10年后，30万首付能买房吗？100万房产能否保本？专家看法可参考

关于房地产，有人打过一个比方，非常有趣。

以后买房，就好比当年买部固定电话要几千元一样，到最后白送给你装都嫌麻烦，同样的例子还有当初的充话费送手机，后来这种方式已经无人问津了。

房子也是一样，刚开始住房面积紧缺，几代人挤在几十平米的筒子楼里，当然会抢手，随着大量房屋供给产生，空置率走高是必然的，再考虑到房产税、空置税的推出，持有成本甚至比交易成本还要高，当然没人愿意卖房了。

这个比方虽然有趣，但并不是非常贴切，毕竟，把不动产跟通讯工具相比，一个是无限量产，一个是有限资源，可比性并不充分。

即便如此，商品的供需流通到价格变动，它们的道理总是相似的，照这种趋势发展下去，不少朋友提出了两个疑问，有具有代表性：5年后，30万首付能买到房吗？现价100万的房产，到时候还能否保本？

先说第一个问题，10年时间，30万的首付，能不能买到房子？

答案是肯定的，别说10年，哪怕再过20年，30万做首付，依然能买到不少房子，只要不把目标定太高，选择的余地很大。

首先，未来10年，热点城市房价将走稳，三线以下城市房价将“稳中有降”。

社科院在前段时间发布报告称，预测今年房价涨幅为7.6%，均价为9206元每平，要知道，2018年的房价涨幅是12%，这部分涨幅大部分都是由杭州、西安、成都、苏州等热点新一线城市贡献带动的。

未来随着二线楼市走稳，三四线楼市失去了最大的棚改推动力，房价自然会高位回落。

其次，cpi增速、居民杠杆率，城镇化率增速，决定了30万的购买力依然很强。

过去22年，每年cpi上涨幅度为2.9%，以此推算，十年之后，cpi上涨幅度是现在的1.3倍，换算一下，30万现金的购买力大概相当于如今的23万元左右。

目前城镇化率是59.8%，按照国际上75%左右的“瓶颈”，十年极限增长区间为15%。

居民杠杆率已经达到了54.3%，根据经济学家梁中华的测算，住户杠杆率甚至已经达到了60%，对比日韩欧美等地区近70%的“巅峰”，同样只有不到15%的空间。

以此来看，十年后，30万的购买力没有太大折损，房价也依然平稳。

到时候用30万做首付，相当于能买现在市值70万左右的房子，在珠三角、环渤海、长三角的热门二线城市虽然买不到房，但周边不少人口涌入的三线以下城市，也能买到80平米以下的房子。

通过计算可以得出，以目前价值70万房产的地级市来看，可购买面积低于70平方米的城市有13个，70-90平方米的城市有13个，90-120平方米的城市有17个，120平方米的城市有21个，如果把县城考虑进去，显然会更多。

除此之外，我们更要考虑一点，到时候中小城市的空置率也会增长。

按照十年后住宅总量达到4.7亿套房，空置率为20%，大概是9400万套空置，随着镇区住房的增多，空置率还有可能上升到25%-30%之间，那么空置房应当是1.2亿套。

一亿多套的空置房，加上数十个能买到房的地级市，可以肯定，十年之后，30万首付买房不成问题。

再来说第二个问题，现价100万的房产，到时候还能否保本？

说到保本这个概念，要提及一个名词，叫：房价涨幅净值，即当年房价涨幅减去当年一年期定期存款利率。

参考房价涨幅净值时，我们就能发现，2008年和2014年全国平均房价涨幅净值是负的，此外，2002年、2008年到2009年之间、2014年-2015年之间，这个数据都表现很很差。

也就是说，即便在过去十年那么强的大牛市中，买房依然很难做到“稳赚不赔”。

如上文所说，10年后的房价非但没过去那么强，反而还稳中有降，100万房产保本的概率是很低的，因为对房产持有者来说，房价“不涨就是跌”。

举个例子，目前市值100万的房子，首付需要30万，房贷70万，假设按揭利率上浮20%，贷款30年，每月需还款4143元，支付利息达79万元，10年时间，需要支出8万元的利息成本。

假设中等装修花费20万元，物业费每年5000元，水电暖气每年10000元，房屋维修每年5000元（后期会越来越高），每年房屋折旧2%。

这么算下来，十年后，房贷加利息支出为38万元，装修费、物业费、水电杂费、折旧费支出为60万元，先不谈房贷能不能还完的问题，光十年间的指出就高达98万！

所以，假如你买房是为了居住，就不要在意房价涨跌和保本与否，太扎心。

关于这个问题，专家的看法更值得我们参考。

在5月下旬，社科院研究生院管理学博士付一夫发文指出，老工业型城市、资源型城市、偏远型城市，这三种地方不要轻易买房。

换言之，30万首付在10年后确实能买来不少房子，可扪心自问，你是否要回家乡发展？是否能预见到十年后自己的生活圈层？如果没有这个打算，就不要考虑未来买房的事，反正专家说的这三类城市，30万当首付可以随便买。

另外，如果你所在的城市人口流出、就业机会匮乏、区位偏远，那么现在市值百万的房产，未来大概率会贬值，更不用提保本的事了。

事实上，别说是偏远三线以下城市的房产，哪怕是一二线城市，也存在不少难以保本的地方，专家说的三种地方，在大城市也并不少见，那么一直扩张的中心城区和远郊地带，那些产业转型艰难的新城区，百万房产都很难升值。