是现代城市治理面对的严峻课题,有本事建城市,也要有本事管理城市。”

  社区问题专家邹家健:业主拒付维修费,可追溯欠款

  对于该问题,社区问题专家邹家健认为,如果针对“高空坠物”修法完善,需要涉及开发商、业主和物业三方面。

  一方面,有一些房屋安全隐患是由于其本身存在设计缺陷和质量问题。邹家健介绍,其所在的景峰大厦就在此前出现过因窗户铝合金厚度不够等质量问题造成窗户在强风天气坠落,以及业主在打扫卫生时轻轻一推就掉落的情况。“我们在调研中发现很多(安全隐患)跟业主没有关系,是开发商的设计缺陷和质量问题造成的”,邹家健认为,根据产品质量法,如果是缺陷产品致人损害的,生产者应承担责任。换句话说,对于由设计缺陷和质量问题造成的高空坠物,应对开发商追究责任。在房屋的竣工验收环节必须达标,否则验收的政府单位和监理单位需要承担责任。

  邹家健同时表示,还应当对建筑验收方面的立法进行完善,“实际操作中存在建筑验收依照老标准可以通过,但是并不符合新的标准的要求,虽然法不溯及过往,但是这部分存在的安全隐患问题该如何解决?”

  对于小区物业公司而言,应当如何防止高坠事件的发生?邹家健表示,物业管理不负责业主私人领域的内容。但有义务提醒业主不能高空抛物,并提示业主需要对外挂设备进行维修。

  对于目前多有争议的物业是否应当承担排查责任的问题,邹家健表示,物业管理是以门为界,是否能够进行排查还需要业主授权,需要依照合同约定而定,但在实际操作中,往往会遇到业主不配合的情况,即使在排查中发现存在安全隐患,也不愿意自己出钱维修,甚至不愿意开门接受检查。为了最大程度的避免摩擦但保证安全,景峰大厦在实际操作中甚至给物业检修人员专门配备望远镜,但对于发现问题不愿自己出钱维修者却显得“无能为力”。

  邹家健表示,在这方面可以借鉴香港的成熟经验,“业主不愿意维修,可由政府先出钱维修,业主将维修费用交还给政府,如果业主拒不交付,就可以启动追溯欠款,甚至可以采用冻结整栋楼的方式”。

  深圳市人大代表吴滨:日常管理中要建立长效机制

  对于防范类似现象,深圳市人大代表吴滨表示,呼吁相关部门联合对全市楼宇情况进行一次全面的普查,同时在日常的管理中也要建立长效的机制,包括检查频率、检查责任人、如果责任人没尽义务要承担责任,这需要规章制度来约束。

  市政协委员:不是简单立法可以有效解决

  对于如何有效消灭高坠隐患,杜绝此类事件的发生,连日来多方观点多有指向相关监管不足和法律规范不完善等方面。也有声音直言需要修法解决“高坠”隐患。对此,深圳市政协委员陈蔼贫则表示,解决高空坠物问题,需要多方共同发力,不是简单立法可以有效解决。

  陈蔼贫表示,法律是事后的惩罚,更重要的是对安全意识的宣传,同时还应当加大巡防工作,建立有效巡查制度,让规定落到实处。邻里之间应相互提示。

  “法律不能无穷无尽,有关高空坠物实际上目前在法律上是有法可依的,将《深圳市物业管理条例》修订一下,固然会起到一些作用,但实际解决这类问题还需要从物业管理公司管理,政府宣传、设备上技术上共同发力,避免这类悲剧的发生”。

  如何解决高空坠物的责任界定争议难题?陈蔼贫介绍,香港目前采用的是通过监控的方式来确定责任人,“我认为这种通过技术手段解决责任认定的方面很值得我们借鉴”。

  统筹:南都记者 徐全盛

  采写:南都记者 孙雅茜 王睦广 徐全盛

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