法律科普—房产：揭秘“以房养老”，小心房财两空！

“以房养老”，是政府部门为应对未来老龄化社会的到来，鼓励保险机构开展的一种商业养老保险业务。“以房养老”的全称是"住房反向抵押保险"，指拥有房屋产权的老年人将房屋产权抵押给金融机构，由相应的金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值折旧等情况进行综合评估后，将其房屋的价值化整为零，按月或按年支付现金给借款人，一直延续到借款人去世。它使得投保人可以提前支用该房屋的销售款，借款人在获得现金的同时，将继续获得房屋的居住权并负责维护。当借款人去世后，相应的金融机构获得房屋的产权，可进行销售、出租或者拍卖，所得用来偿还贷款本息，相应的金融机构同时享有房产的升值部分。

时下却被一些不法公司利用，打着“以房养老”的旗号行骗，致使不少老人陷入房财两空的境地。不法公司让老人将房产透过民间借贷公司进行抵押贷款，贷出的资金交由公司管理，由公司代为偿还贷款和利息，并按月向这些老人支付养老金。在购买“以房养老”保险产品时，要注意区分“李逵”与“李鬼”。北京中安民生资产管理有限公司以民政部、全国老龄委、中国老龄事业发展基金会等官方机构名义在北京多个小区举办大型宣传活动，向老人们兜售“以房养老”产品。中安民生资产管理有限公司向老人承诺，如果将房产在他们公司抵押，公司会按照抵押金额的年化4%到6%的收益向老人们发放“养老金”，公司承诺“以房养老”抵押可以随时退出。公司称，抵押后每户老人每月可获得数万元“养老金”。而且，房子还在老人的手中，自住或者出租都可以。在各种诱惑之下，不少老人将自己的房产抵押给了中安民生资产管理有限公司。中安民生资产管理有限公司转手就将这些老人的房子按照年息24%抵押给了某小贷公司变现。由于这些老人根本看不懂合同条款，就在小贷公司准备好的《房产抵押合同》上签了字。该合同允许小贷公司将房产折价变卖或拍卖。6％的养老金收益再加上小贷公司24％的利息，年化收益高达30%，这样的“庞氏骗局”不可持续。当北京中安民生公司不再向小贷公司还款，小贷公司登门向老人们催收时，老人们发现所谓的“以房养老”竟是一个骗局。目前，北京中安民生资产管理有限公司因涉嫌非法集资，已被立案调查。

“以房养老”有哪些值得注意的问题呢？

一、“以房养老”安全吗？

答：在购买之前一定要区分正规保险公司的“以房养老”产品与打着“以房养老”、实为“套路贷”的房屋抵押高利贷。正规保险公司的“以房养老”产品可以信任，但一定要仔细阅读合同条款，咨询清楚产品的年收益率等关键要素是否符合自己的期望。正规保险公司如果经营不善，会由国家进行托管，所以不用担心保险公司倒闭的问题。但是，“以房养老”产品中依然存在政策风险以及房地产价格波动风险，需要谨慎选择。

二、买了“以房养老”产品后，房子还属于老人吗？

答：通常的“以房养老”保险产品，房子在老人去世后所有权归属于金融机构所有，子女无法继承。虽然老人在世期间对房子有使用、收益等权利，但是因为房屋上存在抵押，无法进行出售。

专家表示，区别真假以房养老的保险产品，主要注意三点：1.正规的“以房养老”保险产品全称为“住房反向抵押养老保险”，有正规牌照的保险机构发布产品，在银保监会网站可查询到产品备案；目前仅有少数保险公司取得相关资质。市场上仅有幸福人寿在售“以房养老”保险产品。幸福人寿提供给的数据显示，截至2019年4月底，共启动意向客户170户249人，承保117户172人。 2.正规的产品在合同期内，房屋所有权归老人所有，老人身故后保险公司方可处置；3.保险公司处置房屋时，抵扣已付养老金后的剩余部分归房屋法定继承人所有。

作者：重庆扬华律师事务所 朱妍静

主编：重庆扬华律师事务所 李晶

图片：网络

排版：重庆扬华律师事务所 田蓓蓓