关于「万橡悦府」,这里有销售不会告诉你的13件事儿

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  在介绍萬橡悦府前,向大家透露一件事儿。

  严肃君联系到了几位小米员工,对方的回答比较一致:“虽然有92折优惠,但萬橡华府的小米员工并不多。因为,不差钱的不在乎这些折扣,他们会选择更靠近城区的项目;而即使折后均价不到五万,该买不起的还是买不起。”

  由于萬橡华府6月19日正式开始内部选房,目前无法确定可对外出售房源数,但对于剩余房源的去向,一个比较具象的说法是,“会转向小米其他相关公司,比如供应链公司、投资的公司等售卖”。

  如果上述消息属实,也就解释了为什么销售不再回复任何信息。

  说回萬橡悦府。项目临时售楼处已开放,确实非常“临时”,室内只在北墙上挂着两张效果图——区域图、楼座分布图。沙盘、样板间以及带有尺寸的户型图,只能等到7月售楼处正式开放了。

  

  △临时售楼处

  在与案场人员交流的1个小时中,有40分钟是在介绍周边配套发展,对于社区和产品本身的描述反而很含糊。

  这不是个例,在严肃君的项目专属群里,很多人都遇到了类似情况。

  已建立项目专属群“朱辛庄华润双子座”,欢迎微信搜索fangyouxiaoyi3,添加小秘书“房友小易3号”,进群了解萬橡华府和萬橡悦府的实时动态。

  严肃君综合了解到的信息以及群友们的爆料,尽量还原社区的真实面貌,以及那些销售人员不会主动告诉你的事情。

  另外,项目引以为豪的配套中,哪些是可以期待的,哪些是要认真审视的,在严肃君研究了两天各类资料报告后,觉得也值得探讨。

  仔细研究后,发现有关地块规划、隐藏户型、配套发展、二期社区等,大大小小有13处信息不会直接告诉你,或者刻意隐瞒。

  当然,阅读完严肃君分享的以下信息后,或许发现你不知道的地方不止13处。

  三个地块要建什么?

  建工、首开、华润联合拿下的地块分为三部分,其中0010地块为一期,12栋住宅楼,最南边靠近北清路;0015地块为二期,13栋住宅楼,社区信息待定阶段;

  

  △各地块规划展示,戳图可放大

  QLQ-001为综合性商业金融服务业用地,开发商有意想把该地块建成万象汇购物广场,但目前仍在协商阶段。另,还建给拆迁居民的小区也会在建在这个地块附近。

  目前,北京只有一处万象汇购物广场,地处密云,建面15万平。在华润商业体系当中,万象汇是涵盖零售、餐饮、影院、超市、儿童等多个业态于一体的购物中心。

  一期社区只有住宅?

  

  一期社区,共有12栋楼,均为一梯两户。4#楼8层,12#楼北侧两个单元为9层,南侧两个单元为11层,8#楼共10层,其他楼栋层数则为12层或15层。

  其实8#楼的3-10层才是对外出售的房源,1-2层为老年托养中心。案场人员称,托养中心入口在小区外侧,业主入口在小区内部,二者通道不一样,不会给楼上住户带来困扰。

  而图中显示8#楼北侧的白色建筑,为托养中心活动室,之前有案场销售人员称此处为拟入地的物业用地,目前看来已无可能;靠近12#楼的白色建筑为配电室,销售表示项目设计方还在探讨入地适宜。

  户型里隐藏了什么秘密?

