扩规模与降杠杆双管齐下 美的置业苦练内功走出稳健发展曲线

在过去30年里， 中国房地产界的大多数房企从十亿走向百亿，走向千亿，走向五千亿，乃至走向万亿都留存着加杠杆的影子。通过推高杠杆率，抓住房地产黄金发展时代的机遇，很多房企加速规模扩张，迅速成长为中国房地产行业的龙头房企。

这逐渐成为房地产行业的定式思维，企业要扩大规模，就要增加负债，推高负债率。相对于推高负债率实现规模扩张，加速扩张之际还能实现负债率的大幅下降对企业来说则更加困难，但这也是房企实现稳健发展所需苦练的内功。

2018年在港上市的美的置业，净负债率在过去三年连续大幅下降。截至2018年年底，美的置业净负债率已大幅下降至97%。美的置业打破了房地产行业依赖推高负债率实现规模扩张的魔咒。左手扩规模，右手降负债，苦练内功之下，美的置业走出了一条稳健扩张之路。

揭秘：负债增加的真相

一直以来，总有一种观点认为，房地产行业的负债率偏高。

但其实行业的高负债率，和现行会计制度有很大的关系。由于，我国实行的是商品房预售制，在房屋正式交房前都只能算作为负债，而不能归为收入。受这一制度的影响，房企的负债率往往被制度推高。

以美的置业为例，如果扣除预售款，2018年的真实资产负债率仅仅只有55%的水平，负债处于健康状态。美的置业所以被误解，认为公司在“加杠杆”，也和企业销售额大幅增长有关。

截至2018年12月31日，美的置业负债总额为1537.35亿元，同比增加52.5%。但是，同期美的置业的合同预售增长了55.82%.这就导致了公司负债总金额的大幅上升。

实际上，美的置业2018年新增的负债，其中接近200亿元的增幅来自于预收账款，是由销售合约签约上升带来的；另外200亿主要来自于贸易及其他应付款，在这里面，主要增加是随着项目规模增大的工程应付款，以及合作项目带来的少数股东投入。

随着销售结转以及交房后，这些在财报上表现为负债的预售账款将直接转化成收入，实现负债水平的大幅度下降。

在规模高速扩张的同时，美的置业的负债率却一直是在下降的。过去三年，美的置业的销售业绩分别为206亿元、507亿元和790亿元，复合年增长率超过了95%。但这三年中，美的置业的净负债率却分别是624.7%、118.9%、97%，去杠杆的意图非常明确。

增长秘诀：优质土储+高品质产品

那么，在去杠杆之后，美的置业又是如何实现高增长的？

2018年年报披露，大量丰厚优质且低成本的土地储备，是美的置业实现高质量增长的因素之一。2018年年报披露数据显示，截至2018年年底，美的置业拥有4507万平方米土地储备，土储货值超4600亿元，覆盖48个城市。

美的置业土地储备非常优质，70%的土储位于二线及以上城市，这些城市具有强大的经济产业基础，是人口净流入的城市，聚集优秀人才、经济发展前景好，为房地产发展提供强大支撑，抗风险能力较强。而剩余位于三四线城市的土储则主要集中在珠三角和长三角范围内，坐拥广深以及上海（楼盘）等核心城市的经济产业外溢效应。同时，随着区域一体化发展，轨道交通网的成熟，这些三四线城市将享受核心城市购房需求外溢，拥有良好的发展前景。

2019年，美的置业在加强在优质城市的深耕，同时选择性的布局潜力增长城市，提升城市布局等级，这些城市抗风险能力较强，且可分享未来的土地红利，为未来的利润和规模实现高品质增长奠定坚实基础，例如策略性进入中部地区中心城市武汉（楼盘），粤港澳大湾区“9+2“城市惠州（楼盘）等。另外，还围绕已布局的高潜力城市进行深耕，提高单城市产能，降低管理成本，提升利润；并坚持“房地产+产业”复合型发展战略，未来将通过更多渠道获得低成本优质土地。

在大幅提高布局城市产能，开拓低成本优质土地同时，美的置业还不断改善施工工艺和技术，优化房地产开发质量。美的置业一直在全国范围内推广和应用“匠芯”建造体系，坚持用匠心打磨精工品质，提升房屋建筑质量，交付令业主满意无忧的房子，改善人居生活体验。截至2018年底，美的置业“匠芯”建造工艺已在全国12个区域公司、119个标段落地。2018年“匠芯”工艺项目的应用面积达443万㎡，应用占比51.9%。

土储更优质，产品竞争力又强，自然而然能帮助美的置业在去杠杆后，依然保持高增长的势头。

根据克而瑞地产研究中心公布的《2019年1-5月中国房地产企业销售TOP100排行榜》显示，美的置业以352.3亿元操盘金额位列25名。实现操盘面积338.5万平方米，排行业20名。而美的置业公布的数据显示，前5月合同销售金额人民币371亿元，同比增长约17.78%，而相应的已售建筑面积约355.9万平方米，同比增长约15.22%。

（责任编辑：宋虹姗 HO031）