中金展望下半年房地产:政策大概率延续相对温和窗口

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  ??依据中金宏观组判断,中国经济下半年仍将面临较大不确定性,而房地产板块却在销售、价格、政策、资金、盈利等诸多方面呈现出相对确定性的特征。我们建议投资者于不确定性中把握确定性,重视地产股配置价值。3-6个月优选货量充裕的快周转标的,搏估值和增长弹性。三四线市场下行风险有望于年中见底,建议投资者提前布局三四线龙头,参与估值修复的交易型机会。低风险偏好的投资者可关注兼具成长与防御的物业管理板块,及在行业改革、城市更新和多元经营等方面可能出现的主题性投资机会。

  ??基本面:销售量、价平稳,投资和开工降速不失速

  ??当前行业周期性特征正逐渐减弱,整体波动幅度收窄,城市间分化和轮动特征凸显。我们判断下半年全国销售量、价表现将延续平稳态势,投资和开工增速下行但幅度好于预期。上调全年商品房销售面积和销售金额同比数字预测至-1%和3%,上调房地产开发投资额和房屋新开工面积预测至8%和5%。

  

  

  ??政策面:温和窗口延续,因城施策、因时调整

  ??当前地产行业政策在尊重市场一般规律的基础上,更多体现为因城施策、因时施策的差异化调整,并依循从地价到房价的预期管理。我们认为下半年政策大概率将延续当前相对温和的窗口,若宏观大环境出现中金宏观组预测中的悲观情形,则地产政策或有放松机会。

  

  ??资金面:整体有所收紧,风险主要集中于中小房企

  ??我们认为中小银行去杠杆、房企信托融资收紧等政策对下半年行业整体资金环境将带来一定负面冲击,但主要影响对中小银行资金和信托资金使用较多的中小规模房企。融资头寸充裕、财务安全性高的龙头房企有望迎来市占率提升契机,行业集中度有望加速提升。

  

  ??公司面:龙头公司销售、盈利增长确定性高,利润率下行空间有限

  ??龙头房企将持续受益于由财务资源集中度提升驱动的土地资源和销售集中度提升。我们预计覆盖标的今年可售货值增速超25%(销售增速约15%);已售未结储备普遍可覆盖未来1年至1.5年结算收入;销售毛利率2019年将小幅下降、最早于2020年企稳,带动结算毛利率于2021-22年企稳。保守预计覆盖标的核心盈利2019-20年将同比增长22.3%和21.4%,与当前市场预测基本一致,盈利表现不达预期的风险有限。

  ??此前来自行业政策和宏观环境的不确定性触发投资者避险情绪,A/H地产股自4月高点累积回调17%/15%,目前分别交易于7.1倍/6.5倍2019年市盈率、5.8倍/5.6倍2020年市盈率,对2019年预测NAV折让42%/36%,分别处于过去三年估值中枢负一倍标准差以下和中枢附近,估值安全边际较高。向前看我们认为地产股具备较好的风险收益,左侧买入的交易性机会再现。??

  ??本文摘自:2019年6月17日已经发布的《2019下半年展望与投资策略:把握不确定性中的相对确定性》

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