  萬橡悦府共2310套房源,一期992套,其中72㎡户型有150余套,主要分布在12#与8#楼的3-10层;主推的89㎡户型有近600套,分布在1#、2#、4#、5#、9#、10#与11#楼;剩余的122㎡和130㎡户型,则分布在3#、6#、7#楼。

  72㎡户型有两点:其一,有部分普宅。项目限均价54197元/㎡,总价预计390万起,但案场人员表示,根据一房一价原则,四层/五层以下的72㎡房源可以做到普通住宅。

  也就会说,总价在375万以内,相当于单价52000元/㎡,首套首付3.5成130万,二套6成225万

  

  其二,公开曝光的72㎡户型为东西向,实际上还有部分房源是朝南向的,分布在东西两侧楼的拐角处,不过除了朝南之外,户型并不太好,具体详情可以追问一下负责销售。

  除此之外,这种有拐角、朝向不一的楼栋分布,很容易隐藏一些特殊户型。萬橡悦府就隐藏着极少数的50㎡户型。该户型房源不会对外公开,普通人很难买到。

  

  

  

  △共三张户型图,右滑查看更多

  据悉,萬橡悦府得房率在74%-82%之间,四种户型均无阳台。项目精装交房,不另加额外费用。精装标准暂未确定,可以确定的是会带新风+除霾系统。

  因为没有尺寸,且最终户型会不会改动也是个未知数,严肃君就不过多分析了,几个明显的地方还是可以看出来的:

  89㎡三室两厅两卫,只有主卧卫生间无窗户,书房和次卧之间为非承重墙,三口之家可以考虑打掉改成更舒适的卧室;122㎡三室两厅两卫,厨房凹出设计了放洗衣机的地方,两个卫生间均无采光;130㎡四室两厅两卫,主卧设了衣帽间,次卫与其他房间的动线较长,客厅+餐厅是西向采光。

  配套还有发展空间吗?

  无论哪个项目,都会在各类信息中摘取最有利的规划,绘制在自制区域效果图里,无论后期是否能够实现。

  

  △萬橡悦府区域图,戳图可放大

  萬橡悦府的区位图看上去“花团锦簇”,然而在把就近主要配套一一研究之后,发现很多地方必须冷静看待。

  地铁:昌平线、8号线、19号线二期、31号线

  当前朱辛庄地铁开通的是昌平线(西二旗—昌平西山口),途经海淀和昌平;8号线(朱辛庄-瀛海站),北段南起东城区中国美术馆站,北至昌平区朱辛庄站。南段南起大兴区瀛海站,北至东城区珠市口站。8号线始发站的优势还是很明显的。

  

  △朱辛庄地铁内部

  19号线一期工程(新宫站-牡丹园)共设10站,预计2020年底完工;二期分为南北两段,尚处于规划中,经过朱辛庄地铁站的几率并不大。之前有媒体报道,19号线二期北段由牡丹园出发,经北沙滩、花虎沟、上清桥、西三旗、龙泽、生命科学园(史各庄)、沙阳路(沙河大桥)、满井,终点为沙河高教园与昌平线换乘。

  除此之外,对外宣传提到的31号线极有可能会落空。虽然某搜索百科上已经有了介绍。因为13号线拆分工程要在近期开工,预计2022年前开通试运营,当中的13A线路走向与之前31号线非常吻合,开建的可能性降低。

  教育:12年建制公立学校

  上列区域图中,好未来东侧的教育用地为政府拿地,案场人员介绍将建12年建制学校。据说,当地政府目前已开始接洽中关村三小、清华附中、101等一流一类的学校,但最终确定什么学校、什么时候开建都是未知数。

  

  严肃君根据描述暂且没有找到相关报道,但却意外发现好未来旁边的QLQ-003地块中幼儿园项目,以及萬橡悦府二期东侧的CP00-1600-0013地块幼儿园项目,在市规自委建设选址意见书一栏已显示办结状态。

  公园:TBD城市休闲公园与TBD科技运动公园

  4月22日,TBD城市休闲公园项目实施方案取得区发展改革委的立项批复,该项目已列入“回天”地区公共服务和基础设施三年行动计划。

  四至范围:东至国家知识产权局东侧规划路、南至朱辛庄中路、西至京藏高速东侧辅路绿化带、北至朱辛庄北路,总用地面积56859.17㎡。

  

  
TBD科技运动公园最早是在打造昌平“十二五”中提到,属于北京科技商务区中的一部分。按照案场人员描述,四至范围:北至定泗路、南至北清路、西至七燕路(七小路)、东至七马路。

  可以确定的是已经有部分完工,因为2018“北京国际友好林”植树活动就在此地举行。但目前,工程的阻碍来自于七小路(未来的七燕路)东侧的违建拆迁工作。在2022年3月萬橡悦府交房时,没有人知道能否拆迁完毕

  公路:北清路快速化1标段项目明年9月竣工

  萬橡悦府南临北清路,购房者最关心的问题有两处:北清路长期拥堵如何解决?是否受噪音影响?

