注册会计师考试备考答疑《经济法》：建设用地使用权与抵押权

2019年度注册会计师考试备考答疑

《经济法》：建设用地使用权与抵押权

用益物权目前有4种，即土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权与地役权。其中，建设用地使用权是注会《经济法》考试中唯一需要掌握的一种。担保物权有3种，即抵押权、质权及留置权。其中，抵押权被誉为“担保之王”，号称“最牛的担保”，也是该科目的“常客”。

一、建设用地使用权

（一）建设用地使用权的创设取得

1.无偿划拨

土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。下列建设用地（非商业用地）的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：

（1）国家机关用地和军事用地。

（2）城市基础设施用地和公益事业用地。

（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地。

（4）法律、行政法规规定的其他用地。

2.有偿出让

（1）招标、拍卖等公开竞价方式：工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让，不能采取无偿划拨方式。

（2）双方协议方式：没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。

（二）建设用地使用权的移转取得(见表1）

（三）建设用地使用权的终止和收回

1.终止事由

（1）土地使用权出让合同规定的使用年限届满。

（2）提前收回。

（3）土地灭失。

2.收回事由

（1）为公共利益需要使用土地。

（2）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地。

（3）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准。

（4）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地。

（5）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废。

二、抵押权

（一）抵押权的内涵

抵押权，是指债务人或者第三人不转移对财产的占有，将该财产抵押给债权人，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。抵押中提供财产担保的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。

（二）抵押权的特征

1.抵押权的设定无需转移抵押物的占有。

2.抵押权的客体很广泛，包括动产、不动产或不动产用益物权。

3.不可分性

抵押权的不可分性，是指在抵押权存续期间抵押物的分割、被担保债权的分割不会导致抵押权的分割；抵押物部分灭失，剩余部分仍担保债权之全部；债权部分清偿，不产生抵押权部分消灭之效力。

（三）抵押财产的范围

1.可以抵押和禁止抵押的财产(见表2）。

2.房地一体原则

（1）一并抵押——抵押权设定时

①城市房地产（“房随地走、地随房走”）：以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押；以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。

②农村建设用地（“地随房走”）：乡镇、村企业的建设用地使用权不得“单独”抵押；以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

（2）一并处分——抵押权实现时

建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。

（四）抵押权的设立

1.抵押合同的形式——书面形式。

2.抵押合同的生效时间——成立时生效。

3.流押条款之禁止

抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时，抵押财产归债权人所有，否则，该约定无效。

4.抵押登记

（1）抵押登记的性质——抵押权的公示方式，与抵押合同效力无关。

（2）抵押登记的效力：登记生效与登记对抗。登记生效与登记对抗的区别(见表3）。

（五）抵押权的实现

1.实现方式

（1）第一步——当事人协商：抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿；协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。

（2）第二步——请求法院执行：抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。

2.同一抵押财产为数项债权设定抵押（重复抵押）时的受偿顺序。

（1）已登记的抵押权＞未登记的抵押权。

（2）先登记的抵押权＞后登记的抵押权。

（3）同时登记的抵押权以及都未登记的抵押权按债权比例受偿。