北京二手房成交量再次走低，释放了什么样的信号？

猫粉们好。好长时间不更文了。后台有一大批催更党。咳咳，猫叔这就回来了。有没有想我呀？

有老粉问，为啥每次猫叔长期不更文，就会有大事发生，比如封一批号。

咳咳，这个不是未卜先知，而是自媒体必须要有风向敏感性。自查自纠是保命的能力。

好了，今天我们聊聊，最近这两个月，市场发生了哪些变化吧。

01

首先聊聊北京楼市目前的情况

复盘下3、4、5月份北京楼市行情。

3月份的时候，北京二手房迎来一波小阳春。住宅网签量在16051套。这个签约数，除了2018年5月份达到过，其实是近12个月以来的最高签约套数了。

4月份的时候，北京国管公积金政策正式执行“认房又认贷”的政策，二套房首付不低于60%。其实这个政策对市场影响不大，缴存过关公积金的大多是机关单位人群，基数比较小。

但在3月份市场比较火热的时候，4月份的调控还是能说明目前政府对于楼市的态度——这是一个偏向于收紧的态度。

所以4月份网签量14438套，相较于3月份来说，环比下降10%左右，成交量冲高回落，买家对于楼市继续涨价的预期减弱。

5月份的时候，国际环境比较动荡，某家的行为反复横跳，具体的大家也多少都了解了，这里不提。所以5月6日央妈启动了今年以来的第2次降准，释放长期资金2800亿。

这个数字对市场的影响有多大呢?这是从2018年开始降准以来，流动资金量最少的一次，对比1月份释放的8000亿流动资金，不是一个等级的。

所以5月份延续了4月份的行情，二手房网签量持续走低，是13764套。

发现了没？3、4、5月份的成交量是持续、稳定的走低。

月份 二手网签量 环比3月16051套--4月14438套-10%5月13764套-4%

(数据：北京市住建委)

在成交量持续走低的情况下，成交价格有什么表现呢？短期几个月的均价并不太能说明问题。所以这个数据就不看了。我们看议价空间。

议价空间=成交价/最初报价，就是可以谈的价格空间。

从19年1月份开始，议价空间缩小。实际成交价格在报价的95折以上，这是买家和卖家谈判的预期。

为什么我要用这么大的篇幅去解释这些枯燥的数字。其实就是想说明，看起来从3月份开始，小阳春没有了，成交量也持续走低。但实际上小阳春里涨价的房源，价格是夯实的。涨上去了也就难跌下来了。

这就解释了不少看房子人的一个困惑：为什么成交量下跌了，但是价格难跌。

打算在朝阳买两居的粉丝说，其实4、5月份的挂牌价格是有点下跌的，他以为房价会有降价空间。但是去和业主谈的时候，业主并不怎么降价。买家预期房价要跌，卖家就是不让步，最后价格谈崩了，搞得彼此都不愉快。

这位粉丝在后续看房的时候，就学聪明了——先让中介去试探下卖家的心理价位，再看情况杀价。

02

一年内的三个成交小高峰

前几天微博上看到一位大神，预测最近一年北京房价要涨50%，把我笑喷了。

那么我也推断下2019年北京楼市下半年的走势。

请注意，这里是推断，而不是拍脑门胡乱预测。

预测越泛滥，理智的推断才变得越可贵。

和其他城市相比，北京楼市有两个鲜明的特点：

一是北京已经是二手房市场。新房成交占比比较小，所以二手房市场行情决定市场冷热。

二是北京楼市是最容易受政策影响的。一旦发生调控政策，市场总会有3-6个月的观望期。

在这样的特点下，北京楼市的成交小高峰往往通常会表现在三个时间阶段：

首先是小阳春。这是大家最熟悉的，从每年的3月份开始，3、4、5月份三个月的成交量比1、2月份高出10%以上。尤其是3月份的成交量，是非常关键的数据。有经验的老司机们，往往会根据3月份成交数据，推测一年的楼市行情。

