崇明陈家镇又双叒拍地了 边上不是农田就是别墅

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  文 / 吃土的小易

  2019年6月17日下午,位于崇明陈家镇揽海路近中滨路的滨江13号地块正式出让。出让地块的总面积为10.83万平方米,容积1.01,地块起价为9.755亿元,起拍楼板价约8910元/平。

  
(滨江13号地块位置图)

  这并不是陈家镇今年第一次出让宅地,就在今年2月,陈家镇就出让了两幅宅地,分别是实验生态社区41号地块和45-01号地块。当时,41号地块引发了光明(农工商房地产集团有限公司)和仁恒(上海仁崇置业有限公司)的争夺,在历经47轮竞价后,最终光明以8.56亿元、16.3%的溢价获得了41号地块。

  不同于之前的两幅地块更靠近陈家镇中心位置,今天出让的这幅滨江13号地块距离轨道交通崇明线陈家镇站(规划,尚未开工)的距离足足有4公里,周边的公共交通主要依赖本地的公交车——东滩2路,距离地块最近的公交站点是北陈公路揽海路/凯悦金茂酒店,每日来往班次较为有限。

  
(东滩2路公交站牌)

  尽管现在的交通主要还是依靠自驾,但并不妨碍开发商们对这块地的看好。

  据悉,本次地块实际竞买人数由于超过了3家,因此这块地最终进入了挂牌竞价的环节。最终获得这块地的是碧桂园,其最终以9.765亿,0.1%溢价获得了这幅地块,而另一位竞争者招商则以100万元的差价遗憾错过。

  
(滨江13号地块航拍图 申°视觉 许益摄)

  01东滩别墅带雏形初现

  算上今天竞得该地块的碧桂园,已经有至少7家以上的开发商在崇明的东滩进行了布局,早期的入局者有中国金茂、保亿置业,此后,远洋地产、国华置业、上海三湘纷纷入局,而就在不久之前,融创中国也通过收并购的方式,从港龙发展集团手中拿到了一幅地块,可以说,东滩别墅带的雏形已经开始显现。

  
(地块周边楼盘、酒店一览)

  如果上面这个图给你的感受还不够直观,那么从申°视觉的航拍图上,可以很明显看到靠海一侧形成的别墅群。

  
(崇明东滩别墅带航拍图 申°视觉 许益摄)

  目前,板块内在售的新房项目有东滩花园三湘森林海尚,前者的主力户型有三种,分别是建面约131㎡的联排,总价440万元/套起;建面约120㎡的公寓,总价280万元/套起;建面约239㎡的独栋,总价830万元/套起;而后者的主力户型为三居/四居的公寓产品,均价在3.3万元/平起。

  此外,融创山水拾间的售楼处也已经开放,一期的主力产品为165平米的联排别墅,但目前尚未取证。

  02 卖点相似 碧桂园如何破局?

  对于拿下这块地的碧桂园来说,依然会面临和马桥别墅区的那块容积率1.2的地相同的问题,那就是:尽管其在上海有过类似洋房/叠加类风格的产品,但大多在操盘过程中,都会与其他开发商进行合作,不直接负责产品设计和建造,而专攻营销端或者资金端的工作。

  如果独立开发,势必面临非常大的挑战,如果合作开发,又将会错失一个改变自己品牌调性的最佳时机。

  此外,碧桂园还将面对的另一个问题出现在营销端

  由于地块附近的新盘较多、卖点相似,来购买的客户群体也非常相似,从附近一在售新盘处小易了解到,买在这里的基本都是以旅居、养老为目的的购房者,这部分人群本来就不像刚需群体数量庞大,在潜在客户群体已经被消耗了好几波的情况下,碧桂园又该如何破局呢?


(东滩湿地公园无疑是该板块最大的卖点)

  按照碧桂园的开发速度,估计很快就能看到产品的真面目了,就让我们一起拭目以待吧。

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