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谢逸枫:“2035”总规释放出未来广州房价翻五倍强烈信号!

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文/谢逸枫

作为国家中心+门户+省会城市的广州终于出大招了,“2035”总规预示,正在奔向全球城市的广州迎来新增人口+住房+交通+产业新一轮扩张,楼市大爆发一触即发。因为人口与住房的新增量,已经远远超过未来新建住宅土地与新建商品住宅的供应量,供不应求。2019年6月13日,《广州市国土空间总体规划(2018-2035年)》草案正式对外公示。这不仅为羊城,指明了未来发展方向与脉络,更清晰展示,穗粤港澳深度合作格局以及广州大都市圈,如何实现融合发展。

老谢告诉你,《广州市国土空间总体规划(2018-2035年)》草案,真正对产业最大利好的是房地产业。最关键是为未来广州房地产市场发展方向、潜力、投资区域指明了途径,未来十七年内房价翻5倍是大趋势。因为未来十七年内,广州住房需求与人口迎来大爆炸。其一是2035年广州新增常住人口达到2000万,新增约510万人口,年增约30万人口。而配套与管理人口达到2500万。其二是2035年新增住房200万套以上,年增约12万套。

当前现有房地产制度与经济体制背景之下,中国房地产市场趋势判断是短期看政策,中期看政策,长期看政策。一旦制度与体制改革成功,则是短期看政策+金融+利率,短期看土地供应+住房供需+库存去化周期,长期看人口+制度+体制。老谢经常挂在嘴巴的一句后要兑现:人口是城市缩影,人口代表着城市发展潜力,政策代表着城市发展方向;政策是楼市缩影,政策代表着楼市投资方向,人口代表着房子投资价值。

“2035”总规:广州正在奔向全球城市

按照2019年6月13日,《广州市国土空间总体规划(2018-2035年)》草案正式对外公示,广州正在奔向全球城市,其定位堪比穗港澳大湾区。其一是城市性质。目标愿景是“美丽宜居花城 活力全球城市”。城市性质是广东省省会,国家历史文化名城,国家中心城市和综合性门户城市,粤港澳大湾区区域发展核心引擎,国际商贸中心、综合交通枢纽、科技教育文化中心,着力建设国际大都市。

其二是湾区共建。围绕广州与周边城市融合发展,共建广州大都市圈。推进穗港澳深度合作。打造南沙粤港澳全面合作示范区。推动更高层次的广佛同城化。推动更高质量的广清一体化。提升与珠江口两岸城市合作水平。推进广佛肇清云韶经济圈合作发展。加快推进基础设施互联互通,形成轴带支撑。重点推进广深港高铁广州南站至广州站连同线、广中珠澳高铁等建设。规划与佛山、东莞、清远、中山等周边城市地铁的衔接通道。

与房地产有关的内容为:其三是城市规模。合理确定人口规模,促进人口长期均衡发展。 到2035年,常住人口规模在2000万人左右,按照2500万左右管理服务人口进行基础设施和公共服务设施配置。其四是住房保障。到2035年新增城镇住房200万套以上,租赁住房占新增住房供应量的比例不少于20%,保障性住房占全市新增住房供应的8%以上。其五是产业聚集。建设穗深港、穗珠澳科技创新走廊,重点打造“三城一区多节点”的创新空间格局。

重点推进东翼、南翼、北翼三大产业聚集带。优化布局国际贸易会展,集聚发展金融与总部经济,优化形成“一主一副多区”的金融与总部经济功能集聚区。其六是交通体系。至2035年,将建成2000公里左右的轨道网络。国际及地区直达航线数达190条,旅客吞吐量达1.2亿-1.4亿人次,货邮吞吐量达500万吨。港口货物吞吐量达7.5亿吨,邮轮年旅客数量达300万人次。新增10条高铁,客运量达4亿人次,货运量7700万吨。

