端午节假期,和不少新房销售以及二手房中介聊天,对于太原楼市,他们都坦言:目前销售难,压力大,尤其是大面积高总价的房子,难上加难!
随着高层再次强调“房子是用来住的,不是用来炒的”,未见调控放松的迹象,这么难的日子,恐怕还要持续一段时间。
1、新建商品住宅销量低迷
自从去年5月,太原发布“限购”通知以后,商品房销量就持续在低位震荡,从销量走势图来看,除2018年11月、12月各房企年终资金压力大,采取了以价换量的促销方式,住宅销售面积“井喷式上涨”。随后2019年销量再次跌入谷底,过去5个月同比全部下降,尽管这个5月新房住宅成交面积68.4万平米,销量环比上涨83%,销量刷新了年内新高,但同比去年5月仍然下降29%,我们依然认为和过去两年比“相当平庸”!
2、万元刚需盘成为市场主力
限购最大的影响就是:有钱人没房票!那些中高端楼盘销量低迷的同时,郊区万元刚需盘却销量喜人。
比如上个月开盘的中海国际社区,带装修成交均价9900元/㎡,开盘去化率高达96%,畅销13.6亿元;6月初开盘的中铁诺德城以11200元/㎡均价,开盘成交9.07亿元,整体去化率77%;同样,以刚需为主的荔园悦享星醍、万科春和景明、东山雅苑销量都很好,刚需成为近期太原楼市最主要的力量。
相比之下,新开盘的恒大御湖庄园,加推的十二院城、保利茉莉公馆等,因为价格原因,成交量乏善可陈。
3、土地市场一路高涨
而另一方面,在4月份经济日报发表了一篇文章《自然资源部:住宅用地消化周期超36个月将停止供地》文章后,按照太原1014万平米库存,15.6个月的去化周期来看,应该维持供地持平水平。
但太原2019年土地成交面积、成交金额却大涨,1~5月太原总成交规划建筑面积11328593平米,同比上涨47.71%,总出让金256.7亿元,同比上涨341.8%。
如果算上城中村拆迁和土地公示信息时间差(3年左右)的财务资金成本,土地价格更是涨的惊人。
4、两块地王迟迟不见动静
在楼市销量两极分化,土地市场一路高歌猛进的时候,我们却发现地王迟迟没有动静。
2017年11月9日,恒大力克万科、碧桂园等众多好手,以41亿元刷新太原历史地价,获得位于太原市晋阳街以南,龙城大街以北的小马地块,面积175323.41平方米,楼面价6681.5元/平方米!
时间过去1年半了,别说正负零,小马村尚未拆迁,官方回复:小马社区城改项目正在进行盈亏平衡测算,尚无具体拆迁时间。
2019年1月,太原土地第一拍就刷新了最高楼面价,旧晋祠路的山西省警校旧址起拍价为130660万元,宗地面积为96782.81㎡(约145.17亩),最终以总价247000万元被中国铁建斩获,楼面价为7291.73元/㎡,溢价率达89%。
很显然,恒大小马项目和中铁建省警校项目,在限购的影响下,都存在怎么定价、怎么去化的问题。
在如此的楼市环境下,收紧钱包,不要超过自己可以承受的杠杆投资。
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