比如大涨的年份，3月份成交量会达到20000套。

其次是金九银十。金九银十这个概念，最初是开发商为了买房而打出的营销策略，所以是新房市场的销售旺季。对于二手房为主的北京来说，最近10年出现的情况偏少。

最后是容易忽略的年底翘尾。年底翘尾是针对年初小阳春说的。指的是11、12月份的二手房成交量高于前几个月份，年尾时期市场活跃度又上升。

这三个成交小高峰，除非是市场很热，政策又相对宽松的极个别年份，会同时出现。

楼市相对温和、稳定的时候，一年内出现两个。

楼市相对冷，调控严格的时候，一年内出现一个。

03

2019年下半年楼市

我们先分析，2018年楼市的情况。2019年的成交情况就容易比较了。

2018年成交量总体来说是前高后低，三个成交小高峰只出现了一个小阳春。

3月份成交量表现还没有今年好，但是3、4、5月份总体而言，比下半年活越，从成交价格看也相对较高。

到了9、10月份，金九银十没有出现。北京二手房市场持续走低，一直到年底。

所以2018年除了小阳春3、4、5月份比较热，其他的月份表现平平。

主要的原因是，去年8月份以来，大批量的限竞房入市，北京商品住宅的销量环比增加了40%，对二手房市场产生了冲击。

9月13号，北京又发布了公积金调控新政。这个影响立竿见影的让市场降温，大家觉得房价短期不会上涨，也不着急买房了。这种心态直接持续到2018年年底。

所以2018年没有出现金九银十、年底翘尾行情，主要是限竞房的入市+公积金调控新政两个大的因素。

对现在的市场来说，公积金新政的靴子已经落地，不会再造成影响。

我们重点分析一下限竞房政策。

限竞房政策，来自2016年930新政时候提出的一种“限房价、竞地价”的土地出让方式。

这种土地出让方式，最大的杀伤力在于，开发商拍地的时候，地价和房价就是被限制的，不能随意上涨。

这么做的好处在哪里呢？

彼时北京楼市成交十分火热，二手房跳涨的情况比比皆是。因为北京已经是二手房市场，买房和卖方都是独立的个体，所以政策上是没办法约束二手房的成交价格。那好，我供应大量的土地，同时约束开发商的新房价格，让新房价格涨不上去。

所以买房的人一看，二手房那么贵，新房比二手房便宜，为什么不去买新房呢？

新房的限价，让买二手房的客户分流了，所以二手房的价格自然也容易下来。

从17、18、19年上半年来看，限竞房政策有没有效果呢？当然有。这两年的房价总体稳定，而且17、18年部分地区的房源还出现了不同程度的小跌。

解决了楼市上涨的问题，现在新的问题又来了：限竞房去化率不高，库存积压的太严重了。

据中原地产研究中心统计数据显示，在过去一年中，北京楼市库存增加到了最近8年最多的7.13万套（统计口径为所有商品房住宅含限竞房），北京限竞房项目已经普遍性降价10%左右。值得关注的是，限竞房分化非常明显，除了少数位置优越项目外，大部分面临很大的去化难题，甚至亏损。

这种情况下，继续供应限竞房地块，只会进一步积压库存而已。

所以，未来的调控一定是更加精细化的，限竞房多的地方，会想办法鼓励去库存。

为什么前一段时间，所有北京房产媒体、甚至外地媒体都在盯着的北京孙河板块的土拍？

如果说北京楼市的调控是全国各地的风向标，

那么孙河板块的土拍，就是北京市场的一个风向标。

风向标意味着什么？

当政策开始从严或者从宽的时候，最先敏锐感知到这种变化的事物。通过风向标，我们可以推断出不久之后市场进一步的变化。

孙河板块，是近3年来唯一一宗在城区，而且不限价的豪宅区商品房住宅用地。

可想而知，未来纯商品房供地会越来越多。开发商会想办法做出溢价，高端、改善住宅的价格也会根据市场的实际需求调（shang）节（zhang）。

当新房和二手房的价格，价差越来越小，甚至新房价格大于二手房，那么二手房市场，又会再次活跃起来。这是一个长期、逐渐变化的过程。

但趋势已经出现了，就不会发生逆转。

限竞房库存对于二手房市场的冲击，对买家心理上的冲击，都会逐渐变小。

我乐观的估计，下半年北京是会有一个小的成交高峰，不是在金九银十，就是在年底翘尾。

04

对买房群体的建议

目前市场上成交的户型，大部分是两居室。刚需两居，在350万-500万左右。改善型两居，在500万-800万这个价位。

再往上置换，800万的房子卖掉，按照二套房贷款标准，只能买1000万的房子。而800万和1000万的房子之间，是没有明显的改善差别的。

能买1000万以上房子的人，大部分全款，也不受限购限贷限制了。

限购限贷政策是一个威力无比的调控工具。分析下来，这个政策主要影响的是350万-500万的刚需群体、500-800万的改善群体。这两大群体是市场的成交主力。目前大部分成交的房源也基本在这两个区间。

3、4、5月份二手房成交量还是相对不错的，小阳春把350万-500万、500-800万的优质房源消化了一波。所以目前市场上的房源，大部分是性价比没那么高的，可想而知接下来的几个月成交量会继续下跌。

如果不出现大的因素影响，等到3-6个月买家和卖家的博弈期结束，市场上会再次出现一波不错的好房源，也许是金九银十，也许是年底翘尾。

对于350-800万这个区间，打算买房的人来说，还是建议多跑盘，看房源，尤其是成交变得比较活跃的区域：望京、北苑、亚运村、双桥、回龙观、顺义城、天通苑、清河、马家堡等等，多选择几个中意的小区，熟悉不同楼栋、楼层、户型的报价差异，把感兴趣的房源加关注。

这样，该房源的动态，是下架还是最新成交价格，都能第一时间清楚。以便于在优质房源出来的时候，能够马上下定金。

如果优质房源出来再去选房，很可能就来不及被人抢走了。

1000万以上的市场，我觉得整体变化不大。毕竟限购不会放开，短期也难涨上价格（优质学区房除外）。所以置换还是不用着急。

最后，祝愿大家都能够买到适合自己的房子。

爱你们~