“2035”总规:广州常住人口2000万

按照“2035”总规的规定,合理确定人口规模,促进人口长期均衡发展。 到2035年,常住人口规模在2000万人左右,按照2500万左右管理服务人口进行基础设施和公共服务设施配置。说明2035年广州常住人口规模控制在2000万人左右,比2018年末的人口规模增加约510万,年新增约30万人口。而按照2500万左右管理服务人口进行基础设施和公共服务设施配置,意味着到2035年广州常住人口会突破2000万以上,达到2500万的管理人口规模。

根据《2018年广州市人口规模及分布情况》看,2018年末广州市常住人口1490.44万人,城镇化率为86.38%。常住人口同比2017年末1449.84万人,增长了40.6万人。此外,年末户籍人口927.69万人,城镇化率为79.78%,说明户籍人口未来的增长空间大,约20%的人口会转变为本市人口。对比数据发现,过去四年,广州常住人口数量保持稳增长,分别达到42.06万人、54.24万人、45.49万人和40.6万人,尽管增速有所下降,增量却保持着40万人口以上速度增长。

按照2018年末的广州人口统计看,广州常住人口突破1490万人,新增40.6万人,离“2035”总规的2000万常住人口“天花板”还有约510万的距离。毫无疑问,这意味着未来十七年内,根据新增约510万常住人口指标看,说明广州每年将有约30万人口增长的空间。按照未来十七年的人房指标来看,如果一人一套房,需要30万套房。二人一套房,则需要15万套房,即使是3人一套房,都需要10万套房。说明未来的住房刚性需求非常旺盛,并且不包括改善与投资及其他需求。

根据统计的数据表明,在2019年中,全国各大城市人口流动量较大,其中常住流动人口中,北上广深依旧是位居前排,其中以上海最为突出,为972.69万人,排名第一,广州967.33万人排名第二,深圳818.11万人排名第三,之后依次是北京、苏州、天津、杭州、成都、宁波、东莞占据名单的前十名。在入榜的所有城市中,以三亚常住流动人口最少,为20万人。

广州:新增人口未来17年约510万

目前全国31个省份均已公布了2018年末常住人口的数据,其中27个省份常住人口实现增长,广东、浙江、安徽位居前三位,延续了近年来的格局。从常住人口总量上看,广东、山东和河南继续位居前三,广东和山东都超过1亿人。这其中,作为经济第一大省,广东2007年的常住人口就已达约9449万人,超过河南,首次跃居全国第一,并保持至今。也就是说,广东已经连续12年常住人口总量位居全国第一。

从常住人口增量上看,较2017年,2018年有27个省份实现常住人口增长,其中广东、浙江、安徽、河南、新疆、山东、广西、四川、湖南和河北位居前十位。这其中,位居前三的广东、浙江和安徽的常住人口增量都超过了50万人。广东常住人口增量约177万人,连续两年超江苏、山东、浙江三省之和,2018年苏鲁浙常住人口增量之和为142.77万。广东常住人口增量主要分为两个部分,一个是自然增长,一个是机械增长(即人口流入),2018年增量中前一部分为92.76万人,后一部分为84.24万人,都是非常大的增量。

对比北京、上海、深圳的人口红利来看,广州人口基数最少,截至2016年末,常住人口为1404万人,上海、北京、深圳依次为2420万、2173万和1191万。从四大一线城市的人口目标来看,到2035年,上海是2500万,北京是2300万,深圳暂未公布规划,预计是1800万,广州是2000万。截至到2018年末来看,到2035年,广州人口缺口510万人左右,在一线城市中最大。深圳离1800万的人口预期有498万的空间,平均每年约为30万人,超过上海的6倍,增长空间十足。

按照2018年全国主要城市人口增量排名,北京、上海离各自的人口天花板仅有146万和75万的空间,增长空间几乎不复存在。深圳人口增量排名全国第一,广州则是第二,深圳、广州外来人口和内部人口快速增长,2018年的人口增量比2017年多49.67万,增速为3.96%,广州是40.6万人。主要是因为深圳、广州拥有良好的就业条件,加上人均收入高,所以深圳外来人口在此谋生,城市内的常驻人口高。名列前十城市为深圳、广州、西安、杭州、成都、重庆、郑州、佛山、长沙。

