大鳄争食，融资收紧，中小房企如何自救？

6月13日，中国银保监会、证监会高层在第十一届陆家嘴论坛上，郭树清罕见地发表了一段针对房地产风险的讲话。指出了当前房地产市场、房地产金融存在的风险。

他指出，“近些年来，我国一些城市的住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平。”

他的发言背后，是居民贷款的数据不断攀升。根据6月12日，央行最新公布的相关报告显示，5月住户部门新增贷款增加6625亿元，其中，短期贷款增加1948亿元，中长期贷款增加4677亿元。

多位房地产业内人士认为，这些讲话释放了房地产调控仍不放松、融资可能收紧的信号。

而在5月17日，银保监发23号文强调，商业银行、信托、基金等金融机构不得违规进行房地产融资。

当融资收紧的同时，是2019年房企兑付高峰的到来。一方面是资金流入的通道被堵上，一方面是必须还的钱面临deadline。对于资金不雄厚的小房企来说，可谓雪上加霜。

6月11日-12日之间，由绍兴保亿置业有限公司开发的10套“溪山南园”房源在进行拍卖。

据《华夏时报》报道，这些房源的拍卖是因该公司向法院申请破产清算，致使滞留房源不得不通过拍卖进行处置，而此次拍卖已是年内第4次。

绍兴保亿置业有限公司并不是个案，随着调控的继续深入，仅今年以来，200多次的调控政策的出台，表明了“房住不炒”的决心，而房企融资全面趋紧，扼住房企命脉的因素正在把许多中小房企逼退到生死边缘。

根据公开数据显示，2018年，百强房地产企业销售总额、销售面积分别达87239.1亿元、66244.5万平方米，同比增长33.2%和32.0%；百强企业销售额市场份额快速上升至58.1%，行业集中度加速提。

这是一个大鳄争食的时代，中小房企的生存境遇可谓内外交困。对外，在拿地、销售等方面要面临大房企的激烈竞争，而在内部的融资、转型等方面都面临更为严峻的挑战。如果资金不到位，这些小房企的资金链就面临着断裂的风险，无法拿到合适的土地，项目将难以为继。

如何在夹缝中谋求生存空间，已经成为这些企业不得不思考的命题。他们如何在强者如林中分一杯羹？

第一，纵观现在的大房企，纷纷喊出“多元化”转型的口号，但在多元化的背后，是强大的资金实力的支撑和试错的成本，譬如恒大冰泉等。而资金不雄厚的小房企，则可以聚焦战略，瞄准细分市场，凭借精准的定位获得一线生机。

第二，打铁还需自身硬，小房企可以苦练内功，凭借精良的品质谋得市场的认可。大房企由于自身扩张的需要，往往采取的是高周转战略，萝卜快了不洗泥，因此，时不时的有质量问题爆出，如果小房企能够提升产品的性价比，靠口碑赢得市场，做到“小而美”才能进一步获得扩大的机会。

第三，靠创新给市场提供惊艳的新产品形态。当房地产由黄金时代进入白银时代，跑马圈地的时代已经过去。当中国的城镇化进程进入中后期之际，创新业务的发展渐成趋势。譬如花样年做出了估值极高的彩生活。

第四，避开大房企拿地集中地，向偏远地区下沉。龙头房企凭借更低的融资成本、强大的销售能力，可以在土地市场纵横驰骋。而纵观他们的拿地版图，则以一线城市和热点二三线城市为多， 而在他们步履不及的地方，则是小房企的机会所在。

第五，壮士断腕，接受大房企的并购。一些大房企为了快速占领市场，进入一些中小型市场之际，往往会选择并购方式，以最快的方式占领市场。而此时，小房企可以选择以出售资产的方式退出市场，实现资本变现，再利用盘活后的资金重新开展关联行业的投资。