  第一个问题。4月份,北清路(京新高速-京承高速)快速化改造工程施工招标已出。

  北清快速路高架部分将分为两段,主辅路分别设置双向六车道,主路设计时速80公里,工程计划 2019年7月开工,2022年12月完工。

  5月30日,1#标段、2#标段率先公示中标结果,其中1#标段工程,计划竣工日期2020年09月15日。

  

  项目属于2#标段,将建京藏立交,该立交型式为苜蓿叶加定向型立交。工程进一步进展,严肃君会进一步追踪,也会随时在项目群进行报道。

  

  另外,北邻的定泗路可会开展拓宽工程,规划为城市主干路,道路红线宽60米。

  噪音问题确实值得担心。在北清路建设项目环境影响报告表中,共包括 338 栋敏感建筑物,861 个预测点位。

  运营近期噪声预测结果分析显示,昼间预测结果为 44.0~69.7dB(A),共 146 个点位超过其所在区域适用标准规定的昼间限值,超标范围 0.1~7.1dB(A);夜间预测结果为 41.2~68.9dB(A),共 712 个点位超过其所在区域适用标准规定的昼间限值,超标范围 0.1~14.8 dB(A)。

  很明显,夜间大部分预测点位会受到噪音影响,建议购房者在沟通时咨询一下有关项目如何预防噪音措施。(数据过于专业,严肃君只能帮到这儿了,欢迎相关人士在评论区探讨)

  一期楼栋优选哪个?

  如果确定锁定一期,严肃君接下来分析一下这几栋楼的选择。

  

  很明显,72㎡分布的12#楼好于8#楼,理由上述文字已陈列,在此就不重复了。

  89㎡户型分布的1#、2#、4#、5#、9#、10#与11#楼在社区外围。从生活环境来讲,靠近七里渠南路的1#、2#、4#、5#优于靠近北清路额9#、10#、11#;从楼层高度来看4#会更舒适;1#、2#更靠近TBD科技运动公园如果完工,环境会优于靠近七里渠中路的5#。

  122㎡和130㎡户型分布的3#、6#、7#楼,很明显处于楼王位置。但3#更靠近小区入口,6#、7#会相对好一些。

  小区配电室只要是按照行业规定修建的话,就不用太担心辐射的问题。相比较而言,如果托养中心开展一些活动,噪音的困扰是确实存在的,这样的话6#楼略高于7#。

  二期是否更值得期待?

  虽然案场人员对二期信息三缄其口,但其实两期社区的完整图片早已流出↓↓↓

  

  一期存在的问题很明显:9#、10#、11#邻近北清路,不可避免的会受到噪音影响,8#住宅楼下有托养中心。相比较而言,二期住宅社区更加纯粹,且离着幼儿园更方便。

  但二期社区中存在的未知太多,四栋东西向的楼中也分布两居小户型吗?价格是否会有上调?精装会不会另加费用?

  严肃君关注72㎡户型的好友,之前看中了8#楼,在得知存在的问题后又开始担心12#的噪音问题,现在正在纠结二期是否值得等待。

  互动时间:

  萬橡悦府接下来的大致节奏为:7月份正式售楼处对外开放,同时样板间也会跟大家见面,8月底售楼处正式开放,二期入市时间待定。

  

  △萬橡悦府样板间官方展示效果图(仅供参考)

  读完此文,发现了多少处销售没有告诉你的信息?除此之外,你还知道哪些不为外人知道的消息?欢迎在留言区里评论~

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