“2035”总规:广州新增住房200万套

楼市的引擎器之一是人口,人口决定一座城市的发展重要因素,人口流入大的城市,往往经济繁荣,楼市火热。根据楼市周期看,长期看人口与制度及体制,人口与供应之间的供需关系,是影响未来房价趋势的关键。到2035年,广州常住人口突破2000万,新增人口约510万,年增人口30万。毫无疑问,如此庞大的人口涌入,需要巨大的住宅土地与新建住宅房供应,并且每的供应量必须维持着一个水平,否则无法匹配如此旺盛的住房需求。

一旦新增人口增速超过房子生产周期、超过土地与房子供应周期,房价就会飞起来。其中最典型的案例城市,就是广州、深圳、北京、上海、杭州等一二线强的城市。按照2035年新增城镇住房200万套以上的规模来看,说明未来17年,每年广州新增住房约12万套,其中商品住宅房规模超过8万套,达到约8.5万套。按照户均3人的标准来看,住房增量与人口增量基本一致。不过,统计的新房成交包括一定数量的保障性住房,限价房与经适房,因此在供应量上还是不足够的。

如果是数据层面上来看,住房供应增量与新增人口增量基本一致,2016年-2018年11月,按照中原统计数据显示,广州年均新房成交量为9.9万套。2018年1月-11月,广州一手住宅网签成交76056宗,同比下跌18.9%。虽然跌幅较2017年收窄,但总量下滑依然显著,对比近8年成交,今年为2011、2014年后又一“低谷”。从市场趋势来看,重大调控出台的次年市场表现均不理想。加上今年大部分时间面临备案价、预售证发放效率等问题以及经济大环境影响,购房者观望气氛浓,市场下行状态“困扰”一整年。

根据广州中原研究发展部监控显示,2018年1-11月四大城市成交均出现月度明显波动。广州1-11月累积成交711.6万㎡一手单位,居四大城市总量之首。但“北上广”成交量同比均出现下滑,仅一直处于成交低位的深圳同比上升。按照另外一份机构的数据显示,2015年-2018年分别为92325套、127719套、86310套、91759套,广州一手住宅网签总套数为。2018年,广州一手住宅网签总套数为91759套,同比微涨2%,处于近九年来中等水平。总体来看,广楼市的供需失衡、区域供需矛盾突出、结构性的问题依然存在。

按照“2035”总规的规定,住房保障方面是到2035年新增城镇住房200万套以上,租赁住房占新增住房供应量的比例不少于20%,保障性住房占全市新增住房供应的8%以上。说明未来17年内,需要建200万套住房,年均11.7647万套。其中商品住房是144万套,年均8.4706万套;租赁住房是40万套,年均2.3529万套;保障性住房16万套,年均9412套。毫无疑问,如此庞大的住房需求,按照当前广州每年新增商品住宅与新建商品住宅土地供应量来看,是无法满足的。

广州:新增住房200万套难解其地与房

一手住宅预售面积方面,广州一手住宅供应自2010年以来呈现先升后降状态,2014年成为近九年供应高峰,2015年至2017年供应有所收窄,政府随即加大经营性用地供应力度,2018年反弹回升。乐有家研究中心数据显示,2018年全市新增住宅预售面积1086万㎡,较2017年上升33%。一手住宅网签面积方面,近9年在波动中上涨,高位出现在2016年楼市火爆年。

自2017年330最严调控政策出台,2017年和2018年网签面积持续走跌。由于成交面积的下降,且同属于调控次年,继2014年后,2018年再次出现“供大于求”。回望2018年,广州一手住宅新增供应下半年开始力度持续加大,加上这一年广州的楼市调控从未放松,从根本上导致2018年年底库存增多,库存面积从年初的747.55万㎡增加到12月的874.04万㎡,但由于广州购买需求一直比较旺盛,下半年成交回升,网签提速助力,楼市去化周期回落至9.5个月,去化压力较年初降低。

乐有家研究中心监控数据显示,近5年广州一手住宅网签量先涨后跌,网签最高峰出现在2016年,网签量高达12万套,是近5年唯一破10万套的年份。而2014-2016年间网签量上涨幅度高达79.28%,归功于2015-2016年全国释放诸多楼市政策利好的影响。但自330广州最严调控政策落地后,一手楼市降温,2017年网签量迅速回落至约9万套左右,比2016年少了将近4万套,下跌30%。调控政策微调优化的2018年一手住宅,网签量保持在8.5万套左右,环比下跌4.6%。

自2016年10月广州首波限购政策落地后,大量投资客退出广州市场,纷纷转投暂未限购的佛山市场,是近两年商品住宅成交缩水的一个重要影响因素。价格方面,近5年广州一手住宅网签均价在波动中上扬,逐年涨幅低于10%。2017年网签均价受市场环境影响有所下跌,但2018年(上半年)再度上涨至17929元/㎡,比2014年约上升了3000元/㎡。2018年下半年随着单合同的回归,未来网签价格将更加接近市场水平,更能反应真实情况。

深圳:二次房改的样版对比分析

广州的“2035”总规对比深圳的二次房改来看,供应量无法满足人口的增量,深圳比广州少30万套住房供应,并且深圳城市总面积不足2000平方公里,而广州高达7434平方公里,土地开发强度不到30%,深圳接近50%。2018年6月5日,深圳市出台了《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》,这是我在去年年底提出中国应该启动“二次房改”以来,全国出台的第一个关于住房制度改革的方案。

因此,供应主体、土地供应制度与住房金融及住房供应制度的设计非常重要。1988年,深圳第一次房改,确立住房就是资产,开启土地财政时代,奠定深圳过去三十年的辉煌。2018年,深圳第二次房改,解决四大住房核心问题,决定深圳未来三十年的经济生命线。

深圳出台的住房保障体系在于缓解深圳目前面临的四大住房问题。其一是高房价下,人才吸引力弱减,影响城市竞争力。其二是供需不平衡。其三是住房结构不合理。其四是保障不充分。文件中指出,2018年至2035年,我市新增建设筹集各类住房共170万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。2018-2020年建设筹集各类住房42万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于25万套。

从《意见》看,深圳这次“二次房改”的核心内容,是将深圳的住房分为四大类:一是市场商品住房,占住房供应总量的 40%左右,以普通商品住房为主。二是人才住房,占住房供应总量的 20%左右。三是安居型商品房,占住房供应总量的 20%左右,重点面向符合收入财产限额标准等条件的户籍居民供应。四是公共租赁住房,占住房供应总量的 20%左右,面向符合条件的户籍中低收入居民、为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体。

在统筹考虑未来新增人口对各类住房的需求基础上,计划到2035年,筹集建设各类住房170万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。在住房类别的设计上,将住房分为市场商品住房、人才住房、安居型商品房、公共租赁住房四大类,这意味着深圳未来住房市场的结构60%以保障为主,市场商品住房占全部住房的比例只有40%。意见稿规划到2035年筹建的170万套房中,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套,这意味着纯商品住房只有不到70万套。

而在用地上,意见稿也规定,在新增居住用地中,确保人才住房、安居型商品房和公共租赁住房用地比例不低于 60%,同时在新出让居住用地中提高“只租不售”用地比例。更进一步压缩了商品房的空间。市场只占40%,而保障部分达到了60%,很显然,这不是一个以市场为主导的解决未来住房问题的改革思路。毫无疑问,未来的土地供应与住房供应是关键问题,对于缺地最严重的深圳来讲,这是不可忽略的。

“2035”总规:广州大都市圈

按照“2035”总规来看,围绕广州与周边城市融合发展,共建广州大都市圈。推进穗港澳深度合作。打造南沙粤港澳全面合作示范区。推动更高层次的广佛同城化。推动更高质量的广清一体化。提升与珠江口两岸城市合作水平。推进广佛肇清云韶经济圈合作发展。加快推进基础设施互联互通,形成轴带支撑。重点推进广深港高铁广州南站至广州站连同线、广中珠澳高铁等建设。规划与佛山、东莞、清远、中山等周边城市地铁的衔接通道。

其一是“2035”总规显示,共建广州大都市圈,广清一体化、广佛肇清云韶经济圈、广佛莞清远中地铁经济圈。在这样的背景下,超大城市发展也迎来了大爆发,具有明显通勤圈、大规模高密度人口、较强辐射力和国际交流能力的都市圈正在崛起。2009年,广佛两市签订《广州市佛山市同城化建设合作协议》,正式开始“同城化”。如今,将广州与佛山的行政区域框在一起,可以发现,两市DID人口最为密集的区域正位于两市交界处,近似两市总区划的几何中心。

2019年2月21日,发布了《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》,进一步明确了这一点。广佛都市圈的DID人口从2000年的646.1万人到2016年的1437.6万人,增长了2.23倍。超DID人口也从508.1万人到923.9万人,增长了1.82倍。将广佛都市圈置于世界8大都市圈中,该都市圈GDP规模次于东京、纽约、伦敦、巴黎都市圈,位于世界第5、全国第1位。从DID人口指标看,广佛都市圈则位于世界第3位,仅次于东京和上海都市圈。这是中国都市圈崛起的最好范本,如今是粤港澳大湾区建设的重中之重。

其二是基础设施交通。“2035”总规显示,至2035年,将建成2000公里左右的轨道网络。国际及地区直达航线数达190条,旅客吞吐量达1.2亿-1.4亿人次,货邮吞吐量达500万吨。港口货物吞吐量达7.5亿吨,邮轮年旅客数量达300万人次。新增10条高铁,客运量达4亿人次,货运量7700万吨。根据规划,2035年广州轨道交通超过2000公里,为目前总里程为478公里的四倍,提升空间巨大。广州地铁不仅将向增城从化南沙花都延伸,更会与佛山、清远、东莞、中山建立衔接。

“2035”总规显示,广州将进一步巩固交通中心优势,是未来是全球重要交通枢纽城市,更是国际大都市圈的城市。广州拥有全国第一大的高铁枢纽、第三大的机场和第四大的港口,这就是大都市圈最基本的高铁+机场+港口基础设施配套。按照“2035”总规显示,到2035年,广州机场吞吐量达到1.2-1.4亿人次,接近2018年的一倍。港口货物吞吐量要达到7.5亿吨,目前刚突破6亿吨。高铁客运量达到4亿人次,相当于2018年的2.45倍。因此,基础设施的完善,有利于构建大都圈。

其三是产业的提升。按照“2035”总规显示,建设穗深港、穗珠澳科技创新走廊,重点打造“三城一区多节点”的创新空间格局。重点推进东翼、南翼、北翼三大产业聚集带。优化布局国际贸易会展,集聚发展金融与总部经济,优化形成“一主一副多区”的金融与总部经济功能集聚区。

广州传统的支柱产业是房地产、汽车、石化和电子,其中汽车和石化发展已经遇阻,未来代替的产业是新一代信息技术、人工智能、生物医药)。按照规划,已经在东部、南部、北部区域打造三大产业集聚带,并推进“广州-深圳-香港-澳门”科技创新走廊,实现产业群。

其四是城市区域的提升。第一层级:城市级主公共服务中心,共2处。主城和明珠湾区。南沙明珠湾区。第二层级:城市级次公共服务中心,共12处,分别是白云新城、白鹅潭、天河北部、广州第二中央商务区、广州南站、市桥、蕉门河、新华、空港、知识城、荔城、街口。除了荔湾、越秀、天河、海珠四区,特别注意白云北二环高速公路以南地区、黄埔九龙镇以南地区及番禺广明高速以北地区也被纳入到主城区。

主城区买房的边界,在下图为大家标出来主城的北边界和南边界。大家注意好了,主城买房不要超越了红线。广州主城区从传统的荔湾、越秀、天河、海珠四区扩展到白云番禺,白云南和番禺北迎来利好。南沙有两个圈,大圈是明珠湾区,小圈是蕉门河。小圈小圈是地铁4号线连着的。所以一直以来都推荐大家沿着广州地铁4号线找找立足之处。城市级次公共服务中心,共12处,分别是白云新城、白鹅潭、天河北部、广州第二中央商务区、广州南站、市桥、蕉门河、新华、空港、知识城、荔城、街口。

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